Первый опыт и банкротство В 2014 году мы супругой
Катей затеяли построить международную «корезиденцию» для
предпринимателей-единомышленников на тропических островах. Задача казалась
невыполнимой, но мы стали делать маленькие шаги, заниматься девелопментом
экзотических территорий. В том же 2014-м мы организовали кэмп в Таиланде. Сняли
шесть вилл и устроили 2 выезда по 25 человек. В распоряжении участников лагеря
были тренеры по плаванию и езде на велосипеде, мы вместе бегали, проводили
соревнования по триатлону.
После этого мы решили,
что хотим целый остров. В 2016-м арендовали на Мальдивах необитаемый
остров и запустили проект The Ostrov — предлагали состоятельным людям
туристический выезд на 10 дней в формате «Последнего героя». Хотели создать на
острове свое мини-государство, но судьба распорядилась иначе: мы обанкротились
и залезли в долги.
К сожалению, проект у
нас не пошел, так как мы не достигли полного взаимопонимания с мальдивскими
партнерами. К тому же инвестором проекта выступал банк «Камский горизонт»,
который в ноябре 2016-го у потерял лицензию. На инвестиции можно было больше не
рассчитывать, а клиентские деньги уже были вложены. В декабре того же года я
взял на себя долг в 20 млн руб.
«Бизнес-шарики» Чтобы вернуть долги, распродал
активы The Ostrov и сфокусировался на проектах с высокой маржинальностью,
низким порогом входа, возможностью быстрого масштабирования и быстрого
заработка. Такие проекты я называю «бизнес-шариками» — толкнул их, и они сами
катятся вперед. Для меня бизнес-шариками стали онлайн-школы. Сначала это был
проект ОЖ («Территория осознанной жизни»), а потом появился Акселератор
онлайн-школ ACCEL — наш с Сергеем Капустиным совместный стартап.
Онлайн-образование позволило мне расплатиться по обязательствам в течение
одного года.
В 2018 году у нас с
Катей появилась возможность вернуться к реализации мечты о тропическом поселении для предпринимателей. Нас вдохновил
тренд на коливинги и коворкинги в девелопменте. Для нашего поселения мы выбрали остров Бали
за его популярность среди дауншифтеров и фрилансеров.
Местная
специфика Фото Дмитрия Юрченко
Внешне балийцы добры и улыбчивы, но на
деле страшно завистливы к своим соседям. Начинаешь переговорный процесс с одной
общиной — и тут же встречаешь претензии от соседей, мол, почему не их землю
выкупают и чем их земля хуже. Можно долго объяснять, что это не такая видовая
земля, что их земля находится в овраге или непригодна для строительства. Нежелание
арендовать их землю — причина для зависти и обид. Оскорбленный сосед объявляет
войну, закрывает вид и всячески
вставляет палки в колеса. Делать нечего — приходится брать в аренду и их землю,
позволяя выращивать там рис — платить за то, чтобы тебе не мешали продолжать
строительство. Фото Дмитрия Юрченко
Как-то мы раскапывали экскаватором будущую
площадку для парковки, и сошел селевой поток. Этому способствовало и то, что рисовые
поля заливаются водой. Прибежало целое село аборигенов с вилами и граблями,
поднялся крик. В таких ситуациях полиция занимает сторону местных жителей: иностранный
девелопер здесь чужак.
Помимо опасности селей, на Бали высокая
сейсмическая активность, которую также надо учитывать при строительстве. Местные
строят из бамбука, и их конструкции очень легкие, но их часто атакуют термиты,
и приходится использовать яды. Наши дома не такие легкие, но и термиты их не
едят. При строительстве мы учитываем особенности местного климата и ландшафта.
Аренда
земли на Бали Фото Дмитрия Юрченко
Недвижимость здесь обычно берут в аренду на 35 лет, а в течение первых 5
лет продлевают еще лет на 30-35. За это время объект амортизируется. Период
окупаемости проектов в сфере недвижимости на Бали составляет 3-5 лет: играет на
руку тропический климат, отсутствие сезонности и заполнение жилых помещений на
80-90%.
У балийцев особая ментальность. Они
оценивают стоимость земли по тому, сколько риса можно собрать с нее за сезон. Если
одна сотка приносит около $100 в год чистыми, предлагать лучше около лучше
$150-$170 за долгосрочную аренду сотки.
Еще мы столкнулись с тем, что получение земли в
долгосрочную аренду подразумевает долгий переговорный
процесс с местными. Земля в коллективной собственности общин, в которые входит
по 50-70 человек. Основную власть имеет банджар — глава общины, который
разрешает споры и определяет уклад жизни на территории. Земля делится на
небольшие куски (от 10 до 50 соток), и, для того чтобы ее арендовать, с
банджаром нужно проводить длительные переговоры.Фото Дмитрия Юрченко
В бизнес-школе «Сколково» мы проходили
курс по переговорам у Моти Кристала, который научил нас принципу ZOPA (zone of
possible agreement). Этот навык сейчас нам очень помогает, и территория
постепенно растет. Мы можем параллельно вести сразу 50 переговоров. Сначала
речь шла о двух гектарах, потом о трех, теперь уже о семи. Надеемся дорастить ACCEL
City до десяти Га. Рядом мы приобретем
пять гектаров земли для личных домов.
Стандартное соотношение земли к единице
жилья обычно составляет 1 к 2, но у нас оно пока 1 к 4: на первом этапе мы
построим 80 единиц жилья на 3,5 гектара. Потом эффективность использования
земли повысится.