Главное Свежее Вакансии   Проекты
193 1 В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем

Стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость: все за и против

Почти каждый покупатель недвижимого имущества является инвестором. Привлекательность недвижимости связана с ее «твердостью»: несмотря на перемены в экономике, она так или иначе сохраняет свою себестоимость.

А учитывая давление санкций и неустойчивый рубль, сегодня инвесторы как никогда стараются найти надежный актив для вложений.


Однако стоимость входа на рынок недвижимости высока, и вместе с ней высока цена ошибки. В этой статье рассказываем, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость — в этом материале речь пойдет о жилой. Каковы размеры стартового капитала, сроки окупаемости, риски и возможная доходность — одним словом, как вкладывать так, чтобы не потерять?

Инвестиции в жилую недвижимость — один из самых безопасных способов вложений в долгосрочной перспективе: средства защищены от обесценивания в результате инфляции, нет валютных рисков. Квартиру, например, в элитном клубном доме на Долгоруковской можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, получая пассивный доход.

Элитная недвижимость — это несколько другая история. В чем разница и на что стоит обратить внимание, если вы собираетесь инвестировать в элитное жилье?

Куда дороже?


Стоимость квартир в московских элитных домах за последний год поднялась в среднем на 11%. Площади до 100 кв. м можно приобрести по цене до 50 млн рублей, помещения в 100-150 кв. м стоят от 50 до 100 млн рублей. Средняя стоимость предложения в популярных районах Москвы — 76 млн рублей.

Причины роста цен:

  1. макроэкономика (ослабление рубля и рост инфляции);
  2. изменения в законодательстве и переход на эскроу-счета.

По новой схеме девелоперы могут использовать средства дольщиков только после ввода здания в эксплуатацию, поэтому им приходится брать кредиты на строительство. Это увеличивает строительные расходы на 8-20%, соответственно, растет и конечная стоимость жилья.

Кроме того, ввод ограничений для компаний-застройщиков серьезно сократил их ряды: мелкие игроки начали покидать рынок, а количество проектов стало уменьшаться. В итоге спрос остается, а предложение сокращается — вот вам и рост цен.

В конце сентября 2019 средняя цена «квадрата» в дорогих (элитного и премиум-класса) столичных новостройках составляла 841 тысячу рублей, непосредственно в элитном классе — 1 145 тысяч рублей/кв. м (уже на 3% больше, чем в конце июня 2019).


В будущем цены продолжат рост: этому способствуют вымывание с рынка доступных предложений и приближение к завершению текущих проектов. И ключевой нюанс: многие девелоперы больше не склонны предоставлять скидки и акции на начальном этапе строительства. А ведь именно эта разница в цене — стоимость «квадрата» от котлована до ввода в эксплуатацию вырастает на 30-40% — составляла основную инвестиционную доходность.

После перехода на эскроу-счета для застройщиков пропал всякий резон делать подобные предложения. Более того, в перспективе оставшиеся на рынке крупные девелоперы, вероятно, будут отказываться от строительства по ДДУ и продавать уже готовые квартиры, так как это будет выгоднее.

Риски


Требования к инвестиционному капиталу на рынке «элитки» крайне высоки, и оценка финансовых возможностей — первый риск, с которым вы столкнетесь. На практике частный инвестор не всегда оказывается способен самостоятельно и быстро проанализировать аспекты сделки:

  1. юридическую структуру,
  2. финансовое положение девелопера,
  3. надежность залоговых механизмов,
  4. наличие скрытых обязательств по объекту и прочее.

Еще один риск при покупке элитного жилья в новостройке — все тот же договор ДДУ. Дело в том, что закон 214-фЗ не защищает покупателей дорогих квартир. Если у банка, открывшего эскроу-счета, будет отозвана лицензия, государство возместит дольщику не более 10 млн рублей — вне зависимости от того, какую сумму он внес.

Таким образом, реформа работает только в массовом сегменте, но даже он находится «на грани»: средняя стоимость квартир в сегменте масс-маркета в сентябре составляла около 10,05 млн рублей.

Так стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость?


Итак, мы подошли к главному вопросу: стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость — как в целом, так и сегодня в частности? Казалось бы, стоимость квартир обещает расти, значит, вложения в «элитку» будут прибыльными. Однако, по моему мнению, элитное жилье априори — это актив «для себя», который не может быть выгодным объектом для инвестиций.

Дело в том, что «элитка» — крайне индивидуальный продукт. Это сочетание:

  1. премиальной локации,
  2. престижного окружения,
  3. концепции,
  4. архитектуры проекта;
  5. «клубности» (обособленная среда, приватная территория и полноценная инфраструктура — парковка, детские сады, кружки, школы).

Каждый состоятельный покупатель сам выбирает сочетание этих критериев и готов переплатить миллион-другой за «зацепивший» его объект. Он может осмотреть десяток похожих квартир, но купить ту, где его впечатлил вид из окна. По сути, элитное жилье — эмоциональная покупка, выбор которой может быть непредсказуемым. Это значит, что инвестиции в дорогие квартиры не гарантируют получения дохода: такие объекты могут годами оставаться на рынке в ожидании покупателя.


Однако в последние годы на стыке коммерческой и жилой недвижимости появился новый формат, ориентированный как раз на инвестиционные возможности, а именно — апарт-отели с гостиничной инфраструктурой. Работой с арендаторами здесь занимается управляющая компания, а инвестор только получает доход с вложенных средств.

Апарт-отели, как правило, строятся возле метро, большинство юнитов уже имеют отделку и меблировку. Нарезка помещений более мелкая, чем в обычных апартаментах, и, следовательно, порог входа — ниже. Сегмент начал развиваться в Москве не так давно, но успех уже налицо: формат с легкостью заменяет собой квартиры и не очень дорогие, но качественные отели 3* и 4*.

На мой взгляд, в отличие от элитных квартир, именно апарт-отели являются финансово выгодным активом.

При сдаче посуточно средняя доходность составляет 10-13%, а у особо успешных объектов может достигать 16%.

Что важно помнить при инвестировании?


При выборе дорогого жилья нужно помнить, что главное для «элитки»:

  1. топовая локация (Пресня, Хамовники, Арбат, Якиманка, ММДЦ «Москва-Сити», Замоскворечье и некоторые другие районы столицы),
  2. окружение,
  3. качество,
  4. концепция проекта.

Эти параметры, обстановка на рынке и конкретная ситуация продавца определяют стоимость объекта. Нужно помнить и о дополнительных расходах:

  1. при покупке недвижимости (оформление документов, оплата госпошлин, гонорары консультантам/юристам и другое — до 4-5% от стоимости жилья);
  2. после приобретения объекта (налог на недвижимость, расходы на эксплуатацию, коммуналку и ремонт, подоходный налог при перепродаже квартиры ранее, чем через три года, и прочее).

Еще два важных момента — юридический Due Diligence и обязательное структурирование сделки. Причем, если вы не обладаете знанием рынка, будет лучше привлечь консультантов: экономия на данном этапе чревата большими потерями в будущем.

0
В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем
Комментарии
Первые Новые Популярные
Ольга Орлова
Мы вообще инвестируем в недвижимость и результат нам нравится, сейчас вот новую квартиру делаем, закупаем уже всю технику. Столкнулись с одним порталом, с их помощью выбрали классную посудомойку https://vyboroved.ru/reyting/luchshie-posudomoechnye-mashiny - имейте тоже виду, вдруг вам пригодится.
Ответить
Выбрать файл
Блог проекта
Расскажите историю о создании или развитии проекта, поиске команды, проблемах и решениях
Написать
Личный блог
Продвигайте свои услуги или личный бренд через интересные кейсы и статьи
Написать

Spark использует cookie-файлы. С их помощью мы улучшаем работу нашего сайта и ваше взаимодействие с ним.