Главное Свежее Вакансии Образование
Выбор редакции:
19 0 В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем

Контрагент создал представление о том, что сделка состоится, и вышел из переговоров

Сказ о том, как переговоры вести.

Алексей Жуков — управляющий партнер Джей энд Кей Лоерз, предлагает Вам представить себе, Вы вели переговоры с каким-либо лицом на предмет возможной продажи Вам какой-либо недвижимости и вот контрагент создал представление о том, что сделка состоится, и вышел из переговоров.

Допустим, Вы оговариваете вариант приобретения данной недвижимости: покупка 100% доли в юридическом лице, которое владеет активами.

В преддоговорной период, Вы обсуждали общие подходы к покупке объекта, его возможную стоимость; перешли к обмену документами, в том числе финансовых, определили цену продажи, даже, возможно обратились к специалистам, которые имеет опыт сопровождения сделок по приобретению долей и активов, заключили с ними соглашение.

Далее, например, по условиям названного соглашения специалисты обязалась оказать услуги по юридическому сопровождению сделок по покупке активов, а также по представлению Ваших интересов в органах и организациях, ведению гражданских и административных дел во всех судах судебной.

Допустим, таким соглашением предусмотрена оплата оказанных услуг специалистов, в том числе в виде невозвратного аванса в размере 1% от суммы сделки, что составит, скажем 500 000 рублей.

Нанятые Вами специалисты составили проект соглашения о порядке ведения переговоров в соответствии с пунктом 5 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), провели встречи с продавцами и переговоры по заключению договоров купли-продажи объекта.

Ну, а далее начинается самое интересное. Продавцы прекратили переговоры о заключении договора. Отказ от ведения переговоров был мотивирован тем, что продавцы параллельно вели переговоры с другим покупателем, чье предложение в итоге решили принять, посчитав его более выгодным.

Что делать Вам?

Конечно, полагая, что продавцы при проведении переговоров действовали недобросовестно, поскольку предоставили неполную информацию, умолчав о параллельных переговорах с другим покупателем, а также внезапно и неоправданно прекратив переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых Вы как покупатель не могли разумно этого ожидать, что повлекло возникновение у Вас убытков в виде уплаты специалистам 500 000 рублей невозвратного аванса, обращаетесь в арбитражный суд с иском.

У судов есть два подхода к решению Вашей проблемы.

Первый подход, отказать в удовлетворении иска, мотивируя следующим.

Для наступления ответственности, установленной правилами статьи 434.1 ГК РФ, должны быть в наличии два условия в совокупности: неоправданность прекращения переговоров и наличие обстоятельств, при которых другая сторона переговоров не могла разумно ожидать их прекращения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из положений пункта 1 статьи 393, статьи 15 ГК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее — Постановление N 7), пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что истец обязан доказать недобросовестное ведение переговоров ответчиками, причинно-следственную связь между действиями ответчиков и возникновением убытков у истца в заявленном размере.

Например, суды могут оценить показания одних свидетелей и не принять во внимание показания других свидетелей относительно неожиданности для них прекращения переговоров между сторонами, в результате сего суд сделает вывод, что истец не доказал недобросовестные действия ответчиков при проведении переговоров и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникновением убытков у истца.

Суд может согласиться с выводом о том, что бремя доказывания недобросовестности действий ответчиков при проведении переговоров в случае предоставления неполной информации и внезапного и неоправданного прекращения переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, возложено на истца.

При этом суд может сослаться на разъяснения абзаца второго пункта 19 Постановления N 7, согласно которым предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны.

Таким образом, именно на Вас как на истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу. При этом правило пункта 2 статьи 1064 ГК РФ о переложении бремени доказывания отсутствия вины на причинителя вреда не применяется.

Суд может указать, что из содержания статьи 434.1, пункта 5 статьи 10, статьи 15 и главы 59 ГК РФ следует, что на именно на Вас как на истце лежало бремя доказывания факта совершения противоправного действия (бездействия), возникновения у потерпевшего убытков (в том числе возникновения убытков в заявленном размере), а также наличия причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившими последствиями в виде возникновения убытков.

Подход второй. Положительный.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Таким образом, в силу принципа свободы договора, по общему правилу, стороны самостоятельно несут риск того, что переговоры не окончатся заключением договора, то есть ни одна из сторон не вправе требовать от другой стороны возмещения понесенных в процессе переговоров расходов в случае их безрезультатности.

Однако гражданское законодательство предусматривает исключения из этого правила.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пункт 2 статьи 434.1 ГК РФ предусматривает, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

Абзацами 2 и 3 пункта 19 Постановления N 7 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил следующее: предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 ГК РФ). При этом правило пункта 2 статьи 1064 ГК РФ не применяется.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 ГК РФ. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

В качестве одного из случаев преддоговорной ответственности пункт 2 статьи 434.1 ГК РФ прямо называет вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Недобросовестным признается поведение, когда лицо вступает или продолжает переговоры, хотя оно знает или должно знать, что оно уже не будет заключать договор, по крайней мере, с этим контрагентом.

В этом случае подлежат установлению обстоятельства того, что ответчик изначально не имел намерения заключать договор либо впоследствии утратил это намерение, но не сообщил об этом своему контрагенту и продолжал создавать видимость намерения заключить договор именно с этим контрагентом, например запрашивая лучшую цену и иные улучшения оферты, хотя к моменту такого запроса лицо знает или должно знать, что оферта не будет принята ни при каких условиях.

Следовательно, лицо обязано возместить убытки своему контрагенту ввиду недобросовестного ведения переговоров, в частности в случае, когда оно своевременно не сообщило контрагенту об обстоятельствах, препятствующих заключению договора, в том числе о своем окончательном намерении заключить договор с другим контрагентом, создавая или поддерживая при этом у первоначального контрагента ложные представления о своей готовности в будущем заключить договор.

В такой ситуации подлежит установлению, когда готовность лица заключить договор стала носить притворный характер и, если контрагент не был сразу же уведомлен о прекращении намерения заключить договор, стало ли это причиной его дополнительных расходов, которые он не понес бы в случае своевременного уведомления.

Таким образом, в описываемой ситуации суды, могут указывать, с одной стороны, что Вы заключили соглашение об оказании юридической помощи после перерыва в ведении переговоров, с другой стороны, отметят, что и после заключения названного соглашения переговоры продолжались. При этом вопросы о действительном намерении ответчика заключить договор, моменте утраты этого намерения, своевременности уведомления об утрате намерения заключить договор, суды не исследуют.

Сами по себе факты того, что сторона вышла из переговоров без объяснения причин либо на поздней стадии переговоров не свидетельствуют о неоправданном прекращении переговоров и недобросовестности ее действий. Гражданское законодательство не ставит наступление преддоговорной ответственности в зависимость от стадии переговоров. Как не является безусловным основанием ответственности тот факт, что лицо прервало переговоры на их поздней стадии, так и не является необходимым условием такой ответственности, чтобы стороны уже достигли согласия по всем условиями будущего договора.

Также не могут быть признаны неоправданными и, как следствие, недобросовестными действия, когда лицо ведет переговоры одновременно с несколькими контрагентами. Сами по себе переговоры лица с несколькими контрагентами и выбор одного из них не могут служить основанием для возмещения им убытков контрагента, с которым договор заключен не был.

При этом не является недобросовестным умолчание о параллельных переговорах, а также отсутствие предложения заключить сделку на условиях, предложенных другим контрагентом. Однако в случае, когда стороны переговоров заключили соглашение о порядке ведения переговоров, в котором предусмотрели условие об эксклюзивности переговоров только с одним контрагентом, и впоследствии вторая сторона нарушила его либо допустила обман контрагента на его вопрос о переговорах с другими контрагентами, такие действия являются недобросовестными. В таких случаях лицо, нарушившее соответствующее условие или обманувшее своего контрагента, обязано возместить причиненные ему убытки.

0
В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем
Комментарии
Выбрать файл
Блог проекта
Расскажите историю о создании или развитии проекта, поиске команды, проблемах и решениях
Написать
Личный блог
Продвигайте свои услуги или личный бренд через интересные кейсы и статьи
Написать

Spark использует cookie-файлы. С их помощью мы улучшаем работу нашего сайта и ваше взаимодействие с ним.