Главное Свежее Вакансии Образование
198 0 В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем

Решили вложиться в ИЖС? Узнайте, как обойти риски!

Одно из самых выгодных сейчас вложений — это вкладываться в строительство частных домов, доходность там сейчас около 20% годовых. Но любые инвестиции сопровождаются опасностью потерять деньги. Чем рискует человек, который решил вложить деньги в ИЖС?

Сразу скажу: я сейчас говорю не о покупке-продаже уже существующих домов, там совсем другие тенденции. Дворцы по 400 кв.м. сейчас, наоборот, здорово теряют в цене. А вот строящиеся компактные дома по 80–200 кв.м. только дорожают — потому что спрос на них до сих пор сильно превышает предложение. И вкладываться в них надо прямо сейчас, причины я подробно описала.

Риск № 1: построят дом, который будет никому не нужен


Этот риск вполне реален. Я видела дома, которые построены вообще непонятно для кого: место неудобное, проекты странные, совершенно не учитывающие спрос и даже русский менталитет. Естественно, их не могут продать годами.


На всякий дом рано или поздно найдется свой покупатель. Но ведь для инвестора важно, чтобы это случилось как можно раньше.

Есть четкая формула ликвидности дома: хорошая локация + качество стройки + умеренная цена + интересный проект с продуманной планировкой, которая подойдет почти каждой семье. С первыми тремя параметрами все понятно. Это «вечные ценности» в недвижимости, которые всегда важны. А вот об уникальности стоит сказать особо.

Опыт показывает, что люди ищут дома с изюминкой: не типовые, а именно индивидуальные — даже если это организованный коттеджный поселок. Никому не нравится жить в «инкубаторе». Но в то же время там не должно быть дизайна ради дизайна: дом должен быть удобным для жизни. Поэтому дома с интересной архитектурой и функциональной планировкой покупают в первую очередь.

Как обойти риск:·

  1. Советоваться со специалистами. Не только с теми, кто инвестирует или учит инвестировать. Не только с теми, кто строит — но и с теми, кто продает. Нам легче: у нас в группу компаний входит и строительная компания, и агентство недвижимости, поэтому мы всегда в курсе, что происходит на рынке Екатеринбурга. Где есть интересные локации, сколько что стоит, что спрашивают люди, что покупают, а что не покупают — и по каким причинам. Всё это надо четко понимать. Поэтому найдите в своем регионе специалистов по недвижимости и строительству, которым доверяете, и советуйтесь с ними!
  2. Учитывайте тренды. Например, сейчас в моде барнхаусы — лаконичные прямоугольные дома с двускатной крышей и панорамным остеклением. Однако многих смущает то, что барнхаусы — это преимущественно легкие каркасники. А вот если барнхаус будет, например, из блока и с хорошим фундаментом — то его купят еще до окончания строительства. Это совершенно точно и проверено опытом.
  3. Учитывайте срок инвестиций. Если вы вкладываете деньги, чтобы через полгода получить прибыль — выбирайте модный стиль. А если вы вкладываетесь в строительство своего дома — возможно, стоит выбрать более классические стили. Потому что мода меняется, и через несколько лет, когда вы захотите продать дом, в тренде будет совсем другое. А на старую добрую классику покупатель найдется всегда.

Риск № 2: затянут сроки строительства


Для инвестиций в недвижимость критически важны сроки — особенно если вы взяли для этих целей ипотеку. От этого напрямую зависит прибыль. Если вам обещали построить дом за 6 месяцев, а по факту строят несколько лет, то ваши расходы сильно возрастают. Например, вы все это время платите ипотеку и ежегодную страховку.

Но даже и без ипотеки превышение сроков строительства — это огромный риск. Что будет на том же рынке стройматериалов через год-два? Никто пока даже предположить не может. А если они снова взлетят, как в прошлом году? Тогда это гарантированный недострой.

Как обойти риск:

  1. Внимательно относитесь к выбору подрядчика: съездите на площадки, почитайте отзывы, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если компания сдает объекты вовремя и не судится с клиентами — это хороший знак.
  2. Прописывайте в договоре реальные сроки. Уговоры подрядчика: «Давайте сделаем на всякий случай сроки сдачи дома с запасом, полтора года» — ни к чему хорошему не приведут. Сейчас нет дефицита стройматериалов, построить дом под ключ за 6 месяцев реально. Я говорю это со всей ответственностью. У нас, как и у всякой строительной компании, тоже во время строек происходят форс-мажоры. Но они никогда не влияют на срок сдачи дома, обозначенный в договоре.
  3. Просите график выполнения работ, крупными этапами. И хотя бы поначалу контролируйте, как этот график соблюдается. Да, многое зависит от схемы финансирования того или иного банка — ведь большинство клиентов строят в ипотеку. Но крупные этапы все равно должны идти своим чередом. Если вы видите, что прошел месяц от заключения договора, а фундамент еще не залит — это причина бить тревогу и предъявлять претензии подрядчику.

Риск № 3: смета выйдет дороже, чем планировалось


Это может быть в нескольких случаях. Если человек связался с недобросовестным подрядчиком, который привлекает заказчиков низкой ценой, а лишь потом озвучивает, что надо еще «вот это, вот это и вот это». Если человек ради экономии отказался от рабочего проекта и решил строить по эскизнику. И, наконец, если сильно затянулись сроки сдачи объекта.


На самом деле, все эти случаи об одном и том же — о добросовестности подрядчика. Потому что нормальный подрядчик прописывает подробную смету, строит только по рабочему проекту и соблюдает сроки. И у него может быть только одна уважительная причина пересмотреть смету: резкое повышение цен на стройматериалы, больше чем на 10%. Об этом говорит даже ГК РФ.

  1. Не экономьте на рабочем проекте. Хорошо прописанный рабочий проект — это гарантия того, что ваши ожидания совпадут с действительностью, когда дом будет достроен. Вы будете четко знать, какой именно дом вам строят, как он будет выглядеть и во сколько вам обойдется каждый этап стройки.
  2. Требуйте детальную смету. Там должно быть все учтено, вплоть до гвоздей и шурупов. Окончательная сумма фиксируется в договоре, с условием, что подрядчик не выходит за рамки бюджета. Кроме одного-единственного случая, о котором я написала выше.

Риск № 4: подрядчик «уплывет в закат» с вашими деньгами


Да, такое бывает. Я сравнительно недавно вошла с «Метражами» на рынок ИЖС, и для меня было потрясением увидеть, до какой степени этот рынок дикий. Иногда просто 90-е встают перед глазами. В прошлом году жертвой подрядчика-мошенника стал один мой хороший знакомый. Причем он потерял не только деньги, 1,5 млн рублей — но и друга, которого он уговорил тоже вложиться в стройку.


Начать стройку и бросить, уехав с деньгами в неизвестном направлении — обычная история.

Хорошо составленный договор тут, конечно, нужен. Но он не сильно поможет, если подрядчик уедет с вашими деньгами в неизвестном направлении. Да, если этим плотно заниматься, то его, может быть, когда-то найдут. И может быть, он вернет вам ваши деньги. Но на это в наших реалиях тратятся годы и миллионы нервных клеток. Которые не восстанавливаются.

Как обойти риск:

  1. Искать нормального подрядчика. Нормальный — это тот, у которого есть офис, команда, реально построенные дома, действующие стройплощадки и довольные клиенты. И я сейчас имею в виду не фейковые отзывы, которые уже набили всем оскомину — а реальных людей, которым компания уже построила дома. Мы, например, всегда можем дать телефоны наших клиентов (конечно, с их разрешения), которые не только расскажут, как мы строили, но и покажут сам дом.
  2. Контролировать сроки строительства. Не только просматривать чат в мессенджере, куда вам кидают фотографии и видео со стройки — но и самому время от времени приезжать, принимать хотя бы основные этапы.

Риск № 5: рынок ИЖС упадет


Некоторые клиенты озвучивали мне беспокойства по этому поводу, поэтому я включила этот пункт в статью. Хотя лично я считаю, что такого риска нет. Пока что рынок ИЖС показывает просто поразительную динамику и по объемам обгоняет даже многоквартирное строительство.

Больше того. Судя по тому, как активно этот рынок сейчас поддерживает государство — он будет расти и дальше. Вполне вероятен сценарий, по которому в последние пару лет рос рынок новостроек. То есть, взрывной рост цен на землю и сами дома. Но для инвесторов это только плюс. Главное, успеть вовремя продать построенный объект.

Я не буду писать, как обойти этот риск — потому что мне кажется, что его не существует. Нет, конечно, и с этим рынком, и с нашей страной, и с нашей планетой может произойти что угодно и когда угодно. Но это уже выходит за рамки экономических выкладок. Будем надеяться на лучшее. И инвестировать в наше будущее.






0
В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем
Комментарии
Выбрать файл
Блог проекта
Расскажите историю о создании или развитии проекта, поиске команды, проблемах и решениях
Написать
Личный блог
Продвигайте свои услуги или личный бренд через интересные кейсы и статьи
Написать

Spark использует cookie-файлы. С их помощью мы улучшаем работу нашего сайта и ваше взаимодействие с ним.