«Столичный доход дом»: настало время инвестировать в активы обанкротившихся застройщиков

Ситуация на строительном рынке после 1 июня 2018 года

Суть нового закона в запрете на привлечение напрямую средств дольщиков, которые планируется хранить на специальных счетах в банках до того момента, пока объект не сдадут в эксплуатацию. Застройщики смогут использовать в работе кредитные средства, предназначенные для реализации конкретного проекта, и собственные деньги. Финансирование планируется вести через один расчётный счёт, открытый в госбанке. Одновременно можно будет реализовывать только один проект, а документы надо будет утверждать сразу. Например, при возведении микрорайона нельзя утвердить проект каждого отдельного дома.

Это придётся сделать для всех планируемых объектов, так как разрешение на строительство выдаётся только одно. Утверждение документации относится к самым затратным статьям. Если раньше для этого можно было использовать деньги дольщиков, утверждая проект поэтапно, то теперь за всё надо платить из кредитов или собственного кармана, выкладывая сразу всю сумму. Следовательно, с рынка придётся уйти компаниям, не имеющим больших собственных оборотных средств. Именно их имущество «Столичный доходный дом» сможет скупить на аукционах с дисконтом до 90 %.

Однако и без этого на рынке можно скупать недвижимость бизнес-класса со скидкой до 30 %, так как перед началом действия нового закона произошло затоваривание рынка. Застройщики торопились ввести в строй все доступные проекты до 1.07.2018, поскольку закон не имеет обратной силы и не распространяется на дома, которые начали строить до часа «X». Скидки 20 % стали обыденным делом на рынке недвижимости.

Однако такие инвестиции имеют долгосрочный характер, так как реализовать квартиру на рынке в существующих условиях не так просто. Причиной тому стала низкая платёжеспособность населения, не способного покупать жильё при существующих ценах на товары первой необходимости. Именно поэтому инвестиции через «Столичный доходный дом» сейчас наиболее актуальны, так как вложив в ликвидную недвижимость, купленную со скидкой 90 %, можно быстро накопить деньги на квартиру, продающуюся с дисконтом 20-30 %.

Почему рынок ожидают массовые банкротства

Рост числа активов, продаваемых на аукционах по банкротству, обусловлен низкой рентабельностью бизнеса. Только крупные компании могут себе позволить выживать в таких условиях. Вызвано это рядом причин:

• под давлением инфляции растут цены на стройматериалы;
• критически снижается дельта между извлекаемой прибылью и инвестициями;
• рост себестоимости одного квадратного метра;
• снижение цен на недвижимость во всех регионах России.

Если раньше можно было разделять циклы строительства, сразу вкладывая прибыль, полученную при введении в эксплуатацию объекта, в работы над другим, то теперь избегать таким образом кассовых разрывов не удастся. Фонд «Столичный доходный дом» видит в этой ситуации перспективы для инвестиций, так как всех застройщиков спасти от банкротства государству не удастся, да и вряд ли ставится такая задача... Принятие рассматриваемого закона было осуществлено с «санитарными» целями для очистки рынка от недобросовестных или слабых игроков, из-за которых дольщики могут терять свои деньги. Усугубляет положение мелких компаний и непонимание со стороны банков того, как работать по новым правилам. Может возникнуть ситуация, что рынок вообще встанет на некоторое время.

«Столичный доходный дом» и инвестиции на рынке строительства

Теперь разберёмся, почему выгоднее заработать деньги на покупку недвижимости на банкротстве строительных компаний, нежели выступать в роли дольщика, вложившего средства в строящийся объект. Инвестируя вместе с фондом «Столичный доходный дом», вы в течение срока инвестирования сразу можете накопить всю сумму на квартиру. Становясь дольщиком, человек передаёт деньги в банк, и изъять их оттуда можно только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако не проработан механизм, при котором дольщик сможет вернуть деньги в ситуации, когда застройщик не в состоянии завершить строительство в срок. Так возникают долгострои. Банк не сможет ускорить сроки строительства, так как это не входит в его обязанности. В результате деньги будут мёртвым грузом лежать на счёте, пожираемые инфляцией, вместо того чтобы работать в качестве инвестиций.

Если возникнет долгострой, то дольщик не сможет расторгнуть договор, забрав деньги у компании, так как она их не получала. Банк также не захочет принимать на себя чужие риски. Вкладывая в инвестиционный фонд, всегда можно расторгнуть соглашение, так как заключён договор с юридическим лицом, непосредственно получившим от вкладчика средства. Наивно предполагать, что проекты, запущенные до 1.07.2018, не несут для дольщиков таких рисков. Компании запустили строительство сразу нескольких объектов, но не факт, что они смогут завершить начатое, так как у них банально может не хватить денег.

В сложившейся ситуации фонд «Столичный доходный дом» уже разработал механизм работы. Он заключается в участии в аукционах, которые неизбежно будут организовываться банками, во владение которых после разорения начнут переходить строительные компании и все их активы. Банки не будут заниматься завершением строительства, они просто по бросовым ценам реализуют активы, которые им достанутся практически даром. Фонд сможет купить дома, находящиеся на разной стадии строительства, и перепродать их крупным застройщикам, характеризующимся высокой ликвидностью. Другой вариант связан с тем, что дома будет достраивать государство, но при условии отсутствия дефицита в бюджете.

Перспективы строительного рынка в целом обусловлены вытеснением схемы с задействованием денег дольщиков. Строительным компаниям намного проще брать деньги в кредит, строить на них дома и продавать уже готовые квартиры. Конъюнктура на рынке временная, поэтому инвестировать в активы надо сейчас.