Постановление 700-ПП: новая ловушка для бизнеса и арендаторов

Постановление 700-ПП Правительства Москвы стало документом, с которого начался новый этап в налогообложении недвижимости. Его цель — перевести расчет налога на имущество организаций на кадастровую основу, чтобы сделать систему прозрачнее и ближе к рыночным реалиям.

Реформа выглядела логичной: государство стремилось получать налог в зависимости от реальной стоимости объектов, а не от их балансовой оценки, которая часто была занижена. Однако для тысяч компаний Постановление 700-ПП стало настоящим испытанием. Повышение налоговой базы ударило по владельцам офисов, торговых точек, арендодателям и даже по небольшим предпринимателям, арендующим помещения у частных собственников.

Как устроено Постановление 700-ПП

Документ закрепил принцип: налоговая база по имуществу организаций определяется по кадастровой стоимости для объектов, перечисленных в специальном ежегодном списке.Этот перечень утверждается Правительством Москвы и обновляется каждый год. В него включаются здания, строения и помещения, используемые в коммерческих целях — торговля, офисы, общественное питание, бытовое обслуживание, банковские и развлекательные функции.

Если объект попадает в перечень, он автоматически облагается налогом по кадастровой стоимости. Такое правило делает Постановление 700-ПП особенно значимым — в одном списке могут оказаться как крупные торговые центры, так и небольшие павильоны или помещения в многоквартирных домах.

Почему кадастровая оценка — ключевая часть

Основой всего механизма Постановления 700-ПП является кадастровая стоимость. Она представляет собой государственную оценку объекта, которая используется как база для расчета налога. Считается, что она должна быть близка к рыночной цене, но на практике нередко отличается от реальности в разы.

Оценка проводится массовым методом: анализируются усредненные данные, тип здания, площадь, расположение, год постройки. Такая схема ускоряет процесс, но исключает индивидуальный подход. В результате помещения с разным состоянием, износом и функционалом могут получить одинаковую стоимость. Для собственников это означает, что даже небольшая ошибка в оценке автоматически повышает налог.

Поскольку налоговая база напрямую зависит от этой стоимости, кадастровая оценка и становится одним из центральным элементом Постановления 700-ПП. Именно от неё зависит, насколько справедливо и пропорционально будет рассчитан налог.

Почему возникают споры и противоречия

Многие эксперты отмечают, что при внедрении Постановления 700-ПП не было создано эффективного механизма корректировки кадастровых ошибок. Государственная оценка проводится редко, раз в несколько лет, а рыночная конъюнктура меняется постоянно. Помещения, которые утратили коммерческую привлекательность, продолжают облагаться налогом по высокой базе.

Часто кадастровая стоимость формируется по неполным данным. Например, если в регистре здание числится как «офисное», а на самом деле используется под архив, лабораторию или склад, налог начисляется по максимальному коэффициенту. Отсюда и ощущение, что Постановление 700-ПП стало «ловушкой» — собственник обязан платить больше, даже если объект фактически не приносит прибыли.

Как исключить объект из перечня

Закон допускает возможность исключения недвижимости из перечня, если доказано, что объект не отвечает признакам коммерческого использования, указанным в Постановлении 700-ПП.

Исключение возможно, если:

1. менее 20 % общей площади используется под офисы, торговлю или сферу услуг;
2. здание применяют в образовательных, научных, медицинских или производственных целях;
3. помещение физически не пригодно для коммерции — аварийное состояние, капремонт, консервация;
4. фактическое использование не соответствует виду, указанному в ЕГРН.

Чтобы добиться исключения, владелец должен подтвердить свои доводы документально:

1. Подготовить поэтажные планы, акты обследования, фотографии, договоры аренды, указывающие на некоммерческое использование.
2. Подать заявление в Департамент экономической политики и развития Москвы.
3. При отказе — обратиться в суд.

Если исключение одобрено, налоговая база по объекту перестаёт определяться по кадастровой стоимости, и взимание налога ведется по бухгалтерской или среднегодовой оценке, что сокращает сумму выплат в несколько раз.

Что делать, если исключиться нельзя

Не все владельцы могут вывести свои помещения из перечня. Если помещение действительно используется как офис, магазин или кафе, Постановление 700-ПП продолжит действовать.В этом случае можно воспользоваться предусмотренной льготой — уменьшением налога до 25 % от исчисленной суммы.

Эта возможность распространяется на организации, в которых менее 20 % площади объекта занято коммерческой деятельностью, а остальные помещения выполняют иные функции — социальные, медицинские, образовательные, научные или культурные. Главное — подтвердить такие данные документально.

Алгоритм получения льготы:

1. Подготовить заявление и набор доказательств (планы, акты, фото, договоры аренды).
2. Подать пакет документов в налоговую инспекцию.
3. Указать соответствующий код налоговой льготы.
4. Дождаться подтверждения от налогового органа.

После проверки налоговая служба применяет пониженную ставку, и налоговая нагрузка снижается в четыре раза. Льгота действует бессрочно, пока не изменится характер использования помещения.

Судебная практика по исключению из перечня Постановления 700-ПП

После вступления Постановления 700-ПП в силу в судах Москвы значительно увеличилось количество дел, связанных не с пересмотром кадастровой стоимости, а именно с попытками исключить объекты недвижимости из перечня, утвержденного данным документом.

Главная причина обращений — несоответствие фактического использования помещений тем критериям, по которым объект был включён в список. Нередко здание или помещение числится как офис или торговая площадь, тогда как в реальности оно используется для других целей — например, под склад, производство, мастерскую, учебный класс или административные нужды организации.

Решения по таким делам принимаются судами на основании комплексных доказательств. Ключевое значение имеют технические планы, акты обследований, справки БТИ, заключения экспертов и свидетельства арендаторов. Суд оценивает не формальный статус здания, а его реальное использование, что соответствует сути Постановления 700-ПП — облагать налогом именно коммерческие объекты.

Во многих случаях собственникам удается доказать необоснованность включения объекта в перечень. После вынесения решения в их пользу налоговая база по данному помещению перестаёт определяться по кадастровой стоимости, и начисления пересматриваются в сторону уменьшения.

Таким образом, судебная практика показывает: исключение объекта из перечня по Постановлению 700-ПП — это законный и эффективный способ защиты интересов собственников, если помещение не используется в коммерческих целях. Грамотно собранные доказательства и профессиональное заключение экспертов становятся решающим фактором при принятии судом положительного решения.

Влияние на рынок недвижимости

Принятие Постановления 700-ПП изменило структуру московского рынка. Крупные собственники стали тщательнее планировать налоговую нагрузку, а малый бизнес — пересматривать формат работы.Рост кадастровых налогов вынудил многих арендаторов покинуть центральные локации, где ставки увеличились в разы, и переместиться в менее дорогие районы.

Некоторые предприятия закрылись, другие переориентировались на интернет-торговлю или форматы без аренды помещений. Тем самым Постановление 700-ПП стало фактором, который косвенно изменил городскую экономику — перераспределил потоки бизнеса и влияние локаций.

Практические советы собственникам и арендаторам

Чтобы не переплачивать по налогу, следует:

1. Проверять перечень объектов, попадающих под Постановление 700-ПП, каждый год.
2. Сравнивать кадастровую стоимость с рыночной и при существенных расхождениях готовить независимую оценку.
3. Хранить документы, подтверждающие фактическое использование помещения.
4. При необходимости обращаться к специалистам по оценке и юристам, которые помогут оформить исключение или льготу.

Даже если исключить объект не удаётся, сам процесс проверки часто выявляет ошибки в данных кадастра, и налоговая база всё равно может быть скорректирована в меньшую сторону.

Экономический смысл реформы

Нельзя отрицать, что Постановление 700-ПП принесло бюджету города стабильные налоговые поступления. Но для бизнеса оно стало вызовом, потребовавшим внимательного отношения к финансовому планированию.Положительный результат проявился в том, что собственники стали активнее отслеживать состояние своих объектов, регулярно проводить оценку и вовремя обновлять сведения в ЕГРН.

С другой стороны, повышение налогов привело к сокращению доли малого бизнеса, особенно в центральных районах. Именно поэтому вопрос корректировки системы кадастрового налогообложения остаётся актуальным.

Итоги

Постановление 700-ПП стало символом перехода к новой модели налогообложения недвижимости, основанной на кадастровой стоимости. Для одних это шаг к справедливости, для других — бюрократическая ловушка.

Если объект используется не для коммерции, его можно исключить из перечня. Если исключение невозможно, владелец имеет право на льготу — уплату 25 % от начисленного налога. Главное — знать процедуру и действовать вовремя.

В этом поможет Компания Первое бюро Оценки и Экспертизы, благодаря правильной документации и юридического сопровождения в суде позволяет сделать так, чтобы Постановление 700-ПП не разрушало бизнес, а становилось управляемым инструментом налогового планирования. Именно грамотный подход помогает собственникам и арендаторам законно уменьшить расходы, избежать переплаты и сохранить устойчивость бизнеса в новой налоговой реальности.