Немного истории: почему Redfin, Zillow и Trulia не смогли вытеснить с рынка агентства недвижимости?
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Сегодня мы не будем рассказывать об очередных новшествах ARENDASOFT. Для этого нам очень скоро понадобится еще один пост, а пока почитайте историю развития рынка интернет-сервисов по недвижимости, полную скандалов, интриг и расследований открытий. Мы уделим этой теме отдельную серию публикаций. Enjoy!
Once upon a time... В течение последних десяти лет интернет стал активно посягать и на святую святых американской экономики – рынок недвижимости. Несколько динамично развивающихся и наиболее прибыльных сайтов недвижимости превратили сделки купли-продажи, как правило, являющиеся настоящим подвигом для простых смертных, в последовательность простых, доступных и удобных операций.
Четыре интернет-гиганта – Redfin и Zillow в Сиэтле, а также Trulia и Realtor.com в Сан-Франциско, – суммарно охватывают месячную аудиторию в 61 из 67 млн. посетителей сайтов по недвижимости на всей территории США (по данным ComScore). Эти проекты, приносящие сотни миллионов долларов дохода, сделали поиск жилья настоящим развлечением, не заставляя людей тратить время понапрасну на осмотр случайно выбранных домов. Как результат, около 90% потенциальных покупателей и продавцов начинают поиск жилой недвижимости именно в интернете (по данным Национальной Ассоциации Риэлторов).
На первый взгляд, этот все тот же самый электронный рыночный монстр, который выбил из колеи туристические агентства, истребил рубричную рекламу, привел в бесчувствие биржевых маклеров и проглотил разжиревших автоторговцев. Тем не менее, он так и не смог отнять кусок хлеба у агентов по недвижимости. Большинство покупателей и продавцов, как и прежде, имеют дело с традиционными посредниками – агентами, каждый из которых окучивает свою сторону сделки.
Брокеры не только пережили атаку интернет-сайтов по недвижимости, но и умудрились не допустить снижения уровня своих доходов. Исследовательская компания Real Trends опубликовала информацию о том, что средние комиссионные выросли с 5% в 2008 г. до 5,4% в 2011 г. (агент продавца удерживает комиссию с продавца, после чего делит ее пополам с агентом покупателя). Эти цифры существенно превышают среднее значение на рынках за пределами США (по данным ОЭСР), где, как правило, в сделках участвует только один агент. Например, в Великобритании это 1-2%, Германии от 3% до 6%, в Израиле 4%, а в Голландии 1,5-2%.
«Десять лет назад никому бы и в голову не пришла идея поиска жилья онлайн, а тем более, насколько полезным это может быть для клиентов», – утверждает Гленн Келман, генеральный директор Redfin. С самого момента своего основания (10 лет назад) Redfin пытается изменить привычный расклад, но их история лишь отчасти объясняет, как им удается сохранять позиции.
В отличие от других сайтов недвижимости, агенты Redfin работают «в поле» - засевают газоны табличками «На продажу» и работают напрямую с продавцами и покупателями. Отталкиваясь от привычной модели брокерского бизнеса, компания платит своим сотрудникам зарплату, а не комиссионные; бонусы же напрямую зависят от уровня счастья обслуженных клиентов.
Таким образом, клиенты – и продавцы, и покупатели недвижимости – должны бы экономить немало денег, однако даже со своими $50 млн. выручки (по результатам прошлого года) Redfin растет медленнее, чем его конкуренты – Zillow и Trulia, которые выставляют листинги с информацией об объектах в интернете, просто передавая клиента в руки традиционных агентств недвижимости, которые и совершают фактическую сделку. Менее 3% покупателей и продавцов используют Redfin в родном Сиэтле, да и в других двадцати значимых регионах США доля их сервиса на рынке незначительна. Кроме того, компания не может похвастаться преодолением точки безубыточности. Квалифицированные агенты по недвижимости стоят дорого, равно как и накладные расходы по организации региональных офисов, когда речь заходит об открытии филиалов.
Экономисты давно недоумевают, как брокерам удается так легко приспосабливаться к меняющимся условиям. Сама суть взаимоотношений между агентами и сторонами сделки по умолчанию предполагает возможность возникновения конфликта, и это нередко встречается на практике. В основу ложится проблема, называемая экономистами “Агент-Принципал”, которая подразумевает наличие различных и даже взаимоисключающих интересов принципала (продавца или покупателя) и представляющего его брокера. Агенты несут расходы по продаже домов, в которые входят и поиск клиентов, и организация показов, и размещение рекламы, что и является причиной нешуточного соблазна надавить на клиента с целью максимально быстрой продажи, в том числе на менее выгодных условиях, чем это было бы возможно в принципе. Аналогичная ситуация справедлива и для брокера со стороны покупателя, где цена, наоборот, становится завышенной.
В 2008 г. профессора экономики Стэнфордского университета Дуглас Бернхайм и Джонатан Меер опубликовали результаты исследования, посвященного продажам жилой недвижимости за последние тридцать лет. Как выяснилось, продажа имущества с привлечением брокера приводит к недополучению собственником от 5,9% до 7,7% его реальной стоимости.
Несмотря на это, количество собственников недвижимости, осуществивших продажи без посредников, за период с 2008 по 2012 гг. сократилось с 13% до 9% (по данным Национальной Ассоциации Риэлторов). Такое впечатление, что люди просто ценят опыт и уровень обслуживания, предоставляемого агентами, а также чувствуют неуверенность, действуя самостоятельно, или даже используя онлайн-сервис для осуществления важнейшей в жизни сделки.
«Мы никогда не превратимся в сервис, работающий по принципу “одного клика”», – считает Фил Фаранда, управляющий J. Philip Real Estate – брокерской компании с 14-ю агентами из штата Нью-Йорк. «Вам в любом случае понадобится доверенное лицо для получения наиболее выгодных условий. Ставки слишком высоки, и не нужно пытаться заново изобретать велосипед».
Продавцов жилья не останавливают даже дополнительные издержки. В 2008 г. экономисты Университета Чикагской Школы Бизнеса Стивен Льюитт и Чад Сиверсон опубликовали две статьи, посвященные анализу комиссий агентов по недвижимости. Ученые пытались выяснить, почему же прямые сделки, заключаемые собственниками, равно как и сделки, совершаемые с участием дисконтных брокеров, так и не смогли хоть как-то пошатнуть позиции профессиональных агентов. В результате они обнаружили незаметное невооруженным глазом отличие операций с недвижимостью от, казалось бы, схожих операций – торговли ценными бумагами и продажи авиабилетов.
Для продажи дома требуется два агента, не меньше. Один представляет интересы собственника, а второй – клиента. “Когда сделка осуществляется с участием двух агентов, то любой из них, предоставляющий полный пакет услуг,имеет преимущество перед дисконтным брокером”, считает Сиверсон. “Равно как и два профессиональных агента, объединившись, имеют преимущество перед профессиональным агентом, работающим в паре с дисконтным брокером”. Как следствие, клиенты дистанцируются от объектов недвижимости, продаваемых собственниками напрямую, или предоставленных дисконтными агентами.
По материалам BusinessWeek.
Продолжение следует...
Четыре интернет-гиганта – Redfin и Zillow в Сиэтле, а также Trulia и Realtor.com в Сан-Франциско, – суммарно охватывают месячную аудиторию в 61 из 67 млн. посетителей сайтов по недвижимости на всей территории США (по данным ComScore). Эти проекты, приносящие сотни миллионов долларов дохода, сделали поиск жилья настоящим развлечением, не заставляя людей тратить время понапрасну на осмотр случайно выбранных домов. Как результат, около 90% потенциальных покупателей и продавцов начинают поиск жилой недвижимости именно в интернете (по данным Национальной Ассоциации Риэлторов).
На первый взгляд, этот все тот же самый электронный рыночный монстр, который выбил из колеи туристические агентства, истребил рубричную рекламу, привел в бесчувствие биржевых маклеров и проглотил разжиревших автоторговцев. Тем не менее, он так и не смог отнять кусок хлеба у агентов по недвижимости. Большинство покупателей и продавцов, как и прежде, имеют дело с традиционными посредниками – агентами, каждый из которых окучивает свою сторону сделки.
Брокеры не только пережили атаку интернет-сайтов по недвижимости, но и умудрились не допустить снижения уровня своих доходов. Исследовательская компания Real Trends опубликовала информацию о том, что средние комиссионные выросли с 5% в 2008 г. до 5,4% в 2011 г. (агент продавца удерживает комиссию с продавца, после чего делит ее пополам с агентом покупателя). Эти цифры существенно превышают среднее значение на рынках за пределами США (по данным ОЭСР), где, как правило, в сделках участвует только один агент. Например, в Великобритании это 1-2%, Германии от 3% до 6%, в Израиле 4%, а в Голландии 1,5-2%.
«Десять лет назад никому бы и в голову не пришла идея поиска жилья онлайн, а тем более, насколько полезным это может быть для клиентов», – утверждает Гленн Келман, генеральный директор Redfin. С самого момента своего основания (10 лет назад) Redfin пытается изменить привычный расклад, но их история лишь отчасти объясняет, как им удается сохранять позиции.
В отличие от других сайтов недвижимости, агенты Redfin работают «в поле» - засевают газоны табличками «На продажу» и работают напрямую с продавцами и покупателями. Отталкиваясь от привычной модели брокерского бизнеса, компания платит своим сотрудникам зарплату, а не комиссионные; бонусы же напрямую зависят от уровня счастья обслуженных клиентов.
Таким образом, клиенты – и продавцы, и покупатели недвижимости – должны бы экономить немало денег, однако даже со своими $50 млн. выручки (по результатам прошлого года) Redfin растет медленнее, чем его конкуренты – Zillow и Trulia, которые выставляют листинги с информацией об объектах в интернете, просто передавая клиента в руки традиционных агентств недвижимости, которые и совершают фактическую сделку. Менее 3% покупателей и продавцов используют Redfin в родном Сиэтле, да и в других двадцати значимых регионах США доля их сервиса на рынке незначительна. Кроме того, компания не может похвастаться преодолением точки безубыточности. Квалифицированные агенты по недвижимости стоят дорого, равно как и накладные расходы по организации региональных офисов, когда речь заходит об открытии филиалов.
Экономисты давно недоумевают, как брокерам удается так легко приспосабливаться к меняющимся условиям. Сама суть взаимоотношений между агентами и сторонами сделки по умолчанию предполагает возможность возникновения конфликта, и это нередко встречается на практике. В основу ложится проблема, называемая экономистами “Агент-Принципал”, которая подразумевает наличие различных и даже взаимоисключающих интересов принципала (продавца или покупателя) и представляющего его брокера. Агенты несут расходы по продаже домов, в которые входят и поиск клиентов, и организация показов, и размещение рекламы, что и является причиной нешуточного соблазна надавить на клиента с целью максимально быстрой продажи, в том числе на менее выгодных условиях, чем это было бы возможно в принципе. Аналогичная ситуация справедлива и для брокера со стороны покупателя, где цена, наоборот, становится завышенной.
В 2008 г. профессора экономики Стэнфордского университета Дуглас Бернхайм и Джонатан Меер опубликовали результаты исследования, посвященного продажам жилой недвижимости за последние тридцать лет. Как выяснилось, продажа имущества с привлечением брокера приводит к недополучению собственником от 5,9% до 7,7% его реальной стоимости.
Несмотря на это, количество собственников недвижимости, осуществивших продажи без посредников, за период с 2008 по 2012 гг. сократилось с 13% до 9% (по данным Национальной Ассоциации Риэлторов). Такое впечатление, что люди просто ценят опыт и уровень обслуживания, предоставляемого агентами, а также чувствуют неуверенность, действуя самостоятельно, или даже используя онлайн-сервис для осуществления важнейшей в жизни сделки.
«Мы никогда не превратимся в сервис, работающий по принципу “одного клика”», – считает Фил Фаранда, управляющий J. Philip Real Estate – брокерской компании с 14-ю агентами из штата Нью-Йорк. «Вам в любом случае понадобится доверенное лицо для получения наиболее выгодных условий. Ставки слишком высоки, и не нужно пытаться заново изобретать велосипед».
Продавцов жилья не останавливают даже дополнительные издержки. В 2008 г. экономисты Университета Чикагской Школы Бизнеса Стивен Льюитт и Чад Сиверсон опубликовали две статьи, посвященные анализу комиссий агентов по недвижимости. Ученые пытались выяснить, почему же прямые сделки, заключаемые собственниками, равно как и сделки, совершаемые с участием дисконтных брокеров, так и не смогли хоть как-то пошатнуть позиции профессиональных агентов. В результате они обнаружили незаметное невооруженным глазом отличие операций с недвижимостью от, казалось бы, схожих операций – торговли ценными бумагами и продажи авиабилетов.
Для продажи дома требуется два агента, не меньше. Один представляет интересы собственника, а второй – клиента. “Когда сделка осуществляется с участием двух агентов, то любой из них, предоставляющий полный пакет услуг,имеет преимущество перед дисконтным брокером”, считает Сиверсон. “Равно как и два профессиональных агента, объединившись, имеют преимущество перед профессиональным агентом, работающим в паре с дисконтным брокером”. Как следствие, клиенты дистанцируются от объектов недвижимости, продаваемых собственниками напрямую, или предоставленных дисконтными агентами.
По материалам BusinessWeek.
Продолжение следует...
0
