Изменения 2025 в Закон о ДДУ (214-ФЗ): как меняется регулирование долевого строительства и на что обратить внимание дольщику

Временные особенности приемки объектов до конца 2025 года

30 декабря 2023 года было принято Постановление Правительства РФ № 2380, регулирующее особенности передачи объектов долевого строительства. Первоначально оно действовало до конца 2024 года, однако в декабре 2024 срок его действия продлили до 31 декабря 2025 года (Постановление № 1917 от 26.12.2024).

В чем суть временных правил:

1. Допускается более гибкий подход к фиксации недостатков в передаваемых квартирах.
2. Застройщики могут предложить устранение выявленных дефектов без подписания дополнительных соглашений.
3. Применяются особые процедуры уведомления и приемки, упрощающие передачу объекта.

Именно поэтому приемка квартиры в 2025 году требует повышенного внимания — важно не просто зафиксировать недостатки, но и сделать это в соответствии с установленной процедурой, чтобы не потерять возможность в будущем их компенсировать.

Мораторий на взыскание санкций с застройщика продлен

Серьезное влияние на права дольщиков оказывает и Постановление Правительства № 1916, также принятое 26 декабря 2024 года. Им продлевается действие моратория на взыскание с застройщика следующих сумм:

1. Неустойки за просрочку передачи объекта или устранения дефектов.
2. Штрафов за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
3. Процентов и убытков, связанных с недостатками в объекте.

Этот мораторий действует до 30 июня 2025 года. Принципиально важно, что в рамках него дольщик не может уменьшить цену ДДУ, даже если имеет заключение строительного эксперта, подтверждающее существенные недостатки. Однако сохраняется возможность взыскания фактически понесенных расходов на устранение дефектов, подтвержденных документально.

Также действует отсрочка исполнения решений суда, если они касаются взыскания с застройщика соответствующих сумм. То есть даже выиграв дело, дольщик не сможет получить деньги немедленно — их передача будет отложена до окончания моратория.

Ключевые поправки в Закон № 214-ФЗ с 1 сентября 2024 года

Федеральный закон № 266-ФЗ, вступивший в силу с 1 сентября 2024 года, существенно изменил баланс интересов между дольщиком и застройщиком. Основные нововведения:

1. Гарантийный срок на объекты долевого строительства сокращен с 5 лет до 3 лет.
2. Дольщик не вправе применять нормы Закона о защите прав потребителей, если речь идет о ДДУ. Применяются только положения 214-ФЗ.
3. Размер неустойки за неисполнение обязательств снижен — теперь это:1/150 ключевой ставки для физических лиц;1/300 ключевой ставки для юридических.
4. 1/150 ключевой ставки для физических лиц;
5. 1/300 ключевой ставки для юридических.
6. Судебный штраф за неудовлетворение требований дольщика в добровольном порядке ограничен 5 % от присужденной суммы, ранее применялся коэффициент 50 %.

Такая регламентация существенно снижает потенциальную компенсацию дольщикам при нарушении их прав. Практика показывает: снижение ставок и отмена ссылок на Закон о защите прав потребителей резко ограничивает эффективность досудебного урегулирования споров.

Изменения с 1 января 2025 года: дополнительные ограничения

С начала 2025 года дольщиков ожидают новые регуляторные ограничения, принятые в срочном порядке через законопроект № 498549-8. Несмотря на то, что документ первоначально касался прав отказников от приватизации, в финальной редакции он радикально переписал 214-ФЗ.

Основные нововведения:

1. Гарантия на отделочные работы теперь составляет 1 год с даты подписания передаточного акта. Более длительный срок может быть указан только в самом ДДУ.
2. Введено ограничение на максимальную сумму взыскания с застройщика за дефекты отделки, окон, дверей и сантехники: не более 3 % от цены договора, включая:расходы на устранение;неустойку;штраф;убытки.
3. расходы на устранение;
4. неустойку;
5. штраф;
6. убытки.

Важно: данная норма распространяется на все ДДУ, заключенные до 1 января 2025 года, в части обязательств, возникших после этой даты. Таким образом, даже ранее заключенные договоры теперь ограничены в возможных суммах компенсаций.

Изменения с 1 марта 2025 года: застройщик сам устанавливает стандарты отделки

С весны 2025 года вступает в силу еще одно новшество: застройщик получает право сам определять стандарты отделки, без обязательной привязки к строительным нормам. Главное условие — такие стандарты должны быть:

1. отражены в тексте ДДУ;
2. предоставлены дольщику в момент заключения договора;
3. соответствовать минимальным требованиям Минстроя РФ.

Эта норма фактически легализует «экономию» на отделке, открывая путь к значительному снижению качества при соблюдении формальных требований. На практике это означает, что отделка от застройщика может быть выполнена на минимальном уровне, если иное прямо не указано в договоре.

На что ориентироваться дольщику в 2025 году

Современное правовое поле в сфере долевого строительства формируется в пользу застройщиков. Последовательное снижение гарантий, ограничение санкций, и допущение упрощенной приемки — всё это требует от дольщика повышенного внимания на каждом этапе: от подписания ДДУ до сдачи объекта.

Особенно важно тщательно подойти к этапу приемки квартиры — здесь закладывается база для всех последующих требований. Любые выявленные недостатки должны быть зафиксированы в установленной форме, а отказ застройщика устранить их должен подтверждаться перепиской или актами.