Первичка стоит слишком дорого?
Больше всего такое различие тревожит в контексте льготной ипотеки, которая распространяется в основном на первичный рынок. Возможно, из-за вмешательства государства цены на новостройки стали искусственно завышены.
Но появилась интересная академическая статья (авторы Рощина и Литвинова), которая делает более аккуратную оценку.
Дело в том, что новое жилье может стоить дороже по объективным причинам:
— отсутствие проблем с предыдущими собственниками
— субъективная ценность жилья, в котором никто не жил
— лучше район
— более высокое качество жилья
— современные планировки, удобные входные группы
Чтобы проконтролировать сторонние эффекты, исследователи используют пары квартир с одинаковыми характеристиками (этаж, тип дома, площадь квартиры), но из разных сегментов рынка (первичка, вторичка), используя два подхода. ➡️ Сравнивают схожие квартиры в радиусе 300 м, чтобы контролировать качество района. ➡️ Сравнивают квартиры в рамках одного жилого комплекса (часть квартир уже продается на вторичном рынке, а часть готовых квартир еще доступна от застройщика). ▫️ Для первого подхода статистическое значимое различие в ценах между новыми и старыми квартирами выявлено только для 41 региона, при чем в 5 регионах новостройки дешевле. И даже в тех регионах, где первичка все же дороже, медианный разрыв цен составляет менее 10%. ▫️ Более строгий подход со сравнением квартир в рамках одного ЖК выявил еще меньше различий: только в 8 регионах квартиры от застройщика дороже, а в 12 регионах дешевле. Вывод: Разница между ценами нового и старого жилья больше объясняется разницей в качестве квартир. Если качество аккуратно проконтролировать, то и различие в ценах становится небольшим.
