🏚 На Верховный суд надейся, а сам не плошай. Как защититься от жилищных афер
В июле появился обзор практики от Верховного суда с разъяснениями. Суть его сводится к тому, что суды должны учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца.
Что сказал ВС
В декабре 2025-го ВС встал на сторону покупательницы Полины Лурье в деле Ларисы Долиной. Но на практике суды решение игнорируют: после победы Лурье адвокаты продавцов переключились со ст. 178 на ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий или руководить ими), и сделки продолжают отменять.
По ст. 177-й ВС высказался:
Для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии. При этом уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска.
Что в реальности?
Многие продавцы заранее готовили схему возврата квартиры обратно. Большинство еще и банкротились, как только узнавали о вероятности реституции. А часть добросовестных покупателей, которым удалось отстоять жилье, получили его в плачевном состоянии: продавцы повреждали коммуникации и инженерные системы перед выездом.
Несмотря на пристальное внимание, судебная практика меняется очень медленно. Дела длятся годами, затраты на юридическую помощь и экспертизы могут превысить миллион рублей.
Статистика оспариваемых сделок показывает, как уменьшить риски:✔️ 42% — самостоятельно, без посредников
✔️ 28% — с участием риелторов
✔️ 22% — с использованием онлайн-сервисов
✔️ 8,5% — заверил нотариус
➡️ Заблуждение продавца будет соотноситься с осмотрительностью приобретателя.
Чек-лист противостояния жилищным аферам
До сделки
▪️ Проверка продавца на банкротство и значительные долги до сделки. Это не отменяет того, что продавца могут признать банкротом после сделки.
▪️ Полная прозрачность процесса (как при ипотеке): оценка квартиры, проверка объекта, платежи через банк по нотариально оформленному договору купли-продажи.
1) Независимая оценка квартиры дает рыночную цену: отклонение от нее на 10% — серьезный риск для покупателя.
2) Юридическая проверка защищает от неожиданных ситуаций, когда квартира получена продавцом в наследство (могут появиться и другие наследники), продавец находится в процессе развода и т.п.
3) Нотариус проверяет дееспособность продавца, и подтверждает наличие действительной воли на совершение сделки. Он запрашивает выписки ЕГРН и подтверждает действительность права собственности.
4) Расчет по безналу избавит от историй в духе «денег никто не видел».
Из разъяснений ВС следует, что покупатель должен быть максимально осведомлен о реальном состоянии и намерениях продавца. Пригодятся:
▫️ заявления родственников о дееспособности продавца;
▫️ проверка цепочки сделок с квартирой;
▫️ опрос соседей и консьержа.
Должны насторожить срочность сделки и ее невыгодность для продавца.
В договоре указывайте всю сумму: при реституции вернется только то, что в нем прописано, остальное просто сгорит.
Во время сделки
◾️ Привлекайте независимого риелтора.
◾️ Настаивайте на присутствии самого продавца (хотя бы онлайн) и его родственников.
◾️ Фиксируйте факт реальной передачи квартиры: акт приема-передачи, фото и видео в день передачи ключей. Все этапы переговоров тоже стоит запечатлеть.
После сделки
▪️ Юриста лучше нанять заранее.
▪️ Оформите в МФЦ запрет на регистрационные действия без вашего присутствия.
▪️ Если дело дошло до суда, добивайтесь статуса потерпевшего по уголовному делу.
▪️ Если суд решил оставить квартиру за продавцом, стоит просить наложить арест на счета и имущество продавца.
