ЕГРН засекретили. Как теперь проверить недвижимость перед сделкой

В этой статье Dava Group рассматриваем внесенные изменения, их влияние и то, как сейчас проверить недвижимость, прежде чем заключать сделку.

Что изменилось?

Вступили в силу поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», которые блокируют доступ третьих лиц к данным Росреестра о россиянах. Сведения о собственниках в ЕГРН сохраняются, но, как правило, не отражаются в полученных выписках.

Раньше информация в ЕГРН о правообладателе имущества была открытой. Любой желающий мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит то или иное имущество. Теперь это считается угрозой личной информации. В то же время законодатели были особенно обеспокоены доступностью информации о военнослужащих и сотрудниках правоохранительных органов, которая напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих и их родственников.

По новому закону информация об имени, фамилии, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будет доступна только в том случае, если правообладатель открыл информацию на основании специального заявления о возможности передачи его персональных данных третьим лицам. Такое заявление можно подать либо лично, либо в электронном виде через веб-сайт Росреестра. При подаче заявки информация о владельце будет раскрыта в течение трех дней.

Изменения исключают информацию не только о владельцах, но и о лицах, в отношении которых были установлены обременения. В то же время изменения никоим образом не повлияют на собственность, компаний — информация о таких владельцах по-прежнему находится в открытом доступе.

Трудности для всех

Нововведения касаются всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, представителей ЖКХ, а также IT-компаний, создающих сервисы по поиску и проверке недвижимости. Юристам и покупателям будет сложнее получить информацию об истинном владельце объекта и проверить, установлены ли на объект определенные обременения и ограничения, поскольку им придется обращаться к правообладателям, чтобы заказать выписки.

Ранее при покупке недвижимости проводилась перекрестная проверка прав. Часто выписки, полученные от покупателей, и выписки, предоставленные продавцом, содержали разные сведения. Эта проверка позволяла выявить несоответствия в данных и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это невозможно. Следовательно, покупатель зависит от времени, когда продавец предоставит выписки.

Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов — им придется заказывать платную выписку несколько раз, если правообладатель не подал заявку на доступ к персональным данным в ЕГРН. Это связано с тем, что информация из выписки актуальна только на момент предоставления, и в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами время проверки прав и время завершения сделки могут быть разнесены во времени.

Трудности ждут также и компании и их консультантов. Закрыта информация не только о владельцах, но и о лицах, в отношении которых установлены обременения. Сложно потребовать от каждого из них согласия на раскрытие персональной информации.

Изменения, вероятно, приведут к росту цен и замедлению сроков сделок с недвижимостью физических лиц.

Как проверять недвижимость сейчас?

Чтобы как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр планирует запустить специальные QR-коды. Но они решают проблему лишь частично — такой QR-код нужен только для того, чтобы убедиться, что сама выписка из ЕГРН подлинная, то есть была получена через Росреестр. С другой стороны, появление таких QR-кодов является потенциальной возможностью для мошенников. Например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница, подтверждающая подлинность выписки, находится на официальном сайте Росреестра.

Выписка из ЕГРН была и остается единственным юридически подтвержденным документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), свидетельство о регистрации права также будет выступать в качестве юридического подтверждающего документа. Поэтому вы должны знать — закон по-прежнему предусматривает случаи, когда личные данные указываются в выписке и без разрешения владельца.

Кто сейчас может получить полную выписку?

Список лиц, которые увидят полную информацию о владельце недвижимости при заказе выписки:

1. Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя;
2. Лица, которые совместно с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности;
3. Супруг владельца;
4. Лица, являющиеся правообладателями прилегающего земельного участка;
5. Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке — и наоборот;
6. Совместные арендаторы в договоре аренды со многими людьми на стороне арендатора;
7. Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем — и наоборот;
8. Лица, в отношении которых установлено обременение недвижимого имущества или сервитут;
9. Залогодержатели;
10. Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону;
11. Арбитражный управляющий — в случае банкротства собственника;
12. Кадастровые инженеры — при проведении кадастровых работ;
13. Суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, органы прокуратуры и некоторые должностные лица.

Правообладатель также может предоставить контрагенту безотзывную доверенность на получение выписок из ЕГРН с его персональными данными. Но у этого метода есть ограничения — он доступен только в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры оформить такую доверенность невозможно.

По сути, никаких новых проблем со сделками возникать не должно. Владелец недвижимости, заинтересованный в продаже, скорее всего, согласится предоставить личную информацию третьим лицам, чтобы подтвердить право покупателя на недвижимость.

Однако, если невозможно получить полные выписки, вы можете использовать справочные данные Росреестра для первоначальной быстрой проверки. Хотя правообладатель там не указан, по крайней мере, в регистрационной записи о праве есть дата и номер. Это позволяет сравнить их с документами на приобретение права, а затем с полученной выпиской из ЕГРН.

Любая проверка имущества должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых была внесена эта запись.

Кроме того, необходимо пересмотреть предыдущие сделки по объекту недвижимости за последние три года, информацию о судебных разбирательствах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении владельца. Все вместе: проверка записи в ЕГРН по выписке и история покупки актива, может обоснованно подтвердить право собственности на недвижимость.

Чтобы защитить себя от мошенничества, мы рекомендуем использовать только самые безопасные способы оплаты, которые позволяют осуществлять перевод продавцу денег только после регистрации права на покупателя. Такими инструментами могут быть аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета у нотариусов. В договорах мы также рекомендуем прямо и недвусмысленно предписывать покупателю возврат любых авансовых платежей и депозитов, если он отказывается зарегистрировать переход права собственности.