Краудфандинг VS Классическое инвестирование в недвижимость

Курт М. Вестфилд, управляющий партнер WC Companies в Тампе, Флорида утверждает, что 9 из 10 миллионеров сделали свое состояние на инвестициях в недвижимость. Собственно, в этом и есть секрет так называемой американской мечты — ты вкладываешь деньги в какое-то помещение и начинаешь приумножать свой капитал каждый месяц, не прикладывая к этому особых усилий. Но для того чтобы мечта стала реальность надо иметь внушительный начальный капитал.

Чтобы стать полноправным инвестором в США, вы должны зарабатывать не менее 200 000 долларов в год на протяжении как минимум двух лет и иметь собственный капитал свыше 1 000 000 долларов. Что же делать, если на счету всего пару тысяч свободных денег, которые хочется заставить работать?

До недавнего времени можно было попробовать стать так называемым соинвестором, когда собирается группа людей, и каждый вкладывает некую сумму. Далее покупается помещение, сдается в аренду, и каждый соинвестор получает свой процент. Однако, очень часто люди, которые просто хотели немного заработать, попадали в руки мошенников. Ни денег, ни помещения, и конечно, никакой прибыли. Кроме того, возникали «управленческие» проблемы — кто сколько получает, как оформлять сделки, кто ответственный за помещение и так далее.

В 2016 году в силу вступил закон Jumpstart Our Business Startups, который снизил финансовый порог «аккредитации» инвесторов и позволил им участвовать в краудфандинге, вкладывая хоть 500 долларов. Именно поэтому в Америке это новое направление набирает обороты. По сути вы также становитесь акционером, соинвестором, но с более прозрачными и понятными условиями.

Единственный минус этой истории в том, что направление молодое и пока не имеет каких-то общих критериев и сценариев. То есть одни платформы сами закупают недвижимость, другие собранные деньги передают опытным инвесторам. Есть различия и в получении прибыли: кому-то вернут деньги через месяц, а кто-то начнет получать доход через несколько лет. При этом эксперты утверждают, что в среднем доход от таких вложений может быть около 10% в год.

На американском рынке существуют десятки краудфандинговых платформ и все они будут разными, со своими плюсами и минусами.

Одно могу сказать с уверенностью — краудфайдинг не способен полностью освободить от риска остаться без денег, но минимизирует возможность встретить мошенников, а также это отличный вариант избавиться от головной боли по подбору и обслуживанию помещений. Кроме того, SEC (Комиссия по ценным бумагам и биржам в США) установила лимиты, которые не позволят вам потерять все свои деньги и остаться на улице. Например, если ваш доход менее 107 000 долларов в год, то вы можете инвестировать сумму не более 5% от вашего дохода. Если более 107 000 долларов, то не более 10%.

Долговые VS долевые инвестиции​

Перед тем как начать работать с краудфандингом важно разобраться с такими понятиями как долговые и долевые инструменты вложения.

Долевое инвестирование приносит доход за счет аренды купленного помещения или за счет разницы между покупкой и продажей недвижимости. По такому сценарию работает большинство краудфандинговых сделок. То есть инвестор является акционером определенной собственности, и его доля пропорциональна сумме, которую он вложил. Возврат денег — доход — осуществляется в виде процента от аренды этой собственности, за вычетом всех сборов за услуги, уплаченных платформе краудфандинга.

Большим плюсом в таком инвестировании является отсутствие ограничений на доходность. Годовая прибыль может составлять до 25% от вложенных средств. К тому же, как я уже говорил, владение краудфандинговой недвижимостью, позволяет инвесторам не учитывать расходы связанные с амортизаций помещений, например, с их ремонтом и оснащением. Единственный расход будет составлять комиссия самой платформы для поддержания позиции инвестора. Как правило, она составляет 1-2 % от общей инвестиционной суммы. Более того, сделки при краудфандинге обычно проходят через сквозную организацию, а значит инвестор может воспользоваться преимуществами амортизационных отчислений, не имея прямого владения собственностью.

Из минусов такого способа вложений можно назвать сроки получения средств. Обычно от 5 до 10 лет. Поэтому быстро заработать не получится. Впрочем, это можно сказать о всей сфере инвестирования в недвижимость. Если вы хотите получить действительно значимую прибыль, не стоит рассчитывать на скорость.

Инвестиции в долговую недвижимость включают в себя выдачу ссуд или вложения в ипотечные кредиты. То есть инвестор в данном случае выступает не совладельцем, а кредитором или спонсором сделки. Здесь инвесторы ограничены в доходах процентной ставкой по ссуде около 8-12% в год и суммой вложения. Но при этом минимизируются риски потерять свои средства, так как сама недвижимость выступает в качестве гаранта сделки. Кроме того, долговые инвестиции чаще всего связаны с проектами по развитию, и их плюсом является быстрая прибыль — от полугода до года. Но с другой стороны, никто не застрахован от досрочного погашения кредита, что повлечет за собой изменение конечной прибыли как таковой и прекращения денежного потока по конкретной сделке.

В любом случае краудфандинг — это возможность вступить в игру, возможность попробовать себя в качестве инвестора, не рискуя большими деньгами. Я думаю, пройдет еще немного времени и такой вид вложений станет привычным для обычных людей.

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании "Финкейс".​