Как термальные комплексы спасут девелоперов в эпоху падающего спроса
Аналитики «Банки.ру» на основе информации за прошлый год подсчитали, что темпы роста на отечественном рынке жилья значительно замедляются, а соотношение распроданности к строительной готовности составляет 67 %, что указывает на превышение предложения над спросом. Отсюда и снижение доли новых проектов — согласно банковской статистике, цифра упала на 22 % и не исключено, что продолжит снижаться дальше.
«Рынок жилья раньше развивался очень активно, и, действительно, жилья построили очень много и самого разного — и по этажности, и по отделке, и по классу — от бюджетного до премиального. И это, безусловно, было хорошо — до момента, пока рыночная картина не изменилась, — говорит Юрий Бычков, создатель бренда и сети „Городские термы“. — Раньше люди покупали квартиры не просто для жизни, а как вложение: рассчитывали, что её можно будет продать, например, в два-три раза дороже через некоторое время. А сейчас если жильё сложно продать, то стоимость квадратного метра падает — при этом за содержание квартиры платить всё равно нужно. В итоге большой портфель недвижимости из финансового актива может быстро превратиться в финансовую обузу», — заключает Юрий Фёдорович.
Спасти квадратные метры
В условиях, когда привычные форматы жилищного спроса и предложения разбиваются буквально на ходу, девелоперам приходится искать новые решения для повышения привлекательности своих проектов. Удачного месторасположения и хорошей планировки уже оказывается недостаточно, чтобы обеспечить прибыльность строительства: решающим фактором при покупке жилья всё чаще становится инфраструктурное наполнение, создающее дополнительную ценность для жителей ЖК, и выделяющее застройщика на фоне конкурентов.
«Если вам кажется, что рынок недвижимости непредсказуем, взгляните на графики крупных компаний, например, „Газпрома“ или „Аэрофлота“, — поясняет Юрий Бычков, — их акции на протяжении многих лет демонстрировали и резкие взлёты, и просадку. Рынок недвижимости более стабилен, но и он в некотором смысле повторяет общие рыночные тренды. Можно ориентироваться, например, на индекс ММВБ, который отражает динамику всего рынка российских акций. Но полагаться только на прошлые графики, надеясь на чудо, недостаточно — нужно своевременно предлагать рынку новый продукт! Такой, который будет востребован уже сегодня и будет популярен потом, когда ситуация более-менее стабилизируется. Ответ лежит не в бесконечном наращивании объёмов, а в поиске принципиально новых ниш. Нужно перестать мыслить категориями „просто жильё“ и начать создавать продукт с другой ценностью».
Речь идёт о создании курортного формата внутри обычных жилых районов. Идея звучит смело, но логика здесь предельно простая: строить не «просто стены и окна», а проектировать среду, где сам район становится местом отдыха — с продуманными пространствами для досуга, расслабления и оздоровления. Так типовая застройка с сомнительной ценностью становится престижным «курортным» жильём в черте города. 
Курорт во дворе
Постепенное формирование нового типа застройки, включающей в структуру комплексов «городские курорты», происходит в последние несколько лет, однако процесс при всём желании сложно назвать как стремительным, так и масштабным. Запрос на «здоровую» инфраструктуру в ЖК приобретает массовость: жители разных регионов хотят не просто «крышу над головой», а полноценную экосистему для комфортной жизни. Термальный комплекс внутри ЖК отлично закрывает эту потребность: это не абстрактный «плюс к комфорту», а осязаемое преимущество, которое напрямую влияет на восприятие проекта.
«Оказывается, на отдых человек тратит в разы больше времени, чем на еду или шопинг, просто мы редко считаем эти часы: выпил кофе, почитал книгу, прогулялся в парке, на рыбалку съездил — и вроде как отдохнул немного, — объясняет Юрий Бычков. — Но если сложить всё это время, то его получится достаточно. А если так, значит, для отдыха нужна соответствующая инфраструктура, причём не как приятное дополнение к городу, а как базовая необходимость — как школы, дороги, магазины. Но в России с такой инфраструктурой пока беда; если не считать природные зоны вроде лесов, полноценных пространств, где можно по-настоящему перезагрузиться, практически нет. Между тем запрос огромный: люди хотят отдыхать не раз в год, а регулярно. И не всегда ради этого нужно лететь в Турцию, Египет, Тайланд, Эмираты или на Мальдивы — мы же можем создать альтернативу этим направлениям прямо внутри привычных городов. Не где-то на окраине, а в жилых районах: в Москве, Петербурге, других миллионниках, в кварталах с многоэтажками и даже в коттеджных посёлках. Площади и объёмы, конечно, будут разными, но принцип один: курорт как часть повседневной жизни».
Комфортная среда как норма
По исследованиям RRG, термальные комплексы всё чаще выступают не просто как дополнительная опция, а как полноценный концептуальный элемент жилых и коммерческих проектов. Их наличие заметно улучшает комфорт проживания и одновременно служит мощным фактором роста инвестиционной стоимости недвижимости. Согласно данным исследования компании, спрос на объекты с термальными зонами продолжит увеличиваться, а девелоперы, интегрирующие такие пространства в свои проекты, существенно укрепляют свои позиции на рынке.
«Давайте посмотрим на мировой опыт: даже в странах с выходом к морю курортные форматы активно встраивают в жилую застройку. В Дубае бассейны и термальные зоны размещают не в отелях, а прямо во дворах жилых комплексов — и это при том, что море совсем рядом! — говорит руководитель „Городских терм“. — Похожее решение прижилось и в Турции: идея оказалась настолько востребованной, что её масштабируют именно в сегменте жилья, а не только в гостиничном бизнесе. Поэтому близость моря не отменяет потребности в продуманной инфраструктуре для отдыха. Тёплая вода, пар, зоны релакса — всё это создаёт особый микроклимат и атмосферу, которую не заменит даже самый красивый пляж. Люди ценят возможность регулярно пользоваться такими пространствами, не подстраиваясь под отпускной график. А для российских городов этот тренд особенно актуален: у нас далеко не у всех есть доступ к морю, а потребность в качественном досуге и заботе о здоровье есть у всех».
Как тренд превратить в стратегию
Как правило, при планировании крупных трат, таких как покупка квартиры, человек в первую очередь смотрит на цену и платёж, а уже потом рассматривает «плюшки» проекта. Отсюда и закономерный вопрос инвесторов: какие гарантии, что квартира с термами вообще уйдёт с рынка? Ответ простой и одновременно неудобный: гарантий нет. Ни одна опция, даже самая модная, не продаёт жильё сама по себе, и ни один тренд не обещает мгновенной прибыли. Термальный комплекс не работает как волшебная кнопка «распродано». Но он может стать сильным конкурентным преимуществом — но только в том случае, если подойти к делу с умом, утверждает Юрий Бычков. «Здесь нет никаких секретов, здесь только чёткий алгоритм, — говорит он. — Сначала рождается концепция: как именно термальная зона будет встроена в жилой комплекс, чем она будет отличаться, для кого она создана. Дальше рассчитываем вложения. Потом проводим маркетинговые исследования — готовы ли люди платить за такой продукт именно в этом районе, именно в этом сегменте?»
Юрий Бычков приводит свой пример: перед тем как построить первый комплекс — «Воткинские термы», он тщательно прорисовал его концепцию, просчитал экономику и провёл анализ спроса. Результат — многолетний стабильно работающий бизнес. Главной проблемой Бычков видит не отсутствие денег или идей, а нежелание бизнеса взглянуть правде в глаза, осознать, что логика потребления изменилась, и избежать этой «скучной» подготовительной работы: «Вместо расчётов и исследований многие предпочитают жаловаться: мол, рынок плохой, правительство ничего не делает. Но такие разговоры никак не приближают к решению реальных проблем и не помогают продать ни одну квартиру! — убеждён он. — Сейчас у нас буквально „голубой океан“ возможностей в этой нише, потому что есть огромный потенциал. И достаточно одного-двух-трёх игроков, которые её займут. А то, что другие тоже бросятся это делать — к бабке не ходи».
