Время ждать закончилось. Почему владельцам недвижимости нужно принимать решения уже сейчас

Деньги есть — решения откладываются

«На рынке недвижимости заканчивается период, когда можно было годами наблюдать, присматриваться, откладывать решения и при этом практически ничего не терять. Мы входим в другое время. Изменения происходят уже не плавно. Рынки двигаются рывками: меняется стоимость денег, меняется поведение потребителей, меняются арендаторы, меняются целые бизнес-модели. То, что еще вчера считалось устойчивым активом, завтра может потребовать серьезного пересмотра. Именно поэтому сегодня у владельца недвижимости появляется новая задача: не просто владеть объектом, а вовремя понять, что с ним делать дальше.

Самая опасная стратегия сегодня — ничего не делать. Последние годы сформировали вполне понятную модель поведения большинства инвесторов: зачем рисковать и запускать новые проекты, если можно разместить капитал в относительно понятных финансовых инструментах и получать доход? В результате многие собственники недвижимости заняли выжидательную позицию. Деньги есть. Объекты есть. Возможности есть. Но решения откладываются.

Проблема в том, что сама недвижимость ждать не умеет. Она стареет. Меняется окружение. Приходят новые конкуренты. Уходят арендаторы. Появляются новые форматы. Меняется покупательское поведение. И объект, который вчера приносил собственнику прибыль, в определенный момент может сначала начать приносить меньше, затем выйти в ноль, а потом превратиться в источник постоянных расходов. Большой торговый центр, аквапарк, автосалон, складской или промышленный комплекс невозможно перестроить за неделю. Здесь нельзя, как на фондовом рынке, нажать кнопку и через несколько секунд выйти из актива. Чтобы изменить недвижимость, нужно провести исследования, выбрать концепцию, просчитать экономику, спроектировать объект, получить необходимые согласования, провести реконструкцию, собрать команду и только после этого запустить новый бизнес. На это требуется время. Именно поэтому решение необходимо принимать не тогда, когда объект уже стал убыточным, а значительно раньше. Ведь даже хороший объект может стать плохим бизнесом.

Смена формата

Одна из ошибок собственников — считать, что если недвижимость хорошо работала последние десять лет, то она продолжит работать так же еще десять и даже больше. Это не так. Возьмем аквапарки. Классический аквапарк — тяжелый с точки зрения экономики объект. Огромные площади, высокие затраты на содержание, энергетику, персонал и инженерные системы. При этом модель посещения ограничена: человек несколько раз сходил на горки, получил эмоцию, а дальше частота посещений снижается. И вот перед собственником такого объекта возникает выбор: можно ничего не делать, а можно признать, что рынок изменился, и начать трансформацию. Например, превратить аквапарк в современный термальный комплекс.

Мы проходили подобный путь в Самаре. Существующую инфраструктуру можно использовать совершенно по-другому, изменив саму экономику объекта и причины, по которым люди туда приезжают. Но здесь критически важен момент принятия решения. Если собственник аквапарка будет думать еще несколько лет, а вокруг за это время появятся современные термальные комплексы, они начнут забирать его аудиторию. И тогда перестраивать объект придется уже не из позиции сильного бизнеса, а из позиции спасения убыточного актива. Это принципиально разные ситуации.

То же самое будет происходить с торговыми центрами. Еще несколько лет назад собственник хорошего торгового центра мог выбирать арендаторов. Были очереди желающих получить помещение. Собственник диктовал условия. Иногда компании были готовы долго ждать подходящую площадь и даже давать взятку за определенное место. Сегодня во многих сегментах ситуация разворачивается и теперь выбор делает арендатор. Он считает трафик, экономику, условия, стоимость входа и легко отказывается от площадки, если она ему невыгодна. Фактически наступило «время арендатора» и собственнику торговой недвижимости приходится задавать себе гораздо более сложный вопрос, чем раньше: «почему человек вообще должен приехать именно в мой объект?»

Принцип устойчивости

Одних магазинов для ответа на этот вопрос становится недостаточно. Людям нужны впечатления, отдых, еда, спорт, здоровье, развлечения, семейный досуг — то есть причины провести в объекте несколько часов. Поэтому недвижимость постепенно перестает быть просто набором квадратных метров и должна становиться инфраструктурой.

Чем больше инфраструктуры, тем устойчивее объект. Посмотрите на успешные туристические территории. Почему люди продолжают ездить, например, на курорты? Не потому, что там есть один хороший отель или один ресторан. Там создана инфраструктура: отели, пляжи, бассейны, рестораны, развлечения, торговля, транспорт, экскурсии, медицина, спорт — всё это вместе формирует большой поток. Каждый новый элемент усиливает остальные.

Тот же принцип работает и внутри недвижимости: чем больше причин приехать в объект, тем выше его устойчивость. Поэтому мы считаем, что термальные комплексы сегодня являются одним из интересных вариантов трансформации существующей недвижимости. Вариантом не единственным, но определенно очень перспективным. Под термальный комплекс можно рассматривать самые разные объекты: бывший аквапарк, торговый объект, автосалон, промышленное здание, складскую территорию или другую недвижимость, потерявшую прежнюю функцию.

Конечно, не каждый объект для этого подходит. Нужно анализировать локацию, население, транспортную доступность, конструктив здания, инженерные мощности и экономику проекта. Но возможностей значительно больше, чем кажется собственникам на первый взгляд. Можно владеть огромным зданием стоимостью в миллиарды рублей и каждый месяц терять деньги. А можно изменить функцию недвижимости и получить совершенно другую экономику. Поэтому главный вопрос собственника сегодня должен звучать не так: «Сколько стоит мой объект?», а «Что этот объект будет представлять собой через пять или десять лет?»

Если ответа нет — это уже повод начинать работу. Осень может стать моментом ускорения. Август традиционно воспринимается как спокойный месяц: отпуска, снижение деловой активности, желание перенести серьезные решения на осень. Но именно сейчас собственникам недвижимости стоит использовать время для анализа, потому что осенью многие процессы могут ускориться. И когда рынок приходит в движение, преимущество получает не тот, у кого больше квадратных метров, а тот, кто раньше понял, куда движется рынок, и успел подготовиться.

Недвижимость — слишком медленный актив, чтобы принимать решение в последний момент. Если вы понимаете, что существующая модель объекта начинает терять эффективность, нельзя ждать момента, когда убытки окончательно подтвердят ваши опасения — тогда вы уже опоздали.

Время для старта

Сегодня окно возможностей еще открыто, но открыто оно будет не всегда. Сегодня у собственников недвижимости есть ресурсы, здания, земельные участки, капитал. Есть возможность продать актив, реконструировать его, сменить функцию, найти партнера или создать совершенно новую бизнес-модель — вариантов много. Главное — начать их рассматривать.

Мы видим большое окно возможностей в развитии городских термальных комплексов и рынок ими далеко не насыщен. И существующая недвижимость может стать основой для нового проекта значительно быстрее, чем строительство объекта с нуля. Но это окно постепенно будет закрываться. Когда лучшие локации займут новые проекты, когда вокруг сформируется новая инфраструктура и аудитория привыкнет к новым объектам, войти на рынок будет значительно сложнее.

Поэтому мой главный совет владельцам недвижимости сегодня очень простой: посмотрите на свой объект не таким, каким он является сейчас, а таким, каким он должен стать завтра. Не нужно перестраивать каждое здание в термы. Не нужно принимать необдуманные решения. Но анализировать, считать и выбирать направление нужно уже сейчас. Период, когда можно было несколько лет просто наблюдать за рынком, заканчивается и наступает время действовать".