Как купить земельный участок и не пожалеть: 7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой
Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.
Все начинается с основного шага — купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 6 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.
1. Проверить категорию земли
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Промышленные земли;
- Особоохраняемые земли;
- Земли Лесного фонда;
- Земли Водного фона;
- Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).
Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку: Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях — вам этот вариант не подходит. Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» — этот вариант вам тем более не подходит. Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома. У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре: На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки. ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту. В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок. Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения. Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»: Поиск осуществляется по территориям Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате: Обращайте внимание на статус. Вас интересует «Действующий» И финальный шаг — дойти до карты. По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок. Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом. Межевание — это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек. Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка. Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия — очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы. У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать. Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями. Снова небольшой ликбез. Обременения — это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться. Сервитуты — это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут. Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику. В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок. Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка. Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами. Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься. Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами. Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка. Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди. На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай — у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной. Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов: При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности — могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника. Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения. Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить. Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников. Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении — всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров. Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам. Результат. Вы владеете информацией из первых уст. Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life: «Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас — понял. Мое. Хочу тут жить». Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки. Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой: Ну или все можно решить гораздо проще — покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас. Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы. В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь. Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!
2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)
3. Убедиться в наличии межевания
4. Проверить участок на обременения и сервитуты
5. Проанализировать территорию участка
6. Изучить собственника
7. Поговорить с соседями
Как принимать решение о покупке?
Итоги
