Налоговые изменения 2025–2026 годов: как они меняют правила игры на рынке недвижимости

Спекулятивные сделки и арендный бизнес оказались под особым давлением. Ниже — обзор ключевых изменений и наблюдаемых последствий для рынка.

НДС на «упрощенке»: удар по марже

Одним из самых чувствительных нововведений стала обязанность плательщиков УСН уплачивать НДС с 2025 года. Для многих компаний и предпринимателей, работающих в недвижимости, предусмотрены пониженные ставки — 5 % при доходах в определённом диапазоне и 7 % при более высоких оборотах. Освобождение от НДС сохраняется автоматически только при соблюдении снижающихся лимитов: в 2026 году это порядка 20 млн рублей за предыдущий год с дальнейшим поэтапным сокращением.

На практике налоговая нагрузка выросла. При покупке объекта за 10 млн рублей и продаже за 12 млн рублей совокупные платежи (УСН + НДС) в отдельных расчётах могут превышать половину маржи. Продажа готовых жилых объектов во многих случаях по-прежнему освобождена от НДС, однако коммерческая недвижимость и сложные схемы такой льготы лишены. В результате спекулятивные стратегии «купил-продал» стали менее привлекательными. Многие ранее используемые финансовые модели перестали сходиться, что заставляет участников рынка пересматривать горизонты планирования.

Патентная система: рост нагрузки на арендный бизнес

Не менее серьёзные изменения затронули патентную систему. Лимит доходов для её применения в 2026 году снижен до 20 млн рублей, а к 2028 году ожидается дальнейшее уменьшение до 10 млн рублей. Для вида деятельности «сдача в аренду» это привело к заметному росту эффективной налоговой нагрузки.

Раньше многие арендодатели пользовались относительно комфортными фиксированными ставками. Теперь ставки потенциально возможного дохода, зависящие от площади, количества объектов и региона, делают владение сразу несколькими активами менее прибыльным. В отдельных случаях нагрузка выросла в разы. Владельцы сталкиваются с выбором: повышать арендную плату, менять модель управления или рассматривать продажу объектов.

Кадастровая стоимость и налог на имущество: давление на премиум-сегмент

Параллельно продолжается планомерный пересмотр кадастровой оценки. В ряде регионов, включая Москву и Санкт-Петербург, рост кадастровой стоимости в 2025–2026 годах составил двузначные цифры. Это напрямую отражается на налоге на имущество как для физических, так и для юридических лиц.

Особенно чувствителен премиальный сегмент. Высокие налоги в сочетании с растущими коммунальными платежами снижают рентабельность владения. Наблюдается возможное охлаждение спроса на самые дорогие объекты и постепенная переориентация части инвесторов на более консервативные подходы.

Ужесточение контроля над сельхозземлями

Одновременно с налоговыми корректировками государство усилило регулирование земельных отношений. Стратегия покупки сельскохозяйственных земель с последующим переводом в категорию ИЖС, коммерческого или промышленного назначения стала заметно сложнее: теперь требуется дополнительное разрешение, а количество успешных кейсов существенно сократилось. Эта ранее популярная схема постепенно отходит на второй план.

Наблюдаемые тенденции

Согласно аналитике Garnet Invest, налоговые изменения 2025–2026 годов способствуют тому, что рынок недвижимости становится более зрелым и менее спекулятивным. Короткие циклы «купил — продал» теряют привлекательность из-за высокой налоговой нагрузки. При этом на рынке появляется больше объектов с более комфортной ценой входа: многие продавцы, столкнувшиеся с новой налоговой реальностью, демонстрируют готовность к более гибкому ценообразованию.

В этих условиях часть участников смещает внимание со спекулятивных сделок на модели более длительного владения. Покупка качественного актива с последующим получением арендного дохода и возможным ростом стоимости на горизонте нескольких лет рассматривается как один из вариантов адаптации. Основной фокус таких сделок приходится на сегменты складской и коммерческой недвижимости в ЦФО.

В текущей ситуации участники рынка пересчитывают модели под более длинный горизонт, обращают внимание на объекты со стабильным арендным потоком и учитывают возможные изменения арендных ставок и стоимости активов. Также сохраняется интерес к локациям и форматам, где спрос на аренду остаётся относительно устойчивым даже при высокой ключевой ставке.

В целом налоговые изменения стимулируют переход от коротких спекулятивных циклов к подходам с более длительным горизонтом владения, что сопровождается снижением отдельных налоговых и операционных рисков, характерных для быстрых сделок.