Федеральные участки в КРТ: что изменилось для бизнеса после закона № 299-ФЗ

Подготовку к комплексному развитию территории лучше начинать не после получения проекта соглашения или уведомления об изъятии. К этому моменту границы проекта, состав объектов и основные решения уже могут быть сформированы.

С 4 августа 2026 года изменился порядок принятия решений о КРТ в отношении некоторых федеральных земельных участков и объектов недвижимости. Поправка достаточно узкая, но для бизнеса, использующего федеральное имущество или работающего рядом с такими территориями, она может иметь практическое значение.

Что именно изменилось

Федеральный закон № 299-ФЗ дополнил статью 66 Градостроительного кодекса новой частью 3.1. Закон официально опубликован 4 августа 2026 года и вступил в силу в тот же день.

По общему правилу, если в границах территории КРТ находятся исключительно федеральные земельные участки или иные объекты федеральной недвижимости, решение принимает Правительство РФ.

Теперь предусмотрено исключение.

Высший исполнительный орган субъекта РФ может самостоятельно принять решение о КРТ, если федеральные полномочия по управлению и распоряжению соответствующими участками и объектами уже переданы региональному органу по Федеральному закону № 161-ФЗ.

Дополнительное согласование такого решения с федеральными органами исполнительной власти не требуется. Именно такая конструкция закреплена в действующей редакции статьи 66 ГрК РФ.

Схема выглядит так:

1. Земельный участок или другой объект остаётся в федеральной собственности.
2. Полномочия по управлению и распоряжению именно этим имуществом передаются региону по Закону № 161-ФЗ.
3. Решение о КРТ может принять высший исполнительный орган региона.
4. Отдельное федеральное согласование этого решения не требуется.

Главное за минуту: поправка не разрешает регионам свободно распоряжаться любой федеральной землёй. Она действует только там, где соответствующие федеральные полномочия уже были переданы субъекту РФ.

Федеральная собственность при этом не становится региональной

Важно различать право собственности и полномочия по управлению.

Закон № 299-ФЗ не передаёт участок в собственность субъекта РФ. Имущество продолжает оставаться федеральным. Регион получает возможность принять решение о КРТ только при наличии ранее оформленной передачи полномочий по управлению и распоряжению конкретными объектами.

Поэтому одной выписки из ЕГРН, в которой указана собственность Российской Федерации, недостаточно для вывода о применении нового порядка.

Необходимо дополнительно установить:

1. передавались ли региону полномочия по Закону № 161-ФЗ;
2. к каким кадастровым номерам и объектам относится передача;
3. какой орган получил полномочия;
4. опубликован ли проект или окончательное решение о КРТ;
5. совпадают ли границы проекта с границами интересующего участка.

Если передача полномочий не состоялась, сохраняется общее правило о принятии решения на федеральном уровне.

Означает ли поправка ускорение проектов КРТ

Закон исключает один элемент межведомственного согласования. Поэтому на практике подготовительный контур отдельных проектов может стать короче.

Но утверждать, что теперь любой проект КРТ будет принят быстрее, нельзя. Поправка:

1. не устанавливает сокращённый срок принятия решения;
2. не отменяет определение и описание границ территории;
3. не отменяет публикацию проекта и принятого решения;
4. не заменяет подготовку градостроительной документации;
5. не прекращает автоматически зарегистрированные права;
6. не означает автоматического изъятия конкретного участка или здания.

Иными словами, закон изменил компетенцию органов власти в специальной ситуации, но не отменил остальные этапы КРТ.

Кому стоит обратить внимание на новый порядок

В первую очередь поправка имеет значение для компаний, которые:

1. арендуют федеральные участки, здания или помещения;
2. используют расположенные на федеральной земле сооружения и инфраструктуру;
3. владеют оборудованием или улучшениями на арендуемой территории;
4. рассматривают покупку бизнеса или имущественных прав, связанных с таким объектом;
5. принимают участок или объект в залог;
6. зависят от подъездных путей, инженерных сетей или другой инфраструктуры на соседней территории;
7. уже обнаружили объект в проекте или решении о КРТ.

Допустим, компания арендует складской комплекс, расположенный на федеральной земле. Полномочия по управлению участком переданы региону, а затем опубликован проект КРТ.

Новая норма позволяет региону принять решение без дополнительного согласования с федеральными ведомствами. Но это не означает, что договор аренды прекращается в день публикации решения. Последствия нужно определять по самому решению о КРТ, условиям договора, виду прав на имущество и последующим документам.

Что проверить по своему объекту

1. Стадию проекта

Нужно отличать сведения о планируемом развитии территории от юридически оформленного решения.

Проверьте:

1. опубликован ли только проект;
2. принято ли окончательное решение о КРТ;
3. утверждена ли документация по планировке территории;
4. определён ли оператор;
5. имеется ли отдельное решение об изъятии;
6. направлялись ли правообладателю уведомление, расчёт или проект соглашения.

Для московских объектов проекты и принятые решения можно дополнительно отслеживать на официальном портале программы КРТ Москвы.

2. Точные границы

Проверять территорию только по адресу или изображению на карте рискованно.

Необходимо сопоставить кадастровый номер и координаты участка с графическими материалами проекта. Если граница проходит рядом, следует отдельно проверить подъезды, инженерные сети, сервитуты и другие элементы, от которых зависит использование объекта.

3. Основание владения или пользования

Нужно собрать актуальные документы:

1. выписки из ЕГРН;
2. договоры аренды и субаренды;
3. дополнительные соглашения;
4. сведения об обременениях;
5. документы на сервитуты;
6. акты передачи;
7. условия досрочного прекращения договоров;
8. разрешения собственника на произведённые улучшения.

Особенно важно проверить, совпадает ли фактическое использование объекта с условиями договора и зарегистрированными сведениями.

4. Состав имущества

На одной территории могут находиться участок, здания, сооружения, инженерные сети, оборудование и улучшения разного правового статуса.

Следует зафиксировать:

1. какие объекты зарегистрированы;
2. кому они принадлежат;
3. какие характеристики указаны в технических документах;
4. какие улучшения произведены за счёт компании;
5. можно ли переместить оборудование без существенного ущерба;
6. какие элементы обеспечивают работу предприятия.

5. Экономическую зависимость бизнеса от площадки

Даже когда сама недвижимость принадлежит не компании, изменение условий её использования может затрагивать деятельность бизнеса.

Практическое значение могут иметь:

1. расходы на переезд;
2. демонтаж и монтаж оборудования;
3. необходимость обустройства новой площадки;
4. временная остановка деятельности;
5. прекращение договоров с арендаторами и контрагентами;
6. изменение логистики;
7. потеря доступа к инфраструктуре.

Это не означает, что каждая заявленная сумма обязательно войдёт в возмещение. Для анализа нужны правовое основание, причинная связь с изъятием или прекращением прав и подтверждающие документы.

Почему оценку не стоит оставлять на последний момент

Кадастровая, балансовая и рыночная стоимость — разные показатели.

Балансовая стоимость отражает данные бухгалтерского учёта. Кадастровая используется прежде всего для предусмотренных законом публичных целей. Ни одна из них сама по себе не показывает, сколько конкретный объект или имущественное право стоит на рынке на нужную дату.

При оценке могут потребовать отдельного анализа:

1. земельный участок;
2. здания и сооружения;
3. право аренды;
4. обременения и ограничения;
5. произведённые улучшения;
6. рыночные условия использования объекта;
7. документально подтверждаемые экономические потери.

Если впоследствии принимается отдельное решение об изъятии, размер возмещения определяется по правилам земельного законодательства. Общие принципы расчёта закреплены в статье 56.8 Земельного кодекса РФ. Конкретный состав возмещения зависит от прав на имущество, обстоятельств прекращения этих прав и представленных доказательств.

Оценщик при этом не определяет, какие требования суд или другая сторона обязаны признать юридически. Его задача — исследовать объект, права, рынок и экономически обосновать стоимостные показатели в пределах согласованного задания.

Что изменилось для бизнеса на практике

Закон № 299-ФЗ не является основанием срочно заказывать отчёт по каждому объекту рядом с федеральной землёй.

Но он даёт понятный сигнал: если бизнес использует федеральное имущество или зависит от территории, которая может развиваться по механизму КРТ, ждать последнего этапа не стоит.

Рациональная последовательность действий:

1. Установить точные кадастровые границы.
2. Проверить передачу полномочий региону.
3. Определить стадию проекта КРТ.
4. Провести ревизию прав и договоров.
5. Зафиксировать состав имущества и улучшений.
6. Собрать финансовые документы, подтверждающие зависимость бизнеса от площадки.
7. Определить, требуется ли предварительная оценка, проверка чужого расчёта или расчёт возможных потерь.

Чем раньше собраны документы и устранены расхождения между реестром, договорами и фактическим состоянием объекта, тем предметнее компания сможет оценивать риски и участвовать в дальнейших процедурах.

MSV Consult работает с юридическими лицами и ИП по задачам, связанным с коммерческой недвижимостью, земельными участками, правами аренды и документально подтверждаемыми убытками.

Если у вас уже есть кадастровый номер, проект решения о КРТ, уведомление, расчёт или проект соглашения, материалы можно направить на предварительный разбор. Подробнее — на странице об оценке и проверке компенсации при изъятии земельного участка.

Материал носит информационный характер. Выводы по конкретному объекту зависят от документов, состава прав и стадии проекта.