Кадастровая оценка Москвы — 2027: что собственнику недвижимости стоит проверить уже сейчас

В феврале 2026 года Департамент городского имущества Москвы принял решение о проведении в 2027 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

Стоимость будет определяться по состоянию на 1 января 2027 года. Правообладатели недвижимости уже сейчас могут предоставлять сведения о характеристиках своих объектов в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей».

Для собственника коммерческой недвижимости это не просто очередная административная процедура. Новая кадастровая стоимость в дальнейшем может влиять на размер налога и другие платежи, где законодательство использует кадастровую стоимость объекта.

Почему это особенно важно для бизнеса

В Москве в 2026 году в перечень нежилой недвижимости, налог на которую рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, входит более 42 тысяч объектов общей площадью около 100 млн кв. м.

Это офисная и торговая недвижимость, а также помещения общественного питания и бытового обслуживания.

При этом сам перечень не является неизменным. Например, в апреле 2026 года из него исключили 305 объектов. Среди причин актуализации город указывает изменения характеристик недвижимости в ЕГРН и результаты обследований фактического использования объектов.

То есть характеристики конкретного помещения или здания имеют вполне практическое значение.

Кадастровая оценка — не индивидуальная оценка каждого помещения

Здесь важно понимать принцип.

Когда собственник заказывает рыночную оценку, оценщик рассматривает конкретный объект: его местоположение, состояние, назначение, характеристики, ситуацию на рынке, аналоги и другие факторы.

Государственная кадастровая оценка проводится массово. Одновременно оценивается огромное количество объектов, а расчеты строятся на имеющихся сведениях и моделях оценки.

Поэтому ситуация, когда кадастровая стоимость конкретного помещения отличается от его реальной рыночной стоимости, сама по себе возможна.

Особенно внимательным стоит быть собственникам объектов с особенностями, которые сложно полностью учесть при массовой оценке: нестандартным расположением, ограничениями использования, неудобной планировкой, сложным техническим состоянием или другими характеристиками, влияющими на цену.

Что проверить собственнику до проведения оценки

Первое, с чего стоит начать, — сведения об объекте недвижимости.

Имеет смысл проверить:

1. площадь;
2. назначение и наименование объекта;
3. адрес и расположение;
4. сведения о здании, в котором находится помещение;
5. этаж и другие характеристики помещения;
6. фактическое использование объекта;
7. наличие характеристик, которые могли измениться после реконструкции, перепланировки или изменения назначения.

Основной источник сведений об объекте — ЕГРН.

Это не означает, что каждая характеристика одинаково влияет на будущую кадастровую стоимость. Однако очевидная ошибка в исходных данных — плохая отправная точка для любой массовой оценки.

Что делать, если сведения не отражают реальное состояние объекта

В рамках подготовки к оценке правообладатели вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

В Москве ее принимает ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Подать декларацию можно несколькими способами, в том числе через mos.ru, Госуслуги и Национальную систему пространственных данных.

Но здесь важно не путать две ситуации.

Если собственник хочет сообщить учреждению дополнительные или уточняющие сведения, используется декларация о характеристиках объекта.

Если ошибка содержится непосредственно в ЕГРН, может потребоваться процедура исправления сведений реестра. Одна только декларация не заменяет внесение необходимых изменений в ЕГРН.

Поэтому сначала следует понять, где именно содержится несоответствие и что необходимо исправить.

Когда станет применяться новая стоимость

Оценка проводится в 2027 году по состоянию на 1 января 2027 года, но это не означает автоматического изменения налоговой базы с этой даты.

По общему правилу сведения о кадастровой стоимости, полученные по результатам государственной кадастровой оценки, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов оценки.

То есть результаты оценки 2027 года будут иметь значение прежде всего для последующих периодов.

Именно поэтому у собственников сейчас есть время проверить исходные сведения, а затем — проанализировать опубликованные результаты.

А если кадастровая стоимость окажется выше рынка?

Завышенная относительно рынка кадастровая стоимость особенно чувствительна для объектов, по которым от нее рассчитывается налог.

Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает возможность установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Для этого проводится независимая оценка рыночной стоимости и готовится отчет об оценке, который прилагается к заявлению в уполномоченное бюджетное учреждение. В действующей редакции статьи 22.1 заявление рассматривается в течение 30 календарных дней.

Но сначала стоит ответить на главный вопрос: действительно ли кадастровая стоимость существенно отличается от рынка.

Если условный офис имеет кадастровую стоимость 100 млн рублей, само по себе это число ничего не говорит. Нужно определить, сколько этот же объект реально стоил бы на открытом рынке с учетом его характеристик.

Только после такого сравнения можно оценивать экономический смысл дальнейших действий.

Практический алгоритм для собственника

До проведения новой кадастровой оценки логика действий может выглядеть так:

1. Проверить сведения об объекте в ЕГРН.

2. Сопоставить их с фактическими характеристиками недвижимости.

3. При наличии значимых расхождений определить, требуется ли декларация о характеристиках, изменение сведений ЕГРН или другие действия.

4. После публикации результатов новой государственной оценки проверить кадастровую стоимость объекта.

5. Если она существенно отличается от рыночной — рассчитать потенциальный экономический эффект и только после этого принимать решение о подготовке отчета о рыночной стоимости.

Главная ошибка здесь — начинать анализ только после получения повышенного налогового платежа.

Новая кадастровая оценка Москвы уже запланирована. Поэтому 2026 год — подходящий момент не для спора с еще не установленной стоимостью, а для проверки исходных данных об объекте.

МСВ Консалт проводит оценку коммерческой недвижимости для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в том числе для установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.