Самовольное строительство в Беларуси 2025: риски, судебная практика, решения для бизнеса

Что означает «самовольное строительство» в праве Республики Беларусь?

Самовольное строительство — это деятельность по созданию или изменению недвижимого имущества посредством строительства, реконструкции, пристройки, надстройки или перестройки капитального строения (здания, сооружения), осуществляемая с существенными нарушениями требований законодательства. К таким нарушениям относятся строительство на самовольно занятом земельном участке, использование участка не по целевому назначению, отсутствие необходимых разрешительных документов или существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Данное определение закреплено в части 1 пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК РБ).

Самовольная постройка — это недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства. Важно понимать, что не всякое строительство без разрешения автоматически признается самовольным: необходима совокупность юридических признаков, установленных законом.

Чем регулируется самовольное строительство в Беларуси?

Правовое регулирование самовольного строительства осуществляется рядом нормативных правовых актов. Ключевыми из них являются:

· Гражданский кодекс Республики Беларусь (статья 223);

· Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (статья 22.8);

· Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (ст. 66);

· Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802;

· Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров от 20.02.2007 № 223.

Регулирование дополняется техническими нормативными правовыми актами (ТКП), а также разъяснениями судебных органов и материалами судебной практики.

Почему самовольное строительство — острая проблема для бизнеса и общества?

Самовольное строительство затрагивает интересы не только частных лиц, но и бизнеса, органов власти, общества в целом. Нарушение установленного порядка ведет к экономическим издержкам, рискам безопасности, конфликтам между собственниками и государством, а также к невозможности законного распоряжения объектом недвижимости. Градостроительные нарушения препятствуют развитию территорий, а несоблюдение строительных норм может привести к угрозе жизни и здоровью граждан, причинению вреда окружающей среде и имуществу.

Каковы основные признаки самовольного строительства?

Согласно статье 223 ГК РБ, самовольным признается строительство, если оно осуществляется при наличии хотя бы одного из следующих условий:

· на самовольно занятом земельном участке;

· на участке, используемом не по целевому назначению, либо предоставленном ненадлежащим органом, без аукциона, с нарушением очередности или без согласования места размещения;

· без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию или без проектной документации, если она требуется;

· с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Существенные нарушения градостроительных и строительных норм — это такие нарушения, которые могут создать угрозу жизни, здоровью, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные градостроительной документацией регламенты использования территории или причинить вред окружающей среде.

Каковы последствия признания объекта самовольной постройкой?

Объект, возведенный с нарушением указанных требований, признается самовольной постройкой. Такая постройка не подлежит государственной регистрации, не может быть предметом сделок (купли-продажи, аренды, залога и др.), а права на нее не подлежат защите. Органы власти вправе принять решение о сносе объекта за счет лица, осуществившего строительство, либо о приведении его в соответствие с требованиями законодательства.

Какую ответственность несет лицо за самовольное строительство?

За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность по статье 22.8 КоАП РБ. Нарушителю грозит наложение штрафа:

· на физическое лицо — от пяти до тридцати базовых величин;

· на индивидуального предпринимателя — от двадцати до ста базовых величин;

· на юридическое лицо — от двадцати до пятисот базовых величин.

В случае причинения вреда третьим лицам или государству возможна также гражданско-правовая и, в отдельных случаях, уголовная ответственность.

Как определяется наличие разрешительных документов и их роль?

Разрешительные документы — это официальные акты, выдаваемые уполномоченными органами, подтверждающие право на проведение строительных, реконструкционных или иных работ с недвижимостью. Перечень и порядок получения разрешительной документации определены Положением № 223 и иными актами. Отсутствие таких документов является ключевым признаком самовольного строительства.

Каковы нюансы судебной практики по самовольному строительству в Беларуси?

Судебная практика по вопросам самовольного строительства достаточно обширна и разнообразна. Анализ показывает, что суды детально исследуют факты наличия разрешительной документации, правомерности предоставления земельных участков, соблюдения проектных решений и технических норм.

Например, в деле гражданки Г., признанной виновной в самовольном строительстве летней кухни и возведении стен из газосиликатных блоков без разрешительной документации, суд установил, что отсутствие разрешительных документов и несоответствие техническому паспорту подтверждают наличие административного правонарушения. Доводы о малозначительности действий были отклонены, поскольку сам факт отсутствия разрешения уже образует состав правонарушения.

В другом деле, связанном с установкой автоматического шлагбаума кооперативом, суды первой и апелляционной инстанций признали объект капитальным сооружением и квалифицировали действия как самовольное строительство. Однако Верховный Суд отменил эти решения, указав на отсутствие доказательств того, что шлагбаум обладает признаками капитального строения. Это пример того, как суды подходят к определению объекта и исследованию его характеристик.

Каков алгоритм действий при выявлении самовольного строительства?

Алгоритм действий при выявлении или подозрении на самовольное строительство включает несколько этапов:

1. Проверка наличия всех необходимых разрешительных документов и соответствия проектной документации.

2. Анализ правового статуса земельного участка, на котором ведется строительство.

3. Оценка соблюдения градостроительных и строительных норм, а также технических регламентов.

4. В случае выявления нарушений — обращение в уполномоченные органы для урегулирования ситуации, получения предписания или легализации объекта.

5. При невозможности легализации — добровольный снос объекта с минимизацией последствий.

6. В случае привлечения к ответственности — подготовка позиции для суда, сбор доказательств добросовестности, устранения нарушений, попытка доказать малозначительность или отсутствие состава правонарушения.

Практическая рекомендация: при планировании любого строительства или реконструкции целесообразно заранее получить юридическую консультацию, провести правовую экспертизу документов на земельный участок и проектной документации, а также обеспечить взаимодействие с органами архитектуры и строительства.

Как можно легализовать самовольную постройку?

Легализация самовольной постройки возможна только в строго определенных законом случаях. Согласно Положению № 1802, решение о сохранении самовольной постройки может быть принято местным исполнительным комитетом при условии, что:

· земельный участок предоставлен законно;

· отсутствуют нарушения градостроительных и строительных норм, создающих угрозу жизни и здоровью;

· объект соответствует утвержденной градостроительной документации и не нарушает права третьих лиц.

В ряде случаев требуется проведение технической экспертизы, разработка проектной документации «по факту» и устранение выявленных нарушений. Если легализация невозможна, объект подлежит сносу за счет лица, осуществившего строительство.

Каковы риски и последствия для бизнеса при самовольном строительстве?

Для бизнеса самовольное строительство чревато не только штрафами, но и невозможностью регистрации прав на объект, отказом в вводе в эксплуатацию, блокировкой сделок с недвижимостью, риском сноса и убытками. Кроме того, возможны налоговые последствия, поскольку объект не будет учтен в балансе предприятия, а расходы на его создание не признаются экономически обоснованными.

Малоизвестный, но важный нюанс: в практике встречаются случаи, когда даже незначительные изменения (например, установка кондиционеров, навесов, малых архитектурных форм) могут быть квалифицированы как самовольное строительство, если они затрагивают параметры капитального строения или нарушают градостроительные регламенты. Это требует особого внимания при эксплуатации и модернизации объектов недвижимости.

Каковы особенности применения законодательства о самовольном строительстве в 2025 году?

В 2025 году сохраняется тенденция к ужесточению контроля за соблюдением градостроительных и строительных норм, активизации работы судебных органов по пресечению самовольного строительства. Особое внимание уделяется вопросам безопасности, экологическим последствиям и защите прав третьих лиц. В то же время законодательство предусматривает механизмы легализации добросовестных построек, если устранены существенные нарушения и обеспечена безопасность эксплуатации.

Как избежать проблем с самовольным строительством: практический чек-лист для бизнеса и юристов

1. До начала любых строительных работ убедитесь в наличии всех необходимых разрешений, согласований и проектной документации.

2. Проверьте правовой статус земельного участка, его целевое назначение и порядок предоставления.

3. Оцените соответствие планируемых работ градостроительной документации и техническим регламентам.

4. Ведите полный комплект исполнительной документации по объекту.

5. При возникновении спорных ситуаций незамедлительно обращайтесь за консультацией к специалисту по строительному праву.

6. При необходимости легализации уже возведенного объекта — инициируйте процедуру обращения в местный исполнительный комитет, подготовьте техническое заключение и проектную документацию «по факту».

Как формулировать положения о запрете самовольного строительства в договорах?

В договорах аренды, подряда, управления недвижимостью рекомендуется включать специальное условие:"Стороны подтверждают, что любые строительные, реконструкционные, монтажные и иные работы, связанные с изменением объекта недвижимости, могут осуществляться исключительно при условии получения всех необходимых разрешительных документов, согласований и соблюдения требований законодательства Республики Беларусь. За осуществление самовольного строительства ответственность несет сторона, допустившая нарушение, с возмещением всех причиненных убытков и расходов, связанных с устранением последствий".

Итоги: как минимизировать риски самовольного строительства в Беларуси?

Самовольное строительство — это серьезное правонарушение, влекущее значительные правовые, экономические и репутационные риски для бизнеса и граждан. Законодательство Республики Беларусь предусматривает жесткие меры ответственности, включая штрафы, снос объектов и невозможность их легализации без устранения нарушений. Судебная практика свидетельствует о необходимости строгого соблюдения всех процедур и требований. Для предотвращения проблем рекомендуется заранее проводить правовую экспертизу, получать все разрешительные документы и консультироваться с квалифицированными юристами. Только профессиональный подход и своевременное обращение за юридической помощью позволяют эффективно защитить интересы бизнеса и избежать негативных последствий самовольного строительства.