3 ситуации когда предпринимателям опасно инвестировать в квартиры

По результатам опросов клиентов компании «Правозем» в 2-х случаях из 10 начинающие инвесторы покупают квартиру, и сразу же после ремонта перепродают объект по вновь образованной цене. В 3-х случаях из 100, предприниматель переводит жилую квартиру на первых этажах многоквартирных домов в статус нежилого помещения, чтобы сдавать в аренду либо оборудовать в ней магазин, кафе.

На первый взгляд, риски в перепродажу квартир минимальны, но есть 3 ситуации, при которых опасно так инвестировать.

Несовершеннолетние собственники

Полагая на добропорядочность риелторов, собственники бизнеса приобретают квартиры и не задумываются о том, чем для них может обернуться сделка, где объектом является квартира в долевой собственности. В нашей практике были ситуации, когда по решению суда недвижимость изымали при обращении органов опеки. Предприниматель лишился и квартиры и тех денег, на которые он её приобрёл. При правильном подходе он бы мог вернуть часть средств либо избежать ареста недвижимости, не соглашаясь на покупку такой квартиры.

Рассмотрим первый сценарий

Обезопасить себя можно с помощью включения в договор существенного условия, которое предполагает, что продавец обязуется вернуть деньги покупателю в случае, если сделку суд признаёт недействительной. Как это работает на практике?

В случае оспаривания договора купли-продажи и ареста недвижимости продавца обяжут вернуть деньги покупателю по решению суда. Но в действительности у продавца не всегда есть такая возможность. Заставить вернуть свои деньги та ещё задача. Поэтому предпринимателям следует обезопасить себя заранее. Тогда можно рассчитывать на компенсацию от государства, но только если изначально следовал второму сценарию.

Второй сценарий: обезопась себя заранее

В первую очередь проверьте, на кого зарегистрировано право собственности на квартиру и нет ли среди них несовершеннолетнего. Если есть, запросите у продавца разрешение на продажу от органов опеки. Это обезопасит от дальнейшего оспаривания соглашения купли-продажи. Для сравнения посчитайте, сколько потратили бы на сопровождение сделки и сколько бы потеряли при обнаружении одной из проблемы.

Таблица 1: расходы на приобретение квартиры с юристом и риелтором

Экономия на сумму 85.000 рублей при проверке и гарантия юридической чистоты сделки, оценке всех рисков. Помните ещё и том, что деньги, которые предприниматель отдаёт за квартиру, не всегда возвращаются в полном объёме даже при инициировании судебного процесса для взыскания компенсации. И здесь потери уже гораздо существеннее.

Данные из Таблицы 1 наглядно демонстрируют, что вначале идея о покупке квартиры для бизнеса выглядит более чем привлекательно. Но потом начинаются проблемы, если не проверить. Всего несколько документов спасут от ошибок и сократят время на реализацию цели. Например, обычная выписка из ЕГРН, подготовка которой стоит не дороже 10000 рублей. Сверяйте данные из выписки с техническим планом квартиры. Документ поможет выявить и второй не менее опасный риск.

Незаконная перепланировка

Не верьте риелторам, когда они вам говорят, что перепланировку можно узаконить быстро, просто собственнику не хочется тратить на это время. Чаще всего за такими отговорками кроется невозможность регистрации изменений, которые были произведены в помещении.

На практике выглядит всё примерно так. Предприниматели покупают квартиру. Оформляют права собственности, направляют документы на регистрацию перепланировки и сталкиваются с отказами. В итоге фактические характеристики помещения отличаются от тех, которые прописаны в техническом плане. Ваше время и деньги будут потрачены. И ответственность перед госорганами за перепланировку без разрешения тоже будете нести теперь вы. Не вкладывайте в квартиры с незаконными перепланировками, если не хочется бегать после покупки и пробовать бесконечно узаконивать изменения в конфигурации помещений. Не все виды перепланировок можно зарегистрировать. Особенно часто с такой проблемой сталкиваются покупатели квартир на первых этажах.

И плюс, и минус: квартира находится на первом этаже

Если предприниматель покупает квартиру для перепродажи, то не стоит пренебрегать тем фактом, что на первых этажах покупают квартиру реже. Показывая объект, равнодушные риелторы умалчивают о том, что этот объект «висит» на продаже уже год и попал под неприятные фильтры на всех площадках по продаже недвижимости.

История из практики

Зима 2021 года. Семейная пара получила в наследство квартиру в московской области (Нахабино). По себестоимости не превышала 4.000.000 рублей. Расположение было невыгодным для семьи, так как работали и жили они в Москве.

Решили продать. Плюсы такого решения были очевидны. Нет необходимости платить каждый месяц за коммуналку. Есть стартовый капитал для приобретения жилья в Москве.

Но было одно «но»: первый этаж.

В результате потрачено больше 10 месяцев для того, чтобы продать такую квартиру. При этом юристы подготовили пакет документов, история перехода права была идеальна: один предыдущий собственник и свидетельство о наследстве. Покупателей отталкивал лишь тот факт, что квартира на первом этаже, а некоторые и вовсе не нашли её в поиске досок объявления, так как выбрали фильтр «не первый этаж». Для этой семьи подождать на 3-5 месяцев дольше не составляло труда, но инвестору очевиден недостаток — большой срок перепродажи. На 40% дольше, чем продажа квартиры в середине дома.

Плюс квартиры на первом этаже в том, что её можно перевести в нежилое помещение сделать перепланировку, узаконить и сдавать в аренду. Но учитывайте, что перед перепланировкой придётся спрашивать разрешение у соседей и оформлять его официально, если хотите присоединить часть подвального помещения к квартире или затронуть другое общедомовое помещение.

Выводы

Риски при приобретении квартиры для бизнеса есть всегда. Вопрос лишь в том сможете ли вы их свести к минимуму. Если нет, то выгоднее обратиться к юристу, а не решать последствия невыгодной сделки уже после подписания договора.