Налог при продаже квартиры с 2027 года: что предлагает Минфин

Что именно предлагает Минфин

Сейчас доход от продажи недвижимости для целей НДФЛ рассчитывается после уменьшения на подтверждённые расходы или имущественный вычет. К получившейся налоговой базе применяется ставка 13% в пределах 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

Минфин предлагает включить доходы от продажи недвижимости в общую налоговую базу вместе с дивидендами, процентами по вкладам и доходами от ценных бумаг. Предлагаемая ставка будет зависеть от совокупной налоговой базы и может составить от 13% до 22% по соответствующим диапазонам:

1. до 2,4 млн рублей — 13%;
2. от 2,4 до 5 млн рублей — 15%;
3. от 5 до 20 млн рублей — 18%;
4. от 20 до 50 млн рублей — 20%;
5. свыше 50 млн рублей — 22%.

По оценке Минфина, изменения затронут не более 6% россиян — около 4 млн человек.

Принят ли новый налог?

Нет. На момент публикации этого материала — 5 октября 2026 года Минфин предлагает изменить порядок расчёта НДФЛ, но действующая редакция правил продажи недвижимости сохраняется.

Сумма налога и сумма доплаты — разные величины

В предполагаемой модели порядок объединения доходов, зачёта удержанного НДФЛ и расчёта возможной доплаты должен быть установлен законом и подзаконными правилами. Поэтому приведённые ниже суммы показывают налог с условной общей базы, а не гарантированную сумму доплаты. Размер доплаты по конкретной сделке нельзя достоверно определить только по пятиступенчатой шкале.

Условный пример: квартира куплена за 20 млн, продана за 50 млн рублей

Условие: квартира продана раньше минимального срока владения, расходы на покупку подтверждены, освобождение от НДФЛ не применяется, а законопроект принят в указанной редакции. Налоговая база 30 млн рублей (разница между продажей и покупкой).

По действующим правилам: 2,4 млн × 13% + 27,6 млн × 15% = 4,45 млн рублей.

По предлагаемой шкале: 2,4 млн × 13% + 2,6 млн × 15% + 15 млн × 18% + 10 млн × 20% = 5,4 млн рублей.

Разница между условными расчётами составит около 950 тыс. рублей. Это не окончательная сумма повышения и не гарантированная доплата, результат зависит от других доходов, удержанного НДФЛ, вычетов и окончательного текста закона. Если законопроект примут в другой редакции, результат будет иным.

Когда НДФЛ платить не нужно

Общий минимальный срок владения — 5 лет. Для недвижимости, полученной по наследству, подаренной членом семьи или близким родственником, приватизированной, переданной плательщику ренты, а также для единственного жилья при соблюдении условий он может составлять 3 года. Если минимальный срок соблюдён, доход от продажи освобождается от НДФЛ.

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если одновременно выполнены все условия закона. Учитываются возраст детей (до 18 лет либо до 24 лет при очном обучении), покупка нового жилья в год продажи старого или до 30 апреля следующего года, его площадь и кадастровая стоимость, стоимость проданного объекта, а также наличие у семьи другого жилья и размер долей в нём.

Подаренная и купленная недвижимость

Если квартира подарена членом семьи или близким родственником, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет три года. При продаже раньше этого срока доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей либо на подтверждённые расходы, которые разрешено учитывать по статье 220 НК РФ. Расходы дарителя нельзя включать в расчёт автоматически.

Если даритель не относится к членам семьи или близким родственникам, нужно отдельно проверить налоговые последствия самого дарения и срок владения.

При продаже купленной квартиры налоговая база — доход минус подтверждённые расходы. Если доход от продажи объекта ниже 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для целей налогообложения доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Затем доход можно уменьшить на подтверждённые расходы или применить имущественный вычет в установленном порядке.

Кого возможные изменения затронут сильнее

Сильнее всего потенциальные изменения затронут продавцов, которые:

1. владеют квартирой меньше минимального срока;
2. продают объект с большой разницей между покупкой и продажей;
3. одновременно получают высокую зарплату или другие облагаемые доходы;
4. не могут подтвердить расходы на приобретение;
5. продают несколько объектов в одном налоговом периоде.

Самая высокая потенциальная нагрузка возникнет не из-за самой цены квартиры, а при сочетании нескольких факторов: короткого срока владения, большой разницы между покупкой и продажей и значительных других доходов за год.

Тех, кто продаёт жильё после минимального срока владения или пользуется освобождением для семей с детьми, возможная новая шкала может не затронуть.

Что проверить продавцу

1. минимальный срок владения;
2. право на освобождение от НДФЛ;
3. документы о расходах на покупку;
4. кадастровая стоимость объекта;
5. наличие других доходов в год продажи;
6. необходимость подачи 3-НДФЛ.

Главный практический вывод: потенциальное повышение затронет не цену квартиры, а налогооблагаемый доход. Поэтому документы о покупке, срок владения и право на освобождение могут оказаться важнее самой суммы продажи.

Вывод

На момент публикации, новый налог при продаже квартиры с 2027 года не принят. Минфин предлагает включить доход от продажи недвижимости в общую налоговую базу и применять к ней ставки от 13% до 22%.

Возможная сумма платежа будет зависеть не только от цены квартиры, но и от срока владения, подтверждённых расходов, имущественного вычета, других доходов и права на освобождение от НДФЛ. Поэтому продавцам пока не нужно пересчитывать сделки по предлагаемой шкале. Важно сохранить документы о покупке, проверить срок владения и следить за окончательным текстом законопроекта.

Источники

1. ФНС России: продажа недвижимости — срок владения, освобождение от НДФЛ и порядок декларирования.
2. ФНС России: имущественный вычет при продаже имущества — вычет, подтверждённые расходы и правило 70% кадастровой стоимости.
3. ФНС России: льгота для семей с двумя и более детьми — условия освобождения дохода от продажи жилья.

Важно: статья носит информационно-аналитический характер. Законопроект Минфина пока не принят, поэтому ставки, дата вступления и порядок расчёта могут измениться. Перед сделкой проверьте актуальные правила на сайте ФНС России или получите индивидуальную консультацию.

Автор: Васильцов Григорий, основатель Sport.insure.

Sport.insure — онлайн-сервис страхования для спортсменов, туристов, детей, школьников, участников спортивных лагерей и адаптивного спорта. Сервис помогает оформить электронные полисы для занятий более чем 200 видами спорта, поездок за рубеж и детского отдыха.sport