Что такое REIT?

Что такое REIT.

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов.

В США деятельность трастовых фондов недвижимости четко обозначена законодательством.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Для жителей Украины, России необходимо заплатить налоги с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Статус REIT:

1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций (что также положительно для данного объекта инвестирования)
3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Классификация REIT

Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

1. Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
2. Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
3. Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
4. Lodging — отели и базы отдыха.
5. Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
6. Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
7. Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
8. Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
9. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
10. Data center — помещения для серверов.
11. Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
12. Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

Существуют также ETF, которые в своем составе имеют корзину из различных REIT. То есть они специализируются только на фондах недвижимости, но диверсифицированы по всему сектору недвижимости. Индексные фонды фондовых REIT являются удобным способом владеть широко диверсифицированным портфелем недвижимости. Согласно Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT) существует около 157 различных REIT, которые торгуются на фондовом рынке США. Vanguard REIT ETF (VNQ) инвестирует в 131 инвестиционный фонд недвижимости, которые являются достаточно крупными для торговли. Этот фонд, как и другие индексные фонды REIT и торгуемые на бирже фонды (exchange-traded fund, ETF), предлагают инвесторам большой выбор недвижимости, в том числе торговые центры, офисные комплексы, жилые здания, гостиницы и т.д.

Особенности REIT

Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.

Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.

REIT как отдельный класс активов

С формальной точки зрения REIT обычно считают отраслевыми акциями (как, например, акции энергетических или золотодобывающих компаний). При этом акции около 30 REIT входят в состав индекса S&P 500, занимая там примерно 3%.

Действительно, по показателям «доходность — риск» фонды REIT находятся гораздо ближе к акциям, чем, к примеру, к облигациям.

За последние 20 лет доходность американских REIT оказалась даже выше, чем у большинства американских индексов акций. Правда, и уровень риска (стандартного отклонения) также оказался выше по сравнению с некоторыми индексами (к примеру, выше, чем у индекса S&P 500).

REIT выплачивают более высокие дивиденды

Одно из основных требований к REIT со стороны контролирующих органов состоит в том, что эти фонды должны распределять среди своих акционеров не менее 90% полученной прибыли. При этом многие REIT распределяют 100% своей прибыли. Все это означают регулярную выплату дивидендов, причем эти дивиденды достаточно высокие. Но чем больше компания тратит на выплаты своим акционерам, тем меньше остается для развития, поэтому лучше инвестировать в компании, которые не превышают минимально установленные законом выплаты.

Текущая дивидендная доходность американского рынка акций — около 2%. В свою очередь, дивидендная доходность долевых REIT в среднем достигает до 4% — 4,5%. При этом иногда (к примеру, как в 2009 г.) превышение дивидендной доходности REIT над доходностью рынка акций может быть и еще выше.

Добавление в портфель уникального класса активов, который имеет положительную реальную доходность и низкую или изменяющуюся корреляцию с обыкновенными акциями, помогает увеличить долгосрочную доходность. Хорошо диверсифицированный портфель, который поддерживает экономическое распределение с REIT, является более эффективным портфелем, чем тот, который использует взвешенное по рынку распределение.

Для инвестиций в фонды недвижимости Вам также понадобится открыть брокерский счёт.

Всегда выбирайте проверенных и надежных брокеров, например Freedom Finance или Interactive Brokers.

Хотите узнать больше об инвестировании, и получить правильную мотивацию чтобы начать, подписывайтесь на мой Телеграм канал https://t.me/InvestorMindset