Кредит под залог недвижимости. Что делать, когда нужны деньги, но продавать недвижимость не хочется?

Все знают о том, что существуют потребительские кредиты, когда можно прийти в банк и взять заём на свои цели. При этом многие знают о том, что в банках есть продукты, в рамках которых можно взять потребительский кредит под залог какого-либо имущества... авто, квартиры, дома и т.д. Но эти продукты не самые популярные, так как ассоциируются с дороговизной и риском утраты имущества.

Что такое кредит под залог недвижимости?

У данного вида кредитования можно встретить много названия: кредит под залог, потребительский кредит под залог, деньги под залог имущества. По сути, это все одно и тоже.

А если говорить корректно, то потребительский кредит под залог недвижимого имущества — это самая настоящая ипотека.

Ипотеку делят на два вида:

1. Классическая ипотека. Когда банк берет в залог приобретаемую недвижимость и, собственно, на ее покупку банк и выдает кредит. Юридически грамотно такая схема называется — ипотека в силу закона.
2. Кредит под залог имущества. Когда банк берет в залог уже имеющуюся недвижимость, а кредит выдает для каких-то сторонних целей, не связанных с данной недвижимостью. Юридически данная схема именуется — ипотека в силу договора.

Но пусть вас не смущает, что одна ипотека идет с приставкой «в силу закона», а вторая «в силу договора». По сути, они обе основываются на Федеральном законе № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости), то есть, подчиняются четким и жестким правилам, а значит просто так лишить вас недвижимости никто не сможет, это для кредитора совсем не просто. А если заемщик выплачивает исправно кредит, то такое в целом невозможно по закону.

Отличаются они по сути тем, что ипотека в силу закона регистрируется автоматически вместе с договором приобретения недвижимости, в силу прямого указания данного требования в законе. А ипотека в силу договора регистрируется отдельно по заявлению сторон.

❗️ В случае кредитования под залог имущества право собственности у клиента никуда не девается и на банк не переходит! Владелец продолжает оставаться собственником своей недвижимости.

В чем разница между кредитом под залог и обычным потребительским кредитом?

Ключевое отличие заключается в том, что первый вид кредита обеспечивается залогом, а второй является беззалоговым, то есть, необеспеченным. Эта разница очень сильно влияет на возможности получения данного кредита:

1️⃣ Процентная ставка

Кредит наличными под залог имеющейся недвижимости банки, в большинстве своем, выдают по ставкам равным обычным ипотечным кредитам. А они в свою очередь гораздо ниже, чем ставки по беззалоговым потребительским кредитам. Зачастую они могут быть в два раза ниже.

2️⃣ Срок кредита

Если обычные потреб кредит банки выдают на срок до 5, иногда до 7 лет, то по залоговым кредитам срок может достигать 25-30 лет. А это значит, что платежи по таким займам будут гораздо меньше.

3️⃣ Размер кредита

Получить в банке потребительский кредит на сумму хотя бы 2-3 млн. рублей уже может быть проблематично. При этом банки запрашивают довольно большой комплект документов, чтобы проанализировать финансовое состояние потенциального заемщика. А по кредиту под залог недвижимости можно получить ссуду до 50-60% от стоимости объекта. Иногда до 80%, но это зависит от вида недвижимости, которая предоставляется в залог.

4️⃣ Шансы на одобрение

Высокие риски банков по необеспеченным кредитам приводят к тому, что по ним идет довольно большой процент отказов. А по ипотечным кредитам исторически доля отказов самая низкая, а значит и шансы получить такой заём самые высокие по сравнению с другими видами кредитов.

5️⃣ Плохая кредитная история

Если у потенциального заемщика плохая кредитная история, то подавляющее большинство кредитных организаций откажут в получении обычного потребительского кредита или процентная ставка будет крайне высокая. При этом, если говорить о кредите под залог своей недвижимости, то в данном случае банки более лояльны к клиентам и готовы рассматривать клиентов, у которых были проблемы с кредитной историей.

Как увеличить шансы на одобрение кредита читайте в наших статьях — здесь и здесь.

Для каких целей можно использовать кредит под залог?

Обычные ипотечные кредиты банки выдают на покупку конкретного объекта недвижимости и именно этот объект берут в залог.

Если говорить о кредите наличными под залог имеющего жилья, то в залог банку идет уже имеющееся имущество, а банк выдает заемщика наличные (зачисляет на карту), а на что тратить эти средства клиент уже решает сам:

1. Объединение нескольких кредитов в один. Можно погасить другие кредиты с высокими ставками и остаться заемщиком всего в одном банке.
2. Покупка недвижимости или строительство дома. Можно получить деньги от банка под залог своего жилья и на эти деньги купить другое. Особенно это актуально, если нет первоначального взноса для обычной ипотеки.
3. Получить деньги на крупные расходы. Можно купить автомобиль, сделать ремонт, организовать свадьбу, поехать в отпуск, оплатить лечение и т.д.
4. Получить деньги для развития бизнес. Можно получить деньги для бизнеса на длительный срок и без предоставления огромного комплекта документов по самому бизнесу.
5. Закрыть кассовый разрыв. Также отличная возможность для собственников бизнеса или индивидуальных предпринимателей. Может пригодиться, когда деньги от покупателей еще не поступили, а с поставщиками уже необходимо рассчитаться.

А мы, в агентстве IDEA Estate, поможем получить кредит под залог недвижимости на выгодных для вас условиях.

Какую недвижимость можно передать банку в залог?

В данном вопросе строгих правил нет, каждый банк для себя сам определяет те виды недвижимости, которые он готов брать в залог. Это могут быть:

1. Квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости
2. Комнаты и доли
3. Загородные дома и коттеджи
4. Земельные участки
5. Коммерческая недвижимость
6. Есть банки, которые могут взять в залог даже еще недостроенные объекты, которые приобретались по договору долевого участия или по договору уступки.

Интересный момент заключается в том, что в залог банку можно отдать недвижимость третьих лиц, то есть, такую недвижимость, в которой потенциальный заемщик не является собственником.Разумеется, владельцы недвижимости должны быть в курсе и требуется их согласие на сделку...))

По каждому виду объектов банки самостоятельно устанавливают лимиты, которые они готовы выдать в виде кредита.

Зачастую квартиры «ценятся» больше всего и банки готовы выдавать заём в размере до 80% от ее стоимости.

По загородной и коммерческой недвижимости потенциальный размер кредита зачастую не превышает 50% от стоимости имущества.

Но в любом случае, все идет на усмотрение банки и финальные условия клиент видит при одобрении кредита.

Кто кредитует под залог недвижимости?

Такие займы могут предоставлять банки, МФО (микрофинансовые организации) или частные инвесторы.

Чтобы избежать возможных проблем, мы, конечно, рекомендуем по возможности оформлять такие кредиты только в банках, это наиболее лояльные условия и минимальные риски для заемщика.

Требования к клиенту для оформления кредита под залог недвижимости?

Опять-таки четких требований нет, каждый банк сам устанавливает для себя «портрет потенциального заемщика», которому он готов предоставить такой кредит.

Но в большинстве случаев данные требования совпадают с теми, которые банки устанавливают по обычным ипотечным кредитам.

1. Возраст — от 21 до 65 лет. Есть банки, которые кредитуют с 18 и до 75-80 лет.
2. Наличие постоянного источник дохода, желательно который можно подтвердить и его должно хватать на будущие выплаты по кредиту
3. Наличие банка в регионе нахождения объекта недвижимости
4. И т.д.

В целом, про порядок оформления ипотеки читайте в нашей статье здесь.

Необходимые документы для подачи заявки

Потенциальный заемщик должен подготовить:

1. Анкету
2. Паспорт
3. СНИЛС
4. Документы, подтверждающие доход и занятость
5. Документы по объекту недвижимости (для первичного рассмотрения потребуется выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы). Документы по недвижимости часто требуются уже после одобрения банком самого клиента

Если будут солидарные заемщики, то они также должны подготовить комплект документов.

Дополнительные расходы

При оформлении кредита под залог недвижимости одними из условий кредитной организации будут являться:

1. Наличие страхования. Необходимо будет застраховать жизнь заемщика и имущество. Если этого не сделать обычно банки повышают процентную ставку, так что выгоднее страховаться. Оформить страховку необходимо в компании, которая аккредитована в выбранном банке.
2. Оценка недвижимости. После одобрения вас в качестве клиента и на этапе одобрения предмета залога необходимо будет сделать отчет об оценке. Это должна быть независимая оценочная компания, которая также прошла аккредитацию в банке.

Подробнее про этап одобрения предмета залога можете почитать тут.

В качестве заключения

При наличии какой-либо недвижимости в собственности и необходимости получить заём, кредит под залог недвижимости является отличной возможностью для того, что решить возникшие финансовые вопросы.

Всем оптимизма и одобренных ипотек!