Бизнес-класс уходит к МКАД
Если в 2021 году основная масса проектов всё ещё оставалась в пределах ТТК, то сегодня активная застройка идёт у МКАД и за ней. По данным аналитиков, в 2026-м большинство новых жилых комплексов этого сегмента также будет выводиться на рынок в локациях, расположенных ближе к МКАД, чем к ТТК.
Согласно совместному исследованию ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», за пять лет количество проектов бизнес-класса в Москве выросло на 18,6% — до 140 комплексов, а объём предложения увеличился почти вдвое — на 85,7%.
Сегодня больше всего проектов этого сегмента сосредоточено в поясе от ТТК до МКАД — 100 жилых комплексов с экспозицией 16,1 тыс. лотов. Предложение здесь выросло на 68,2%. На втором месте — проекты внутри ТТК: 32 комплекса общей экспозицией 4219 лотов (прирост 151,7%). Активный рост произошёл и за МКАД: количество объектов там увеличилось на 60% (до восьми), а число лотов в продаже — на 175% (до 1724).
При этом значительное расширение предложения на периферии во многом связано с масштабом самих проектов. В районах у МКАД и за её пределами девелоперы чаще реализуют крупные жилые комплексы на территориях бывших промзон и редевелопмента. Такие проекты, как правило, включают большее количество корпусов и, соответственно, формируют более крупную экспозицию квартир.
«Строительство в сложившихся районах старой Москвы сегодня обходится дорого. Высокая стоимость земли, ставки по кредитам и рост цен на стройматериалы значительно увеличивают себестоимость квадратного метра. Классический бизнес-класс с его привычной маржинальностью уже не всегда может отбить инвестиции внутри ТТК. Поэтому девелоперам проще и выгоднее смещаться туда, где земля дешевле, а покупатель получает качественные метры по доступной цене», — комментирует Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS.
Внутри ТТК лот сегодня стоит в среднем 39,4 млн руб. Вблизи МКАД ценник на 28,6% скромнее — 28–30 млн за квартиру. Разница существенная: средневзвешенная цена квадратного метра внутри ТТК составляет 630,5 тыс. руб., тогда как на периферии она на 28,6% ниже. Если говорить о бюджете покупки, то разрыв ещё ощутимее — 31,2%. При этом проекты у МКАД всё чаще предлагают архитектуру и уровень благоустройства, сопоставимые с проектами ближе к центру, но без значительной переплаты за исторический статус локации.
Кроме того, покупатель у МКАД стал прагматичнее. В проектах этой локации основная часть сделок проходит с использованием рассрочки или ипотечных программ, особенно востребована траншевая ипотека, позволяющая снизить нагрузку на старте.
В распределении сделок между центром и периферией есть нюансы. Внутри ТТК выше доля наличных расчётов: там своя аудитория и свои финансовые модели. У МКАД активнее используют кредитные инструменты и рассрочки: они дают возможность войти в проект с комфортным бюджетом, не жертвуя качеством жилья.
«В текущей экономической ситуации покупатель бизнес-класса, средний чек которого часто завязан на ипотеку или трейд-ин, испытывает серьёзное давление. Премиальная же аудитория меньше зависит от ипотечных ставок, многие готовы к 100%-ной оплате. Кроме того, в условиях турбулентности „бетон“ в премиальной локации остаётся одним из главных инструментов сохранения капитала. Девелоперы, видя этот тренд, подстраивают продуктовую линейку под того покупателя, у которого деньги есть здесь и сейчас», — добавляет Дмитрий Софронов.
Одновременно меняется и структура предложения на рынке. По мере роста требований к архитектуре, инженерии и внутреннему наполнению жилых комплексов девелоперы всё чаще перераспределяют сегменты по локациям.
«Последняя тенденция — удорожание и усложнение проектов. В этих условиях комфорт-класс смещается в Новую Москву и область, а освободившиеся площадки около МКАД и за ней в благоприятных локациях занимают объекты бизнес-сегмента. Внутри Садового кольца и в поясе между Садовым и ТТК сегодня представлены в основном премиальные и элитные проекты. Так что движение бизнес-класса к МКАД — не временная история, а новый вектор развития рынка», — подытоживает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Таким образом, рынок новостроек постепенно меняет свою географию. Комфорт-сегмент уже активно осваивает Новую Москву и Подмосковье, премиальные проекты закрепляются в центральных локациях, а основной объём бизнес-класса концентрируется в поясе между ТТК и МКАД.