Сколько стоит кафе при продаже?
Цена кафе на рынке — от 1 до 2,5 годовых чистых прибылей. В абсолютных числах: от 800 тысяч рублей за дарк-китчен до 15–20 млн за раскрученное заведение с алкогольной лицензией в центре города.
Мультипликатор зависит от формата. Дарк-китчен без посадочных мест оценивается скромнее. Классическое кафе с посадкой стоит дороже: покупатель получает не только денежный поток, но и готовое помещение, оборудование и бренд.
- Дарк-китчен — 0,7—1,2x годовой прибыли (8–14 мес окупаемости)
- Кофейня / мини-кафе — 1—1,5x
- Кафе с полноценной кухней — 1,2—2x
- Кафе-бар с алкогольной лицензией — 1,5—2,5x
Дарк-китчен: самый ликвидный формат
Дарк-китчен продаётся за 2–4 месяца. Низкий порог входа, прозрачная экономика, минимальная зависимость от локации. Мы продавали дарк-китчен в Петербурге за 1,3 млн ₽. Чистая прибыль 150–200 тыс ₽/мес, окупаемость менее 12 месяцев.
Структура расходов: аренда кухни 40 тыс, коммунальные 10 тыс, ФОТ 110 тыс (повар + админ-курьер), бухгалтер 10 тыс, патент 5 тыс. Итого ≈175 тыс ₽. При выручке 400–500 тыс и food cost 30–35% — 150–200 тыс чистой прибыли.
Что влияет на цену кафе
Четыре фактора определяют 80% стоимости: стабильность выручки, аренда, оборудование и зависимость от собственника.
Стабильность выручки. Покупатель смотрит на 12–24 месяца. Сезонность в общепите — 15–25%.
Аренда. Договор на 1–3 года с пролонгацией — норма. Если аренда заканчивается через 4 месяца — кафе значительно дешевле.
Оборудование. Профессиональная кухня — 1,5–4 млн ₽. Если 7+ лет — покупатель вычтет стоимость обновления.
Зависимость от собственника. Если владелец стоит на кухне и ведёт Instagram — это рабочее место, не бизнес. Кафе с управляющим стоит на 20–40% дороже.
Как подготовить кафе к продаже
Подготовка занимает 1–3 месяца и добавляет 15–30% к цене.
- Оцифруйте финансы — управленческая отчётность за 12–24 месяца
- Закрепите аренду — минимум 3 года с индексацией не более 5–7%
- Систематизируйте процессы — техкарты, передача операционки управляющему
- Инвентаризация — список оборудования с годом и состоянием
- Документы — аренда, санитарные, пожарные, трудовые, лицензия на алкоголь, бухотчётность
Кто покупает кафе
Три типа покупателей: начинающие, владельцы сетей и инвесторы.
Начинающие. Бюджет 1–5 млн, ищут «под ключ» с отработанной моделью.
Владельцы сетей. Покупают для масштабирования, нужна локация и лицензии. Стратегические покупатели.
Инвесторы. Окупаемость до 18 месяцев, пассивность управления. Дарк-китчен и кофейни идеальны.
Через Avito приходит 80% «туристов». Серьёзных покупателей с бюджетом мы находим через B2B-аутрич.
Главные риски для покупателя
- Зависимость от шеф-повара — рецепты в голове одного человека
- Санитарные риски — Роспотребнадзор может закрыть на 7–90 дней. Штрафы 20–300 тыс
- Food cost выше 35% — проблемы с закупками или ценообразованием
- Сезонность — летом без веранды падение 15–25%
- Рейтинг на агрегаторах — для дарк-китчен критичен, ниже 4,5 — поток падает на 30–50%
Каждый незакрытый риск — минус 10–15% от цены. Три незакрытых — покупатель уходит.
Итоги
Кафе — ликвидный актив при правильной подготовке. Дарк-китчен продаётся за 2–4 месяца при цене 1–3 млн. Классическое кафе — за 3–6 месяцев при цене 3–15 млн.
Ключевые факторы: стабильная выручка, долгая аренда, независимость от собственника, прозрачная отчётность.