Почему арендаторы уходят?

Вакантность начинается не тогда, когда закрывается магазин. Она начинается раньше: когда посетителю ТРЦ становится некомфортно. Не работает эскалатор, душно в галерее, проблемы с парковкой, запах в туалетах. Кажется, что это мелочи. Но именно из таких мелочей складывается клиентский опыт.

Эксперты рынка прямо говорят: фокус на внешний вид и экономия на эксплуатации приводят к деградации объекта — посетители видят изношенную инфраструктуру, дефекты и уходят в более комфортные ТРЦ. Следом падает трафик, а затем и привлекательность для арендаторов.

А сегодня это особенно чувствительно. Около 80% российских ТЦ уже сталкиваются со снижением трафика, а почти 70% фиксируют падение оборотов арендаторов. Более 60% объектов сообщают о снижении посещаемости минимум на 10%. И в этой ситуации эксплуатация перестает быть сервисной функцией. Она становится фактором заполняемости.

Ошибка в эксплуатации → снижение комфорта → падение времени пребывания посетителей → снижение оборота арендатора → отказ от продления → вакантность.

Страдают первыми не якорные арендаторы. Уходят небольшие операторы: островная торговля, кафе, сервисы, локальный ритейл, те, кто сильнее всего зависит от трафика.

Есть еще один важный момент. Современный ТРЦ — это уже не просто набор помещений. Это сложная экосистема: климат, вентиляция, освещение, BMS, парковка, безопасность, навигация, клининг, инженерия.

И управлять этим вручную становится все дороже. Поднимать бесконечно арендные ставки, чтобы повысить доходность, невозможно. Оцифровка эксплуатации позволит поднять доходность объекта за счет сокращения издержек на ремонт и вынужденные простои оборудования, снижения ФОТ.

Пока управляющая компания работает по принципу «сломалось — починили», объект постепенно начинает проигрывать более современным конкурентам. Поэтому цифровизация эксплуатации ТРЦ — это история про удержание арендаторов. Потому что в 2026 году конкурируют уже не торговые центры, конкурирует клиентский опыт. И начинается он начинается с эксплуатации.