КРТ: какие нежилые здания попадают под комплексное развитие территорий и чего ждать собственникам

Какая недвижимость попадают под КРТ

Законодатель разделил объекты, подлежащие включению в программу, на несколько категорий в зависимости от типа площадки (жилая или нежилая застройка). Согласно ст. 65 ГрК РФ, под снос и новацию могут попасть:

1. Здания, признанные аварийными. Это безусловный приоритет для сноса в рамках любой региональной программы.
2. Объекты, не являющиеся аварийными, но соответствующие региональным критериям «ветхости». Сюда попадают здания с деревянными перекрытиями или здания, чей капитальный ремонт признан экономически нецелесообразным.
3. Нежилые капитальные строения. Это склады, цеха и офисы, которые признаны самовольными постройками или чье состояние угрожает безопасности.

Важно понимать, что включение в зону застройки не всегда означает немедленный снос. Однако наличие вашего адреса в проекте накладывает серьезные ограничения на распоряжение земельным участком и строением.

Какие дома НЕ попадают под КРТ

Существует ряд исключений, защищенных федеральным законодательством, которые власти не могут игнорировать при проектировании новых кварталов.

К таким исключениям относятся:

1. Объекты культурного наследия. Памятники архитектуры и истории защищены ФЗ № 73: их можно реставрировать в рамках КРТ, но не сносить.
2. Здания в надлежащем техническом состоянии, если они не препятствуют реализации мастер-плана (хотя на практике их часто включают для целостности границ).

По каким критериям участок или дом включают в КРТ

Правительство РФ дает регионам право самостоятельно устанавливать конкретные числовые показатели для отбора домов. Чтобы определить, какие нежилые здания входят в КРТ, власти ориентируются на процент износа основных конструкций. Например, если износ фундамента, стен или крыши превышает 70% (процент износа в каждом регионе свой).

Эти критерии позволяют администрации включать в зону застройки даже добротные объекты, если они расположены в границах депрессивного квартала.

Как проверить, есть ли ваша недвижимость в КРТ

Процедура подготовки проекта начинается с публикации официального постановления правительства региона или муниципалитета. В этом документе фиксируются границы будущей зоны застройки и перечень всех кадастровых номеров участков.

О том, как самостоятельно проверить наличие своего адреса в официальных перечнях и на какие ресурсы опираться при поиске мастер-планов, мы подробно рассказывали в этой статье.

Что происходит с домами, попавшими в КРТ

После утверждения документации по планировке территории начинается стадия реализации, которая неизбежно затрагивает права собственности.

Этот процесс делится на два ключевых этапа:

1. Принудительное изъятие недвижимости. Государство или инвестор инициируют выкуп участка и здания. Подробный юридический алгоритм этой процедуры мы описывали здесь.
2. Выплата компенсации. Порядок расчета рыночной стоимости и правила предоставления равнозначных квартир разбирали здесь.

Два самых частых вопроса

Выйти из программы можно только до момента утверждения документации по планировке территории. После этого юридические механизмы отката практически отсутствуют.

Главное — не ждать оценки имущества, а проверить законность включения объекта в КРТ. Если основанием стало «несоответствие ПЗЗ», которые город изменил втайне от вас, нужно не просто торговаться за компенсацию, а обжаловать само изменение правил землепользования. Параллельно стоит рассмотреть право на «самостоятельное КРТ», которое позволяет собственникам самим развивать территорию, сохранив контроль над активами и избежав принудительного изъятия.