Андрей Любунь о том, как пандемия изменила ремонт и продажу офиса в Бутово

Во время ремонта началась пандемия. Спрос на офисы изменился, арендаторы стали осторожнее, а первоначальная стратегия перестала работать. Нам пришлось пересмотреть ремонт, сроки и условия продажи объекта.

В этом кейсе расскажу, какие решения мы приняли и чем закончился проект.

Как начинался проект офиса в Бутово?

Офис в Бутово приобрели с торгов как инвестиционный объект: помещение планировали привести в рабочее состояние, а затем вывести на рынок уже в более подготовленном виде.

На старте важно было понять, какие вложения действительно повысят ценность объекта. Для такого проекта ремонт влияет сразу на три вещи:

1. Будущую ликвидность. Помещение должно быть понятно потенциальному покупателю и пригодно для коммерческого использования.
2. Общий бюджет проекта. Любое улучшение увеличивает затраты, поэтому его оценивают через возможный прирост стоимости.
3. Сценарий дальнейшей продажи. От него зависит объем ремонта и то, в каком состоянии объект имеет смысл выводить на рынок.

Задача состояла в том, чтобы подготовить офис как инвестиционный объект для дальнейшего коммерческого использования и продажи.

Как пандемия изменила спрос на офисную недвижимость?

В 2020 году привычные ориентиры офисного рынка быстро потеряли точность. Компании переводили сотрудников на удаленку, откладывали переезды и осторожнее относились к долгосрочной аренде. В Москве объем сделок с офисами за девять месяцев сократился примерно на 38% к предыдущему году.

Поэтому дальнейшие действия уже нельзя было оценивать только по расчетам, сделанным при покупке объекта. Условия, в которых офис должен был выйти на рынок, изменились прямо во время реализации проекта.

Почему ремонт офиса продолжили в 2020 году?

К моменту изменения рынка объект уже находился в работе. Остановка ремонта означала бы оставить помещение незавершенным и перенести момент, когда его вообще можно полноценно использовать, сдавать или продавать.

В этой ситуации ключевым стало решение довести объект до рабочего состояния. Ремонт продолжили и завершили осенью 2020 года.

Для инвестиционного проекта в такой ситуации важны три расчета:

1. Сколько еще требуется вложить до готовности объекта.
2. Во сколько обойдется пауза с учетом содержания помещения и увеличения срока проекта.
3. В каком состоянии недвижимость будет интересна рынку после завершения работ.

Пандемия сделала третий вопрос особенно важным. У помещения должна была появиться понятная коммерческая функция, чтобы дальнейшая судьба проекта меньше зависела от предположений о том, каким именно окажется спрос через несколько месяцев.

Как после ремонта подготовить офис к продаже?

Завершенный ремонт решает только часть задачи инвестиционного проекта. Следующему покупателю важно понимать, как помещение будет использоваться и какую экономику он получает вместе с объектом.

Для офиса в Бутово следующим этапом стал работающий арендный сценарий. Это позволяло оценивать недвижимость уже по конкретным параметрам:

1. какой арендный поток формирует объект;
2. на каких условиях помещение занимает арендатор;
3. какие расходы связаны с владением;
4. какой доход может получать следующий собственник.

Так физически готовое помещение постепенно становилось готовым инвестиционным продуктом. Для потенциального покупателя появлялось больше данных, на которых можно строить собственный расчет.

Почему офис в итоге продавали как готовый арендный бизнес?

К моменту выхода из проекта офис продавался уже как готовый арендный бизнес. Этот формат позволял следующему владельцу приобрести помещение с действующим коммерческим сценарием и оценивать его через существующий денежный поток.

Для проекта в Бутово такой формат стал финальной стадией подготовки объекта к продаже. Покупателю предлагалось помещение, которое уже прошло ремонт и использовалось как доходный актив.

Чем закончился проект офиса в Бутово?

От покупки офиса с торгов до его продажи прошло 24 месяца. Объект приобрели за 23,5 млн рублей, вложили еще 10 млн рублей, а в феврале—марте 2022 года продали за 52 млн рублей. Разница между ценой покупки и продажи составила 18,5 млн рублей, но считать ее чистой прибылью нельзя: нужно учесть налоги, агентские комиссии и другие затраты.

Из этого кейса можно выделить три практических вывода:

1. Экономику недвижимости нужно считать на всем сроке проекта. В итог входят ремонт, эксплуатационные расходы, сроки владения и затраты, возникающие между покупкой и продажей.
2. Каждый следующий этап нужно сверять с текущим состоянием рынка. За время реализации проекта могут измениться спрос, требования арендаторов и ожидания потенциальных покупателей.
3. Формат выхода из проекта нужно готовить заранее. Ремонт, коммерческое использование помещения и его последующая продажа связаны между собой и влияют на то, каким объект увидит следующий собственник.

Проект в Бутово прошел через изменение рыночных условий прямо во время ремонта. Возможность довести помещение до рабочего состояния, сформировать арендный сценарий и подготовить его к продаже позволила завершить инвестиционный цикл уже в другой ситуации на офисном рынке.