Что скрывает карточка лота – Андрей Любунь про торги по банкротству

За десять с лишним лет на торгах по банкротству я усвоил одно: объявление о лоте почти никогда не рассказывает всей правды об объекте. Это один из первых уроков, который я, Андрей Любунь, получил на практике и до сих пор по одной и той же схеме проверяю каждый лот.

Объявление о лоте — это витрина, а не техпаспорт

Организатор торгов заинтересован продать актив как можно быстрее и по максимально высокой цене. Поэтому в карточке лота обычно указывают адрес, площадь, кадастровый номер и несколько фотографий фасада, сделанных в удачном ракурсе или фотографии вообще могут отсутствовать — просто пару абзацев текста с кадастровыми номерами. Формально этого достаточно, чтобы объявление считалось полным, но фактически это лишь верхний слой информации.

Все, что действительно определяет реальную стоимость объекта, приходится выяснять самому. Состояние коммуникаций, юридическая история собственников, реальные условия аренды с текущими арендаторами. Ни один из этих пунктов не входит в обязательные требования к описанию лота, и именно здесь чаще всего прячутся главные риски и главная выгода одновременно.

Более того, чем привлекательнее выглядит объявление, тем внимательнее стоит его проверять. Слишком удачные фотографии, округленная площадь без указания точных обмеров, отсутствие информации о причинах банкротства прежнего собственника, риск отмены, оспаривания торгов — все это поводы для дополнительного вопроса, а не для более быстрого решения об участии в торгах.

Какие есть технические риски, которые не видно на фотографиях

Один из показательных случаев в моей практике — склад в Новой Москве, купленный с торгов по банкротству в 2023 году. В объявлении лот выглядел как обычный склад в приличном состоянии, без явных дефектов на фотографиях.

На деле объект достался с серьезными проблемами по коммуникациям. Часть систем была отключена или повреждена, и по документам это никак не отражалось, потому что формально объект числился как действующий. Восстановление отопления, электричества и других инженерных систем потребовало отдельного бюджета, которого не было в изначальном расчете при подаче заявки на торги.

Здесь работает простое правило. Фотографии в объявлении показывают фасад и внешний вид, но никогда не показывают состояние инженерных сетей внутри стен и под землей. Проверить это можно только выездом на объект с техническим специалистом до участия в торгах, а не после победы на аукционе, когда пути назад уже нет.

Дополнительная сложность в том, что на объекты в процедуре банкротства часто ограничен доступ до момента официального осмотра, который организаторы торгов проводят по расписанию и не всегда в удобное время. Если такой возможности не предоставили или предоставили формально, на пять минут и без доступа к техническим помещениям, это отдельный повод насторожиться, а не повод отказаться от проверки вовсе.

Какие финансовые риски прячутся в договорах аренды

Если объект уже сдан в аренду, в объявлении обычно указывают факт наличия арендаторов как плюс, потому что это выглядит как готовый денежный поток с первого дня владения. На практике этот пункт требует отдельной проверки, а не автоматического доверия.

В том же складском проекте в Новой Москве выяснилось, что действующие арендаторы платили ставку заметно ниже рыночной. Формально договоры были действующими и объект приносил доход, но реальная доходность оказалась значительно ниже той, что можно было бы получить при рыночных условиях. Пришлось пересматривать часть договоров, поднимать ставку до рыночного уровня и заменять часть арендаторов, которые не были готовы на новые условия.

Итоговая доходность по этому проекту составила 40 процентов годовых, но здесь важна честность в оценке причин. Значительная часть этого результата связана не только с работой команды по коммуникациям и арендаторам, но и с тем, что рынок складской недвижимости в этот период сильно вырос. Разделять заслугу команды и вклад рынка полезно для честной оценки собственных решений, а не только для красивой цифры в презентации.

Похожая ситуация с заниженными ставками аренды встречается почти в каждом втором лоте, где объект уже сдан. Прежний собственник, находящийся в процедуре банкротства, часто не был заинтересован пересматривать условия с арендаторами, потому что все равно готовился к продаже актива. Разница между текущей и рыночной ставкой в объявлении никогда не указывается напрямую, ее нужно считать самостоятельно, сравнивая условия договора с актуальными предложениями по соседним объектам.

Почему не все юридические риски отражены в карточке лота

Отдельная категория рисков связана с людьми, а не с самим зданием. Бывшие собственники соседних помещений, управляющие компании, арендаторы с неистекшими правами могут создавать препятствия уже после покупки объекта, даже если формально сделка прошла без нареканий.

На других объектах, купленных с торгов, мне приходилось сталкиваться с ситуациями, когда собственники соседних этажей или помещений сознательно ограничивали доступ на территорию, мешали заносу стройматериалов и затягивали согласования. Ни один из этих рисков не виден в объявлении о торгах, потому что формально объект продается свободным от прав третьих лиц на само здание, но не свободным от конфликтов интересов вокруг него.

Прежде чем участвовать в торгах, полезно узнать историю взаимоотношений текущих и соседних собственников. Судебные споры, жалобы, история конфликтов с управляющей компанией — все это редко попадает в объявление, но может определить, сколько месяцев потребуется на запуск проекта после победы на аукционе.

Отдельно советую проверять, не находится ли объект в общем владении с несколькими собственниками, где на торги выставлена только часть здания или сооружения. В таких случаях реальный контроль над объектом можно получить только после переговоров с оставшимися владельцами, а сами переговоры способны растянуться на месяцы и потребовать отдельного бюджета, о котором в карточке лота, разумеется, ничего не сказано.

Как проверять лот перед участием в торгах

За годы работы с такими сделками я выработал короткий список проверок, которые провожу перед каждым участием в торгах по банкротству.

Выезд на объект с техническим специалистом для оценки реального состояния коммуникаций, а не только внешнего вида здания. Проверка условий действующих договоров аренды, если объект уже занят арендаторами, включая сравнение ставки с рыночной. Изучение истории судебных споров вокруг объекта и его соседей, а не только самого лота. Оценка реальной стоимости восстановления инфраструктуры, если часть систем не работает, с закладкой запаса на непредвиденные расходы.

Отдельно стоит закладывать бюджет на юридическое сопровождение с самого начала, а не только на случай возникновения проблем. Дешевле заранее выявить потенциальный конфликт с соседями или скрытое обременение, чем разбираться с этим после того, как деньги уже вложены в объект.

Что из этого стоит забрать предпринимателю

Главный вывод для меня простой. Объявление о лоте создано для того, чтобы продать объект, а не для того, чтобы защитить интересы покупателя. Реальная цена сделки складывается не из той суммы, что указана в итогах торгов, а из суммы этой цены плюс всех скрытых расходов, которые всплывают уже после покупки.

Этот принцип работает далеко за пределами недвижимости. При покупке бизнеса, доли в компании или любого актива с историей всегда стоит отдельно смотреть не на то, что продавец включил в презентацию, а на то, что он предпочел не упоминать. Именно там чаще всего находится настоящая цена вопроса.