Как мы построили сеть из 60 арендных домов: цифры, ошибки и что бы сделали иначе

С чего начали и сколько вложили

В 2019 году купили первый «ДубльДом» для себя, не для бизнеса. Это был «Баобаб» площадью 103 кв. м. Потом появился второй дом, поменьше. А во время пандемии сдали старый бревенчатый дом — просто проверить, поедет ли кто-то.

Первый дом окупился за полтора года. Это стало сигналом: можно масштабировать.

Как устроена экономика

Средний чек аренды — 13 тысяч рублей за ночь. В «Лукоморье» («ДубльДом» площадью 65 кв.м.) — около 18. В выходные дороже, минимум на двое суток. В будни сдают на одну ночь.

Заполняемость летом почти 100%. В среднем по году — около 60%. В межсезонье проседает.

Рекламный бюджет составляет 3% от выручки. Остальное — сарафанное радио и постоянные гости. Возвращаемость гостей 20%

Схема работы с инвесторами: 30% — управляющей компании, 70% — собственнику. Дом заработал 100 рублей. Вычитаем уборку, электричество, техническое обслуживание. Остаток делим.

Где ошиблись

Первая ошибка: построились внутри жилого посёлка. Сначала всё было нормально. Потом проект вырос и соседи с гостями начали мешать друг другу. Сейчас новый проект делается иначе: берётся отдельный посёлок, отгораживаются участки, чтобы рядом никого не было.

Вторая ошибка: считали только стоимость дома. На деле нужно считать полный инвестиционный цикл: участок, коммуникации, мебель, сервис, уборку, ремонт. Окупаемость «Лукоморья» — 5-6 лет с учётом всех затрат. Если считать только строительство, получится красивая цифра. Но она не будет правдой.

Третья ошибка: начинали как хобби. Пришлось выстраивать команду, делегировать, создавать стандарты. Без этого бизнес бы не выжил.

Что бы сделали иначе

Купили бы большой кусок земли, размежевали и зарабатывали не только на управлении, но и на земле. Сейчас продавали землю чужому дяде, а могли бы сами быть девелопером.

Раньше начали бы строить управленческую систему. На двух-трёх домах всё можно держать в голове. На 60 — уже нет.

Что советуем тем, кто хочет начать

Первое: сначала концепция, потом дома. Не стройте десять одинаковых домиков, потому что от бабушки достался гектар. Нужно понимать, кто ваш гость и чем вы отличаетесь от конкурентов.

Второе: считайте полную экономику. Не только дом, но и участок, коммуникации, мебель, сервис, уборку, ремонт.

Третье: не пытайтесь копировать чужой проект. У нас 60 домов и нет ни одного одинакового. Каждый со своим именем и характером. «Лукоморье» — с дубами и пушкинской темой. «Жёлудь», «Дубрава» — линейка вдоль опушки. Название рождает идею и дом собирается под неё.

Четвёртое: красивый дом — это ещё не бизнес. Бизнесом его делают спрос, управление и способность каждый день поддерживать качество.

Что дальше

Развиваем разные форматы: дома для пар, семей, взрослых гостей. С банями, кинотеатрами, купелями. Интересны ретриты, корпоративные перезагрузки.

Максим и Нина — партнёры «ДубльДома». Они начинали с одного дома, построенного нашей компанией. Сегодня Domingo Dacha — это 60 домов, и часть из них — наши.