Меняем крипту на метры
Взлет стоимости биткоина в 2017 году позволил некоторым крипто-этузиастам задуматься о приобретении недвижимости. В начале этого года к ним присоединились и желающие зафиксировать прибыль. Естественно и со стороны владельцев недвижимости есть предложения о продаже собственности за биткоины. На первый взгляд все реально, но покупателю нужно готовиться преодолеть несколько препятствий на пути к заветным квадратным метрам.
Дворец Бардахи (Palacio Bardaji) построен в 18 веке и находится в исторической части Дальт Вила (Dalt Vila) острова Ибица (Ibiza). Площадь 950 м2, плюс терраса с бассейном 220 м2. Продается исключительно за биткоины — 1850 BTC.
Первым препятствием может оказаться высокая волатильность биткоина. Обычно с момента начала сделки до момента оплаты проходит несколько дней, а иногда и недели. За это время курс биткоина к доллару или евро может измениться значительно. Если курс вырос, то у покупателя появляется желание договориться на новую сумму, а если упал, то от сделки может отказаться продавец.
Хорошей иллюстрацией служит Дворец Бардахи. Даже при текущем курсе биткоина его стоимость равна €12 миллионов, а на пике роста доходила до €24 миллионов. Дворец на официальном сайте предлагают купить исключительно за биткоины. Но если знать, где искать, то можно найти другое объявление, где этот же дворец продается всего за €9,5 миллионов. То есть даже при текущем курсе биткоина покупатель переплатит 25% при оплате криптовалютой, и ему выгоднее превратить биткоины в безналичные евро и приобрести дворец, заплатив со счета.
Второе препятствие настигнет покупателя в момент заключения сделки. В большинстве стран покупатель отдает деньги в момент заключения сделки, а продавец получает их только после перехода прав собственности на покупателя. Регистрация прав занимает некоторе время - от пары недель до месяца и более. В некоторых европейских странах даже есть закон, не разрешающий проводить регистрацию быстрее определенного периода.
Пока совершаются регистрационные действия, продавец хочет быть уверен, что покупатель не передумает и не заберет деньги. А покупатель желает передать деньги только тогда, когда собственность переведена на него. Механизм гарантий уже отработан при обычных сделках. Деньги передаются либо наличными через банковскую ячейку, и тогда гарантом выступает банк, либо через адвоката, и тогда под сделку создается специальный счет, а адвокат выступает гарантом. В случае с оплатой криптовалютой надежных механизмов пока не отработано.
Первое, что приходит в голову участникам — привлечь гаранта, который либо хранит криптовалюты у себя, либо его цифровая подпись является обязательной для перевода средств. Главная проблема найти такого гаранта, которому верили бы обе стороны, и который бы устоял перед соблазном уехать в “теплые края”. Покупка недвижимости за биткоины напрямую у застройщика немного снижает риски, но не ликвидирует их полностью.
Современные технологии подарили еще одно решение этой задачи. Третей стороной — гарантом, могут выступать смарт-контракты. Уже проводилось первые сделки, когда условия передачи денег были прописаны в смарт-контракт на основе Etherеum. К сожалению, этот способ не избавляет от всех рисков. В таком смарт-контракте можно описать правила движения средств, но прямого доступа к реестру недвижимости нет, и приходится использовать сторонних лиц или организации для подтверждения условий сделки. А это усложняет написание смарт-контракта и вносит дополнительные риски.
И даже когда сделка позади и все записи в реестрах проведены, счастливый владелец недвижимости может столкнуться с препятствием, о котором большинство не вспоминает. Ему придется тратить силы и ресурсы на защиту своей собственности, особенно если она находится за сотни или тысячи километров от покупателя. Я сейчас не говорю о криминальном физическом отъеме недвижимости, хотя сквоттеры или окупас в Испании и в некоторых других странах могут доставить много проблем. Речь идет о действиях государственных или около-государственных структур во вполне законных рамках.
С большой вероятностью у нового собственника могут запросить данные о происхождении денежных средств и об их чистоте. В некоторых странах такие документы необходимо предьявить для одобрения сделки. А в некоторых, например, в Испании или Франции, подтвердить легальность денежных средств могут и через значительное время. Причем даже в странах, ранее лояльных к иностранным покупателям, может все резко измениться. Например, когда в Черногории к власти пришла проевропейская партия, российским собственникам начали создавать проблемы.
Следующий вопрос, который придется решать собственнику — выплата налогов за купленную недвижимость. Правила начисления налогов в разных странах отличаются. Очень часто они привязываются к стоимости объекта недвижимости. В случае покупки за биткоины могут возникнуть дополнительные сложности с согласованием стоимости купленной виллы или апартаментов в местной налоговой службе.
Для того, чтобы зарубежному собственнику захотелось быстрее решить все вопросы про деньги и налоги, государственные чиновники блокируют счета, арестовывают недвижимость, а в случае крупных сумм могут арестовать и собственника. И тогда все документы о происхождении средств приходится готовить из тюрьмы. Самое неприятное — собственность отбирает государство, от которого скорее ожидают защиты. И появление криптовалюты не отменяет главный принцип: собственностью владеет тот, кто способен защитить её от всех угроз.
Для канала CryptoSkeptic (https://t.me/CryptoSkeptic)
Вопросы и обсуждение в Чате (https://t.me/SolidClubChat)
