Илья Ермилов
Поиск помещения под бургерную: На основе уличного фастфуда
Для того чтобы определиться с местом, нужно знать концепцию заведения и целевую аудиторию
Про концепцию я писал тут — статья про концепцию АНДИЛБУРГЕР
А про целевую аудиторию писал тут — статья про целевую аудиторию (ЦА)
В предыдущих статьях мы определили что я иду по пути киосков и павильонов (трассы и ЖК)
Дорогие читатели, статья будет поделена на 4 темы:
- На что следует обратить внимание при подборе помещения?
- Виды коммерческих помещений на основе бургерных
- Помещения и локации, которые подходят непосредственно под бургерную АНДИЛБУРГЕР
- Заключение
На что следует обратить внимание при подборе помещения?
Итак, вы определились с концепцией, поняли кто ваша целевая аудитория, и встает вопрос с подбором помещения.
Помещение мы ищем исходя из нашего формата — мы говорим про бургерную
1. Назначение помещения.
Надо смотреть на назначение помещения, так как они подразделяются на:
- Производственные — мастерские, цеха и т.д
- торговые — промтоварные и продовольственные магазины, универмаги и прочие предприятия розничной и оптовой торговли
- Офисы
- объекты общепита — имущественные комплексы, занимающиеся производством и продажей продукции общественного питания
- И т.д и т.п
Лучше всего брать помещение ( если мы говорим про аренду, а не про строительство своего помещения), в котором уже был общепит.
Если вы берете помещение, которое не подходит под общепит, то тоже ничего страшного, но в таком случае придется вложить инвестиций чуть побольше (ремонт, подвод коммуникаций и т.д)
2. Местоположение
Вот это прям целая наука — найти воистину подходящее место. Все зависит от вашего формата и габаритов будущего заведения.
Потому что у вас может предприятие работать чисто на доставку, и тогда наличие проходящего трафика вам не поможет, и вы даже сможете сэкономить на аренде
Про форматы для бургеров мы поговорим чуть ниже
Но, как говорят опытные рестораторы — Успех общепита складывается из 3 факторов : место, место и еще раз место
В идеале хочется чтобы место было проходным, с дешевой арендной ставкой ( а лучше вообще бесплатно), и желательно без конкурентов. Мечтать не вредно, но давайте окунемся в суровую реальность
Общепит — красный океан
В бизнесе часто используются термины red ocean и blue ocean. Ими обозначают рынки — высококонкурентный и низкоконкурентный. Дословно они переводятся как «красный океан» и «голубой океан»
У вас возможно не все критерии будут присутствовать — например, супер-проходное место, но неподъемная арендная ставка. Тоже один из важных пунктов. Так как я часто просматриваю точки, то цены очень разнятся. Сам я с Подольска и цены одни, а если посмотреть объявление в Москве, то цены стремительно ползут... хотя нет, не ползут, летят наверх) Существует правило — доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20% Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле — ставка аренды в месяц х 100/20. Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 — 500 тр. На этом примере мы посчитали минимальную выручку Будущая точка может находиться в прекрасном месте, и с ценой аренды порядок, но вот неприятность — все убито в хлам Я во все помещения заезжал туда, где раньше располагался общепит Поэтому с коммуникациями у меня проблем не возникало. Под коммуникациями мы подразумеваем — вытяжка, водоснабжение, система отопления, электромощность предприятия 3.9.2. имеется павильон (палатка, тент и прочее), подключенный к сетям водопровода и канализации, а также холодильное оборудование для хранения полуфабрикатов. При отсутствии централизованных систем водоснабжения и канализации, допускается использование нецентрализованных и (или) автономных систем питьевого водоснабжения и водоотведения, в том числе автономной системы канализации. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы СанПиН 2.3/2.4.3590-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения» Электромощность Разбирая основные требования к помещению, важно не забыть и про наличие необходимой для производства электрической мощности. Например, для помещения формата киоска нужно минимум 15 кВт Потребление мощности складывается из: Вытяжка Тут надо обратить внимание на то, какое помещение вы снимаете, если в жилом доме, то вам обязательно надо делать отдельную вытяжку, вы не сможете подключиться к общедомовой Договор аренды нежилого помещения Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. На что стоит обращать внимание в договоре аренды: 1. Владелец не владелец? Мы с вами говорим про киоск, он относится к НТО (нестационарный торговый объект) Тут важно понимать, на какой земле стоит данное сооружение — государственная или частная земля. Если вы арендовали киоск на земле государства, то попросите того, кто вам сдает его (киоск) в аренду соглашение между ним и администрацией Вы можете поставить или арендовать киоск на частной земле, но в этом случае земля или кисок должен соответствовать виду разрешенному использованию Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости Вам может попасться как владелец, так и тот,кто взял в аренду у владельца, а затем сдает вам — это называется субаренда Итак, что-то я углубился в эту тему, вернемся к договору аренды — 2. Характеристики арендуемого помещения — Площадь, разрешенное использование, мощности 3. Оплата аренды и арендные каникулы В договоре прописывается порядок оплаты помещения. Обычно делается так — фиксированная ставка + коммунальные платежи. Могу кидаться терминами, но люблю своими словами. Арендные каникулы позволяют не платить определенный промежуток времени ( обычно они нужны до приготовления торговой точки) Но чтобы заключить договор аренды, я должен сразу внести деньги! 4. Срок аренды Согласно ст. 651 Гражданского кодекса, если договор аренды заключается на год и более, то договор необходимо будет регистрировать в Росреестре. За госрегистрацию договора придется заплатить: Именно для того чтобы не платить за госрегистрацию документа, между собственником нежилого помещения и арендатором договор заключается на 11 месяцев. 5. Время работы и паркова, а так же разрешение на разгрузку Время Время работы это прям краеугольный камень. Тут важно смотреть на то, где вы арендуете помещение, ведь даже вы можете арендовать киоск, но находится он на территории, которая работает строго по времени Парковка и разрешение на разгрузку Нашли место, проходное, идеально одним словом, а вот подъехать к вам не могут :( Я хотел арендовать точку на ВДНХ. С коммуникациями порядок, все хорошо, но я не взял его по следующим причинам: 6. Разрешенные работы и порядок проведения и согласования Если вы захотите изменить что-то в киоске, например подвести водопровод, то нужно все согласовывать с арендодателем Даркитчен — это закрытая кухня, которая работает чисто на доставку. Во время пандемии число темных кухонь увеличилось Как и у любой концепции, у темной кухни есть свои плюсы и минусы. Пожалуй начну с +) 1. Помещение Такие помещения значительно дешевле, так как находятся в тихих местах. А так же небольшие по сравнению с рестораном операционные расходы 3. Если смотреть на п.1 и на п.2 то вытекает логическая мысль — такой формат легче всего масштабировать 4. Измеримость рекламных каналов Чтобы продавать в таком формате — нужно раскачать digital-рекламу (соц.сети, сайт, контекстная реклама, карты и т.д) Минусы: 1. Теряем тех, кто не заказывает онлайн На самом деле это такая же равномерная история и про те заведения, которые не работают на доставку — теряют тех, кто привык заказывать онлайн 2. Сильная подвязка к интернету Из-за того что продажи дистанционные, то возникает зависимость от рекламы и каналов продаж Это один из самых моих любимых форматов. Плюсы и минусы я писал в предыдущей статье — статья про концепцию АНДИЛБУРГЕР прикрепляю скриншот с той статьи Фудтрак — фургон, либо автомобильный прицеп, оборудованный для приготовления, хранения и продажи готовой еды. Если вы думаете что в России, если вы возьмете фудтрак, то можете спокойно кататься по улице и продавать вкусную еду, то вы ошибаетесь. Фудкорт — еще один интересный формат для общепита, но в данной статье мы говорим о бургерной Я буду пробовать и этот формат на базе бургерной АНДИЛБУРГЕР Ну и по традиции, плюсы и минусы: 1. Большая проходимость Тут все зависит от ТЦ, они все разные. И надо смотреть на этажность здания, если ваше заведение на 3 этаже, то добраться до него легче, чем добираться до 4 этажа. 2. Отличное продвижение бренда Из-за того что большой трафик людей (если он будет), то будет повышаться узнаваемость вашего бренда и тем самым в будущем лояльность гостей. История на долгосрочную стратегию Минусы: 1. Высокая конкуренция Там где много рыбы — всегда много рыбаков. Поэтому придется тягаться с гигантами фуд-индустрии, но найти своего клиента можно Арендовать тот же киоск выйдет дешевле, чем встать на фудкорт (опять же, тут надо смотреть что за ТЦ) Переходи к 3 части данной статьи — Я все время тестирую разные форматы, сейчас остановился на формате — уличный киоск Я вижу большую перспективу в дальнейшей судьбе бургерных в России, и нацелен серьезно Спасибо всем за внимание, следующая статья будет посвящена ассортименту бургерной
На примере бургерной Андилбургер — я арендовал дешевые места, но они были в очень непроходных локациях, но зато я мог работать и набираться опыта.
Безусловно, мы все исходим из возможностей, я не привык ждать у моря погоды, поэтому использовал возможности, которые у меня были 
3. Арендная ставка
Но тут надо мыслить не так — дорого или не дорого
Это только что касается аренды, а так надо считать всю экономику бургерной (фудкост, лейбркост, налоги и т.д) — в цикле статей Бургерная по кусочкам будет отдельная статья посвященной финансам предприятия!4. Состояние помещения
Тут я советовать ничего не могу, если готовы тратиться на ремонт, и думаете что в будущем это предприятие будет приносить прибыль, то пожалуйста, полный вперед5. Состояние коммуникаций
Для тех, кто не знал, но заниматься общепитом можно спокойно и без централизованного водоснабжения и канализации, но...
Но даже если вы решите сделать свою, то прежде чем это сделать, вам потребуется согласие все жильцов 
6. Договор Аренды
Договор аренды это тот еще зверек, так сказать это море со множеством подводных камней.
Пожалуй начну с государственной земли. (Тут я объединю государственную и муниципальную землю). Итак, государственная земля:
Потому что, схема размещения НТО согласует администрация на определенный период (в Подольске раньше на 5 лет было, сейчас на 7 лет)
Простыми словами: если пройдет период разрешение размещения киоска, то вы можете лишиться своего места
Частная земля:
Как правило, вы оплачиваете сразу первый и последний месяц. Допустим, аренда киоска стоит 40.000, итого при заезде вы должны заплатить сразу 80.000 (если работает риелтор, то еще и вознаграждение ему)
Интересная вещь — арендные каникулы
Я хочу арендовать помещение, но для заезда/ремонта мне нужно время. А в это время я не зарабатываю деньги, то тогда прошу эти каникулы. Обычно, на моем опыте, их дают на 15 дней/месяц.
Из предыдущего примера берем арендную ставку 40.000, проплачиваю сразу за 2 месяца = 80.000
И по документам заезжаю 1 мая (итого, проплачен май и июнь)
Но подготовительные работы я начинаю 15 апреля. И до 1 мая я это время не плачу
Смотрите на какой период вы заключаете договор. Я обычно заключаю договор аренды на 11 месяце, но так же есть и долгосрочная аренда — на года и несколько десятков лет
Вы можете спросить, почему договор аренды заключается на 11 месяцев, а не на 12??
И на этот вопрос у меня есть ответ, итак:
В дни моей юности, т.е два года назад, я арендовал помещение на рынке, а он работает с 10 до 18, ну что говорить, когда люди в 18 только заканчивают работать.
Поэтому пришлось договариваться о том, чтобы моих гостей пропускали (был клуб для своих как будто)
Или гости могут приехать, а разгружаться поставщики не имеют право, и все, на одну головную боль больше
Притом парковка может быть платной.
Информация про парковку обычно в договорах не пишется, по крайней мере в таких, которые я подписывал.
Пример!
1. Место не проходное. Хоть ВДНХ и знаменит, но он огромный и некоторые места достаточно «Глухи»
2. Оказывается, чтобы впустили машину для разгрузки — за въезд машины я должен заплатить 1500 руб ( а у меня разные поставщики) В таком случае я бы работал чисто на въезд, а не на прибыль
А если машина будет подъезжать к воротам, то нести на себе около километра котлеты ну так себе идея.
От места отказался!
Порядок согласования прописан в договоре аренды
Итак, первая часть этой статьи плавно подошло к концу и мы переходим на тему: Виды коммерческих помещений на основе бургерных
1. Даркитчен или темная кухня
Когда в апреле 2020 года я продавал из дома бургеры, то это тоже самое что даркитчен, только вместо профессиональной кухни, у меня была домашняя 
Плюсы:
Помещение найти под темную кухню легко, потому что не обязательно быть на проходном месте, главное чтобы было удобно доставлять бургеры покупателям
2. Цена
А так как заказы поступают дистанционно, то и измерить показатели легче
Да что говорить, вспомним недавнее отключение розово-фиолетовой соц.сети и все... многие лишились единственного источника продаж (сейчас популярен термин — многоканальность)
Ну и безусловно реклама подразумевает вложения. Хотя продвигаться в интернете можно разными путями, в том числе и без бюджета (контент-маркетинг и т.д)2. Киоск или НТО (нестационарный торговый объект)
3. Фудтрак или еда на колесах
Вы не можете спокойно разъезжать, для этого вы должны арендовать землю либо у государства (а это возвращаемся к схеме размещения НТО) либо у владельца земли
Простыми словами — даже имею кухню на колесах, вы должны торговать строго в указанном месте
В настоящее время фудтрак = киоск, если мы говорим про функционал.
P.s — В Нижнем Новгороде чуть другие правила по поводу фудтраков. 4. Фудкорт
Фудкорты обычно делаю в ТЦ, парках и фуд-моллы*
*Фуд-холлы(или фуд-моллы)—это большие гастрономические пространства, которые объединяют под одной крышей разнообразные форматы питания с общей зоной посадки.
Плюсы:
2. Высокая цена аренды 5. Бургерная с посадочными местами
Помещение и локации, которые подходят непосредственно под бургерную АНДЛИБУРГЕР
По моим наблюдениям, для моей бургерной подойдут следующие форматы:
1. Уличный Коиск
2. Дарктичен
3. Трассы и шоссе (возможно тот дже кисок или уже павильон)
4. Фудкорты + доставка
Но все эти форматы можно легко комбинировать. Я не отношу себя к ресторанной еде, у меня фастфуд, даже можно сказать — стритфуд:)4. Заключение
Поэтому я в активном поиске инвесторов (есть программа для инвесторов) и франчайзи (планирую захватить всю Россию)
Если вы хотите присоединиться к масштабной истории — то давайте общаться!
АНДЛИБУРГЕР — работай на себя, но не сам по себе!
На SPARK и в моем телеграм-канале enot2027 статьи выходят на стуки раньше, чем на других площадках! 