Арендная плата в условиях пандемии: как снизить или получить отсрочку

Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ предусмотрел возможность отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, а также снижения ее размера в связи с объявлением нерабочих дней и введением в субъектах РФ режима повышенной готовности. 6 апреля было опубликовано постановление Правительства РФ от 3.04.2020 № 439, в котором разъяснило, что претендовать на эти меры смогут не все.

Что говорит Закон?

Объявление Президентом России нерабочих дней и введение в субъектах Федерации режима повышенной готовности, предполагающего самоизоляцию граждан и запрет функционирования целого ряда объектов, обусловили появление гибкого законодательного регулирования отношений по аренде недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ, если договор аренды недвижимости был заключен до того момента, когда соответствующий орган государственной власти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе просить собственника недвижимости — арендодателя предоставить отсрочку внесения арендной платы. Обращение арендатора должно быть рассмотрено арендодателем в течение 30 дней, а отсрочка должна быть оформлена дополнительным соглашением сторон. Причем арендодатель не может отказаться от подписания дополнительного соглашения: согласно Закону, он обязан его заключить. В какой собственности находится имущество — государственной, муниципальной или частной, — значения не имеет. За Правительством РФ было закреплено полномочие определить «требования к условиям и срокам такой отсрочки».

Пункт 2 данной статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по таким договорам «по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года». При этом, если в результате введения режима повышенной готовности использование имущества оказалось фактически невозможным (например, в связи с ограничением работы торговых центров), арендатор «вправе потребовать» уменьшения арендной платы за соответствующий период. Впрочем, о том, есть ли у арендодателя безусловная обязанность уменьшить размер арендных платежей в ответ на требование арендатора, Закон ничего не говорит. Вместе с тем, полагаем, что формулировка «вправе потребовать» означает императивный характер такого требования.

Закон прямо не связывает отсрочку арендных платежей и снижение размера арендной платы. Следуя буквальному толкованию, эти меры могут применяться как одновременно, так и по отдельности. Например, арендатор вправе только потребовать снижения размера арендной платы, но при этом не просить об отсрочке, и наоборот.

Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?

Важно отметить, что Закон № 98-ФЗ предоставил Правительству полномочия по регулированию только условий и сроков отсрочки арендной платы, но не вопросов, связанных с ее снижением. Вместе с тем, Постановлением Правительства № 439 было рекомендовано юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости предусматривать «уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого деятельности, а также с учетом нерабочих дней» в случае «предоставления отсрочки уплаты арендной платы». Из этой формулировки неясно, распространяется ли возможность снижения платежей по договорам аренды на случаи, не связанные с предоставлением отсрочки — в частности, если арендатор в соответствии с частью 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ обращается к собственнику имущества с требованием уменьшения арендной платы (но при этом не просил об отсрочке). Считаем, что, поскольку федеральный закон обладает большей юридической силой, чем постановление Правительства РФ, в данном случае нормы Закона № 98-ФЗ имеют прямое действие, и любой арендатор недвижимости, если невозможность использования имущества была обусловлена введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе такое требование предъявить в любом случае.

Что касается отсрочки уплаты арендной платы, то первое и, может быть, главное, что предусмотрело Правительство РФ в Постановлении, это ограничение круга субъектов, имеющих право просить об отсрочке. К таковым Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Список таких отраслей установлен специальной Правительственной комиссией. Он сравнительно небольшой:

— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД-2 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.13, 52.23.19);

— культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);

— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);

— деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);

— гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);

— общественное питание (ОКВЭД 56);

— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);

— деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);

— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).

Другое ограничение, которое установило Правительство, — это то, что отсрочка не предоставляется в отношении жилых помещений.

Период, на который предоставляется отсрочка, — с даты введения актом органа государственной власти субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года. Дата заключения дополнительного соглашения об отсрочке значения не имеет. При этом:

— на срок действия соответствующего режима отсрочка предоставляется в размере арендной платы за данный период;

— на срок со дня прекращения соответствующего режима и до 1 октября 2020 года — в объеме 50 % арендной платы.

По соглашению сторон указанные размеры могут быть снижены.

Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц. Размер таких платежей не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (при этом не уточняется: какой размер арендной платы должен приниматься во внимание в случае его изменения — действовавший в период образования задолженности или действующий на момент внесения соответствующих платежей, в связи с этим этот вопрос следует детально урегулировать в дополнительном соглашении). Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с отсрочкой, а равно никакие дополнительные платежи применяться не должны.

Если в соответствии с договором аренды в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то в отношении них отсрочка не предоставляется. Исключение составляют случаи, когда арендодатель в соответствии с актом субъекта РФ был освобожден от данных платежей на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в дополнительном соглашении любые другие условия отсрочки, если они не приведут к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных утвержденными Постановлением Правительства № 439 требованиями.

В качестве компенсационной меры в отношении собственников недвижимого имущества Правительство РФ рекомендовало субъектам Федерации и муниципальным образованиям предоставить собственникам, заключившим дополнительные соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, «меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, на имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка».

Регулирование в субъектах Российской Федерации

В отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе предусмотреть иные условия отсрочки. Главное — чтобы эти условия не приводили к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 439.

Например, распоряжением Губернатора Свердловской области от 7.04.2020 г. № 71-РГ утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV). Планом предусмотрено предоставление субъектам МСП, осуществляющим определенные виды экономической деятельности (согласно приложению к распоряжению), отсрочки внесения арендной платы за аренду имущества, находящегося в областной (а также муниципальной) собственности за период с апреля по декабрь 2020 г. Согласно Плану, задолженность должна погашаться равными платежами в период с 1 января по 31 декабря 2021 года. В развитие данного плана должен быть принят указ губернатора, а также муниципальные правовые акты, регулирующие особенности и условия предоставления такой отсрочки.

Очевидно, что предложенные Планом меры поддержки ограничивают круг субъектов, имеющих право на получение отсрочки, только субъектами малого и среднего предпринимательства, в то время как постановление Правительства РФ № 439 распространяет свое действие на всех субъектов безотносительно того, относятся ли они к субъектам МСП или нет. В связи с этим уже сейчас понятно, что указ Губернатора Свердловской области, скорее всего, будет издан с учетом федерального регулирования и не ограничится лишь преференциями в пользу субъектов МСП.

В то же время, перечень отраслей экономики, утвержденный распоряжением губернатора № 71-РГ, шире федерального перечня. Например, в «губернаторский» перечень включены деятельность кинотеатров (ОКВЭД 59.14) и торговая деятельность (ОКВЭД 68.20.2, 68.32.2). В отношении арендаторов, основным видом деятельности которых является один из этих дополнительных видов, не включенных в федеральный перечень, актами Свердловской области и муниципальных образований могут устанавливаться любые условия предоставления отсрочки платежей по договорам аренды недвижимости, находящейся в региональной или муниципальной собственности — как аналогичные тем, которые закреплены в постановлении Правительства РФ № 439, так и носящие более ограничительный характер.

Оригинал публикации: http://fpgs.ru/otsrochka-i-snizhenie-razmera-arendnyh-platezhej-v-uslovijah-pandemii/