Рассмотрим их подробнее с налоговым юристом Виталием Сапелкиным, управляющим партнером Группы «Финансы».

Минимальный предельный срок владения

В российском законодательстве минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. Этот срок исчисляется с даты приобретения объекта в собственность. В отдельных случаях он сокращается до 3 лет.

К таким случаям относятся:

1. Подаренная недвижимость
2. Приватизированная недвижимость
3. Недвижимость, полученная в ренту
4. Недвижимость, полученная по наследству
5. Единственное жилье

Теперь рассмотрим ситуации, когда можно продать недвижимость и не платить НДФЛ даже до истечения минимального срока владения.

Первая ситуация: Продажа по цене покупки

Пример:

Дмитрий Иванов купил квартиру за 8 млн рублей, а через год продал ее за ту же сумму.

С документами: НДФЛ платить не нужно, так как доход от продажи равен расходам на приобретение.

Без документов: Применяется имущественный вычет в размере 1 млн рублей. НДФЛ составит 910 тысяч рублей: (8 млн — 1 млн) * 13% = 910 000 рублей.

Калькулятор НДФЛ при продаже недвижимости

Если недвижимость продается не дороже, чем была куплена, НДФЛ можно не платить. В этом случае собственник может воспользоваться налоговым вычетом на сумму расходов, понесенных при покупке объекта. Важно учитывать, что расходы на ремонт и благоустройство не учитываются.

Если недвижимость была получена по наследству или в дар, к вычету можно принять расходы, понесенные наследодателем или дарителем. Для этого нужно документальное подтверждение расходов прошлого владельца, если они ранее не учитывались в целях налогообложения.

Если подтвердить расходы на покупку невозможно, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму до 1 миллиона рублей. При сделке на 1 миллион рублей налог не возникает, если 70% кадастровой стоимости на дату продажи не превышают эту сумму.

Пример: Дмитрий Иванов купил квартиру за 8 млн рублей, а через год продал ее за ту же сумму. Если у него есть документы, подтверждающие расходы на покупку, то НДФЛ платить не нужно, так как доход от продажи равен расходам на приобретение.

Если же документов нет, Дмитрий может применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Тогда сумма НДФЛ составит 910 тысяч рублей: (8 млн — 1 млн) * 13% = 910 000 рублей.

При продаже недвижимости по цене покупки есть способы сэкономить на налогах. Грамотное использование вычетов и льгот может сильно уменьшить НДФЛ или вовсе освободить от него. Ключевое слово здесь — «грамотное». Важно разобраться в правилах и применить их правильно. Не стесняйтесь консультироваться со специалистами, если что-то непонятно. Помните, что каждый случай индивидуален. То, что сработало у соседа, может не подойти вам. Изучите свою ситуацию внимательно.

Вторая ситуация: Совместная собственность супругов

Недвижимость, приобретенная в браке, признается совместной собственностью супругов. Это означает, что оба супруга имеют равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом, независимо от того, на чье имя оно оформлено.

Минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности, исчисляется с даты первой покупки одним из супругов. То есть, если один из супругов приобрел недвижимость до вступления в брак, а затем передал ее в совместную собственность, минимальный срок будет отсчитываться с момента первоначальной покупки.

Однако, если второй супруг получает недвижимость по наследству, то в этом случае действуют особые правила. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы, полученные в порядке наследования, не подлежат налогообложению. Поэтому супруг, унаследовавший недвижимость, может продать ее без уплаты НДФЛ сразу после вступления в права наследования, не дожидаясь истечения минимального срока владения в три года.

Важно отметить, что с 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Семейный кодекс РФ, направленные на упрощение раздела имущества супругов после развода. В частности, теперь супруг не может оспорить сделку по распоряжению общим имуществом, совершенную другим супругом, если ранее в нотариальной форме было удостоверено его согласие на эту сделку. Это нововведение призвано снизить количество судебных споров между бывшими супругами по разделу недвижимости.

Когда дело касается общей недвижимости супругов, тут масса нюансов. И с налогами при продаже, и с тем, как этим имуществом распоряжаться. Чтобы не попасть впросак, стоит разобраться в правилах. Они часто меняются, так что будьте в курсе последних изменений. Знание законов поможет избежать ссор и принимать правильные решения. Особенно это важно, если вдруг решите продавать или делить имущество.

Не стесняйтесь обращаться к юристам, если что-то непонятно. Лучше заранее всё выяснить, чем потом разгребать проблемы.

Третья ситуация: Недвижимость в новостройке

При покупке жилья в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта недвижимости, а не с момента регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это означает, что если с даты последнего платежа по ДДУ прошло три года (или пять лет в некоторых случаях), то при продаже такой недвижимости сразу после регистрации в ЕГРН налог платить не нужно.

Важно отметить, что доплата за увеличение площади жилья при этом не учитывается при определении даты начала исчисления минимального срока владения. То есть, если основная стоимость квартиры была оплачена ранее, а доплата за дополнительные метры произведена позже, то трехлетний срок все равно будет отсчитываться с даты полной оплаты первоначальной стоимости.

Аналогичные правила действуют и при покупке жилья в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В этом случае минимальный срок владения исчисляется с даты полного внесения паевого взноса за квартиру, а не с момента подписания акта приема-передачи или регистрации права собственности.

Тем, кто купил квартиру в новостройке или через ЖСК, дали хорошую возможность. Можно продать жилье без налога сразу после получения документов о собственности. Главное — чтобы прошло достаточно времени с момента полной оплаты или внесения пая. Это выгодно для инвесторов в недвижимость. Теперь они могут быстрее продавать квартиры и не терять деньги на налогах. Но будьте внимательны с датами. Ошибетесь в расчетах — придется раскошелиться на налог

Четвертая ситуация: Улучшение жилищных условий для семей с детьми

С 2022 года семьи с двумя и более детьми могут не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья, если соблюдаются следующие условия:

1. У продавца или его супруга есть двое и более детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет, если они обучаются по очной форме в образовательных организациях.
2. Продажа имеющегося жилья и покупка нового происходят в течение одного календарного года или не позднее 30 апреля следующего года.
3. Новое приобретаемое жилье должно быть больше по площади или по кадастровой стоимости, чем проданное.
4. На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье ни у налогоплательщика, ни у его детей не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого превышает 50% площади приобретаемого жилого помещения.
5. Кадастровая стоимость проданного жилого помещения не должна превышать 50 миллионов рублей.

Эти изменения в налоговом законодательстве направлены на поддержку семей с детьми, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Теперь такие семьи могут продать имеющееся жилье и приобрести новое, большее по площади или стоимости, без необходимости уплаты НДФЛ с полученного дохода от продажи, независимо от срока владения проданной недвижимостью. Это позволяет сэкономить существенную сумму на налогах и направить ее на покупку нового жилья для растущей семьи.

Выводы