Как продать жилье и заплатить меньше налогов
Когда платить налог не придется
Есть закон: если вы владеете имуществом дольше минимального срока владения — от уплаты налога вы освобождаетесь.
Минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет. Все зависит от того, каким образом вам досталось имущество.
Минимальный срок владения 3 года считается для тех объектов жилья, которые попадают хотя бы под одно из условий:
- получены по договору дарения или в порядке наследования от близкого родственника или члена семьи
- стали собственностью после приватизации
- получены после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
- приобретены до 01.01.2016 года (любым способом)
- если продается единственное жилье. То есть на момент сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Для остальных случаев минимальный срок владения считается 5 лет.
Примеры:
Игорю досталась квартира от бабушки в январе 2017 года. В сентябре 2020 он решил ее продать. Ему не придется платить налог, так как три года владения уже истекли.
Алена купила квартиру в июне 2016 года, а в 2017 г. еще купила жилой дом. В 2020 она решила продать квартиру и переехать в жилой дом. Ей придется заплатить с продажи налог, так как минимальный срок владения 5 лет еще не истек.
Кстати, сейчас внесли кое-какие изменения, касающиеся квартир, купленных по ДДУ или договору с ЖСК. Раньше срок владения такой квартирой начинал отсчет с момента получения права собственности. Сейчас, для продаж квартир, начиная с 2019 года, купленных по ДДУ или ЖСК, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору.
Примеры:
Виталий заключил договор с ЖСК в 2016 году и оплатил всю сумму сразу. В 2019 г. дом был сдан, был подписан акт приема-передачи и Виталий стал собственником квартиры. В 2020 он решил продать ее. По старым правилам, срок владения начинал бы отсчет с 2019 года, но теперь все изменилось, и Виталий может продавать квартиру без налога, так как срок владения считается с 2016 года — когда он произвел полную оплату по договору.
Если вы продали свое жилье, купленное по ДДУ или ЖСК, в 2019 г. и позже, и заплатили налог, хотя по новым правилам не должны были, можете подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченные средства.
Если вы владели квартирой дольше минимального срока владения, то вы не только не должны платить налог, но и подавать декларацию вам тоже не нужно.
В каком размере уплачивается налог с продажи
В размере 13%. То есть продали квартиру за 1 миллион, 130 000 (13% от 1 млн) будет насчитано в качестве НДФЛ.
Как уменьшить налог к уплате
Конечно, используя свое право на налоговый вычет.
Для объектов жилья он составляет 1 000 000 рублей. То есть на эту сумму вы можете уменьшить доход от продажи и налог вам насчитают на оставшуюся сумму.
Примеры:
Ольга продала квартиру за 3 миллиона руб. Используя вычет, она уменьшает доход от продажи на 1 млн и будет платить налог с оставшейся суммы — 2 млн (3 000 000 — 1 000 0000), и налог к уплате составит не 390 000, как было бы изначально, а 260 000.
Игорь продает комнату за 1 миллион рублей. Используя вычет, уменьшает налогооблагаемую базу (доход от продажи) до нуля, и налог платить не будет. Но он обязан подать декларацию, где все это будет зафиксировано.
Если вы продаете жилье дешевле, чем за 1 миллион рублей, то налога к уплате не будет.
Примеры:
Иван и Марья — брат с сестрой, являются долевыми собственниками жилого дома, который хотят продать за 2 млн рублей. Если они будут продавать его по одному ДКП, то вычет составит 1 млн и налог им насчитают в размере 130 000 руб. Но так как они долевые собственники, они могут продать каждый свою долю отдельно — по отдельному договору купли-продажи, и тогда каждый сможет использовать полноценный вычет в размере 1 миллион на свою долю. И тогда налога к уплате не будет вовсе.
Уменьшение дохода на расходы
Есть еще один способ уменьшить налогооблагаемую базу. Уменьшить доход от продажи на ранее произведенные расходы, связанные с покупкой этого жилья. Для этого у вас должны быть документы, которые эти самые расходы подтверждают.
Примеры:
Анастасия купила два года назад жилой дом за 3 млн рублей. Сейчас она продает его за 4 млн. Используя вычет, она сэкономит всего 130 тысяч и заплатит 390 тысяч налога. а используя уменьшение дохода на ранее произведенные расходы, налог к уплате составит всего 130 000 руб. (4 000 000 — 3 000 000 = 1 000 000), а 390 тысяч она сэкономит.
Иван купил год назад комнату за 1.5 млн руб. Ему срочно нужны деньги и он продает ее за 1.3 млн. Его расходы были больше дохода, таким образом он вовсе не будет платить налог с продажи, но декларацию все равно подаст.
Если вы не должны платить налог после применения вычета или уменьшения дохода на расходы, декларация все равно подается.
Таким образом, вам теперь известно, когда следует платить налог с продажи, а когда нет. И как законным образом можно уменьшить налог к уплате и сэкономить.
