Экономист рассказала, ждать ли россиянам скачок цен на жилье в 2026-2028 годах
Выгодно ли покупать недвижимость в 2026 году
При ключевой ставке 16,50% вероятен значительный отложенный спрос на жилье и автомобили. Подобный эффект демонстрировал опыт 2016–2018 годов, когда ставка по ипотеке была 12–13%. Тогда ЦБ снизил ее до 4,25–4,5% — и стоимость недвижимости резко выросла.
Юлия Вымятнина считает рост спроса и цен в 2026 году возможным, и ссылается на статистику Росстата: денежные доходы россиян в 2025 увеличиваются каждый квартал на 7-7,8%, а потребительские расходы, по прогнозам, выросли на 2% за год.
Это сбережения, которые по мере роста ставки, могут быть задействованы в будущем. Спрос уже начал оживляться, и я уверена, что ЦБ не будет спешить со снижением ключевой ставки. Сейчас мы ждем разового скачка цен, ожидаемого из-за роста НДС с 20% до 22% в 2026 году. Центробанк будет постепенно и медленно, по процентам, снижать ключевую процентную ставку, с оглядкой на результат
При любой ипотеке, на первый взнос далеко не все могут накопить. По статистике, в России для этого нужно отложить 14 среднемесячных зарплат. При этом 40% россиян вообще не имеет накоплений — это делает покупку недвижимости проблемой для многих:
Вопрос не в низкой процентной ставке, а в наличии доходов у населения на оформление ипотеки. Спрос конечно будет расти по мере того, как будет снижаться ключевая ставка. Но он точно не будет сопоставим с 2020-2021 годами
Часть россиян сейчас выбирает депозиты: ставки по ним выше инфляции. Другие предпочитают покупать жилье в ипотеку, по льготным программам или в рассрочку, чтобы снизить эффект будущего обесценения долга. По оценке Юлии Вымятниной, вложения в недвижимость могут быть оправданы, но только на горизонте ближайших двух-трех лет:
В каждом из сегментов недвижимости будет складываться разная ситуация. Последние годы цены росли довольно быстрыми темпами и на первичном, и на вторичном рынках. В экономике, если ранее процессы росли слишком быстро, они потом начинают замедляться — или темпы роста становятся отрицательными.
Все зависит от того, на какую перспективу мы смотрим. На ближайшие 2-3 года инвестиция в недвижимость выгоднее, чем во вклад. В обозримом будущем цены будут расти, а вот лет через 10-15 — возникает вопрос. Население стареет, люди будут уходить, у нас будут возникать структурные перемены на рынке недвижимости. Для прогнозов на длительный срок у нас много неизвестных факторов, оценить влияние которых сложно
Экономист прогнозирует рост рынка аренды и изменения в нем:
Социологи отмечают, что молодежь сейчас предпочитает жизнь в аренду: квартиру, машину, бытовые инструменты. Молодые люди предпочитают не вкладываться в собственность, поэтому возникает перспектива роста рынка аренды и его структурные изменения
Как криптовалюта изменит экономику
Криптовалюта все еще остается спекулятивным инструментом, считает профессор. Инвесторам, рассматривающим такие активы, важно учитывать, что они не являются аналогом банковского вклада. С одной стороны, развитие криптовалюты становится толчком для появления цифровых валют, с другой — усиливает необходимость их регулирования.
Один из примеров стейблкоин — криптовалюта, стоимость которой привязана к стабильным активам: золото или доллар. Цифровая валюта появилась в начале 2025 года и показала, как быстро меняется инфраструктура цифровых расчетов. Стейблкоины работают так: компания приобретает доллары и в формате «один к одному» и выпускает обеспеченные ими цифровые токены. По словам Юлии Вымятниной, это помогает стейблкоинам избегать волатильности и делает их более перспективными, чем обычные международные транзакции.
Так, рублевый стейблкоин был выпущен в Кыргызстане зимой 2025 года и получил статус официального финансового актива. А Visa объявила о запуске собственного стейблкоина для трансграничных платежей, который должен заменить операции через систему SWIFT.
Стейблкоины, как параллельная платежная система, начинает замещать официальную. Она будет активно развиваться, регулироваться. Если стейблкоины будут хорошо всеми приняты, они могут затормозить снижение востребованности доллара
Пилотный проект цифрового рубля уже работает, и его запуск точно состоится в будущем, считает экономист. Депутат Госдумы уже получил зарплату в цифровых рублях, через цифровую валюту уже совершают переводы.
Юлия Вымятнина предлагает несколько гипотез по развитию цифрового рубля и объясняет, почему появление государственных цифровых валют может быть выгодно центральным банкам и гражданам.
Для Центробанков: Центробанк может управлять количеством наличных денег, но от них мы отказываемся в пользу стремительно растущих по количеству безналичных платежей. Безналичные платежи — деньги банков, которые уходят от внимания Центробанка. На мой взгляд, цифровой рубль, который будет имитировать наличные деньги — это попытка заместить наличные деньги в другом формате.
Для мировых транзакций: Это выгодно тем, что если все мировые Центробанки выпускают цифровые валюты, то это история для построения международных платежных систем и трансгосударственных кредитов.
Для бюджета: Цифровой рубль можно маркировать, указывать место его нахождения и цель использования. Так можно будет проследить целевое расходование бюджетов: как механизм отслеживания и повышения прозрачности.
Для граждан: В ситуации наличия цифрового рубля и безналичных переводов банк будет привлекать граждан возможностью монетизации наличных денег. Цифровой рубль — средство только обращения, а не сбережения. Цифровые деньги гражданам не обещают процентов: в этом их конкурентный проигрыш по сравнению с банковскими деньгами.
Будет ли новый кризис в 2026-2028 годы
Центробанк РФ представил четыре варианта развития экономики РФ с 2026 по 2028 год: базовый, дезинфляционный, рисковый, проинфляционный. Юлия Вымятнина подчеркивает, что «рисковый» сценарий развития экономики допускает возможность наступления глобального кризиса. Но экономист отмечает, что вероятность такого сценария — крайне низкая.
Если мировой финансовый кризис случится, он будет с бОльшими последствиями, чем в 2008 году. В условиях текущей деглобализации, когда страны вводят друг против друга санкции, надежды на международную поддержку для предотвращения коллапса уже не остается. В России глобальный кризис может снизить цены на экспортные и ударить по торговым партнерам страны. При этом российский фондовый рынок сейчас стал значительно менее отделен от процессов на рынке США
«Рисковый» сценарий Центробанк рассматривает на фоне активного роста госдолга развитых стран. Он растет, как и потребительские кредиты, и цены на недвижимость. На 2025 год госдолг США 120%, в Японии — рекордные 250%, у Франции — 110-115%, Англии — порядка 99%.
Юлия Вымятнина отмечает, что в ближайшие 2-3 года нет предпосылок для возникновения кризиса внутри отечественной экономики. В России госдолг составляет 16-18%, а меры Центробанка, такие как повышение НДС до 22%, направлены на снижение рисков по его росту:
Повышение НДС в 2026 году — одна из правильных мер для того, чтобы госдолг России сохранялся в оптимальных объемах и не напоминал пирамиду. Это одно из самых нестрашных вмешательств в экономику, который вызовет только разовый скачок цен в стоимости конечной продукции. Цены будут неравномерно повышаться на товары разных категорий: это будет сдерживать спрос и инфляцию.
О подкасте Smarent Pro недвижимость
Smarent Pro недвижимость — авторский проект Виктора Зубика, основателя компании Smarent. Гости подкаста — выдающиеся люди, готовые поделиться своим взглядом на глобальные процессы и опытом управления личными финансами и недвижимостью.
Подкаст: