Как купить и обустроить квартиру без лишних хлопот и затрат

Покупка жилья — мечта женщины, испытание для пары, экзамен для мужчины. Вместе с дизайнером-архитектором Ксенией Шмитт и партнёром Школы траблшутеров Даниилом Шмиттом разберёмся как не допустить глупых ошибок и не прогадать при выборе заветной недвижимости.

Определите бюджет — первостепенная, часто недооценённая задача: от этого пункта зависят все последующие этапы. Бывает, покупают дорогую квартиру в престижном районе, а денег на ремонт не хватает. Потом вынуждено продают по дешёвке, теряя время, средства, силы, нервы.

При вложении в новостройку необходимо учитывать тип отделки:

1. Черновая — без отделки, голые стены — самый бюджетный и гибкий вариант. На ремонт закладывайте 30–50%% от суммы покупки. В новое гнёздышко сможете заехать не раньше, чем через шесть месяцев — в лучшем случае. Места общего пользования изведают аккуратность грузчиков и рабочих, соседи будут бурить стены до трёх лет.

2. Предчистовая — White box — сразу же начинайте чистовые работы и въезжайте в течение 3–5 месяцев. Потребует чуть меньше средств: 10–20%% от стоимости жилья.

3. Чистовая — готовый ремонт — покупайте мебель и заселяйтесь. Избавляет от головной боли работ. Позволяет сэкономить: застройщики покупают материалы по оптовым ценам и реализуют однотипные решения. Дополнительные расходы возможны при желании внести существенные изменения в планировку или используемые материалы.

Постройте небольшую таблицу, в которой рассчитаете итоговую стоимость квадратного метра и сможете сравнить сроки ремонта. Числа не обманут: красивые обещания и хвалебные речи продажников улетучатся при вычислении 10% переплаты или задержки заселения на полгода.

White box и чистовая отделка кажутся менее хлопотными, если не капризничать. На практике же случается:

1. Необходимость перепланировки. Хочется объединить кухню с гостиной, не предусмотрен гардероб, ненужный балкон съедает пространство, не учтены домашние питомцы и удалённые рабочие места. До бесконечности. Согласование перепланировки может стоить сотен тысяч рублей.

2. Плохой ремонт. Не выведен уровень пола, кривые стены, плохо выполнена разводка отопления, не хватает розеток и выводов под освещение. И прочие характерные огрехи нестарательных рабочих.

3. Неподходящие материалы. Поклеены обои, а хотелось покраски; натяжной потолок вместо гипсокартона, постелен линолеум, а не желанный паркет. У комфорта множество требований.

При слове «ремонт» многие испытывают ощущения сравнимые с эффектом от скрипа мела по доске: к чему головная боль, когда можно купить готовую и обжитую квартиру. Бывает, особенно при низких темпах застройки в регионе, когда это единственный вариант. Однако, вторичный рынок полон подводных камней:

1. Дорогостоящий капитальный ремонт в старом фонде. Будьте готовы выложить кругленькую сумму с учётом демонтажа конструкций и систем, вывоза строительного мусора.

2. Скрытые неисправности и дефекты. Незаметны при предпродажном осмотре, всплывают в процессе обновки интерьеров. Обнаружили нюансы, связанные с прогнившими перекрытиями или износом коммуникаций — смело закладывайте до 50% сверху.

Выберите район. Самый простой вариант, когда хорошо знаете место, где будете жить: покупаете новую квартиру в родной округе или недалеко от места работы или учёбы. Гуляли по улочкам, пользовались бытовыми услугами, покупали продукты, лекарства, цветы, занимались спортом, обращались за медицинской или ветеринарной помощью. Знаете тонкости общественного транспорта и места досуга.

Более сложный способ — переехать в новое место:

1. Составьте список пожеланий и требований всех членов семьи, проставьте каждому пункту баллы в зависимости от коэффициента важности и количества голосов.

2. Выпишите перечень районов, оцените их привлекательность для семьи — сформируйте средневзвешенный рейтинг. Отдельно составьте перечень минусов, также определив вес каждого недостатка. Для наглядности делайте пометки на карте.

3. Оцените потенциал развития. Не верьте на слово риэлторам и застройщикам: проверяйте всё, что говорят про дом или проект.

Обещают парк или новую станцию метро — ищите подтверждение на официальных сайтах города. Проверяйте актуальный проект планировки и генплан. Ищите статьи про строительство крупных центров притяжения: торговые центры, стадионы, места отдыха и прогулок, учебные заведения, офисы крупных компаний.

Соберите как можно больше информации: опросите соседей, изучите новостные порталы и городские сайты. Новые объекты могут как повысить привлекательность локации, так и превратить уютную тихую гавань в шумный недружелюбный муравейник.

Сайты, на которых найдёте полезную информацию:

1. Москва:

a. узнайте об объектах, находящихся в стадии строительства, а также о близлежащей социальной инфраструктуре на rgis.mosreg.ru — Геопортал Подмосковья

b. проекты планировки и генплан, зоны развития на genplanmos.ru — Институт генплана Москвы

c. транспортная доступность: stroi.mos.ru

d. сайт открытых данных: data.mos.ru

2. Санкт-Петербург:

a. проекты планировки и генплан, функциональные зоны и прочее на kgainfo.spb.ru — Комитет по градостроительству и архитектуре

b. и на rgis.spb.ru

3. Новосибирск: геопортал, содержащий информацию об объектах городской инфраструктуры — https://map.novo-sibirsk.ru/portal

4. Екатеринбург: https://геопортал.екатеринбург.рф

5. Казань: http://map.kzn.ru.

Изучите существующие и потенциальные возможности:

• коммерция: торговые центры, продуктовые, хозяйственные, цветочные и мебельные магазины, аптеки, кафе и рестораны, химчистка, салоны красоты, парикмахерские;
• здоровье: поликлиники, больницы, лаборатории, частная медицина, массажные салоны, стоматологии, профильные медицинские учреждения;
  
• транспорт: выходы метро, остановки общественного транспорта, парковки, зоны каршэринга, аренда велосипедов и самокатов;
  
• образование и развитие: школы, детские сады, творческие кружки, обучающие центры, спортивные секции, конференц-залы;
  
• культурный досуг: музеи, библиотеки, выставочные центры, уличные экспозиции, театры, мюзик-холлы;
  
• зелёные места отдыха: парки, скверы, благоустроенные набережные;
  
• спорт: бассейн, фитнес-клуб, танцы, йога, пилатес.
  

Выберите комьюнити. Жизнь с соседями-единомышленниками повышает качество досуга. Молодая мама легко найдёт компанию для прогулок с ребёнком, подросток сможет играть со сверстниками во дворе, любящие активный отдых соберут команды для игры на футбольных, волейбольных и баскетбольных площадках.

Сообщество, объединённое интересами, организует времяпрепровождение и выступает силой притяжения для полезных организаций. Это может показаться далёким будущим, но уже есть районы, где соседи через чаты активно участвуют в планировании развития территорий и исправлении огрехов застройщиков.

Покупать жильё трудно: учесть факторы, избежать рисков, уложиться в сроки. Необходимо перелопатить сайты, статьи, видео, построить сравнительные таблицы, изучить графики и сметы работ. Финансисты и предприниматели по-доброму улыбаются: разве возможен другой иной подход при вложении денежных средств?