Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее — на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта — в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от −34% до −3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос
в крупных городах РФ (число сделок) Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса
между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и −22% на вторичке), Барнауле
(-65% и −24%) и Томске (-56% и −20%) — в этих городах низкие темпы жилищного
строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало
сделок. В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке
просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже
немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами
минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с
первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется. Более низкий уровень цен в готовых домах — один из важных
факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на
первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке,
Барнауле и Тольятти (49-68%) — в этих городах строится мало нового жилья,
высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и
продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде. «В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в
готовое жилье, цены на которое заметно ниже, — комментирует Елена
Бобровская, ведущий аналитик „Циана“. — Покупатели всё чаще отказываются от
приобретения современного жилья в пользу „обычной“ вторички». Методика В
выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу
сделок.
