Актуальна ли покупка недвижимости в этот кризис?

> > >

После дефолта 1998 года,

2002 — 2003гг., можно назвать началом эпохи зарождения рынка недвижимости в России*. В этот период, до 2008 года, спрос был триумфальным, жилья не хватало и цены на рынке взлетали ракетой, не имея никакого обоснования, кроме как отсутствие выбора у людей. Строительный бизнес был тогда мега доходным (он и сейчас живёт неплохо, тоскуя по тем временам).

К этому времени, рынок жилья ускоренными темпами наращивал обороты, спрос был бешеный. Обеспеченные люди покупали по несколько квартир, кто-то скупал этажами, цены дико росли, более того, они настолько себя переросли, что этот пузырь лопнул, практически одновременно с кризисом 2008 года. Цены обрушились, проекты «заморозились» и начался застой, вплоть до конца 2010, начала 2011 года. Столичную недвижимость это коснулось более всего.

Для небольшого числа понимающих, всё это было ожидаемо.

Кризис явился мощным ударом по жадности девелоперов, инвесторов и рядовых покупателей в том числе, которые в обманчивой надежде на такой же дальнейший рост цен, вкладывали свои накопления в новостройки, ожидая получить доходность в будущем.
Это был первый звонок замедления мировой экономики, которую мы с вами наблюдаем сейчас, в наше время (март 2020).

Тогда, уровень жизни населения резко снизился, доходы упали, росла безработица, замедлился спрос. Но спрос упал не только по тем причинам, потребность населения, способного покупать это жильё, была уже практически удовлетворена. У большинства, появилась своя бетонная «коробка» и уютная кровать, а то и несколько, под сдачу в аренду.

Чего ещё надо?

С 2008-2010гг. рынок новостроек стал очень рискованным, участились случаи мошенничества, поскольку в то время, основным источником финансирования было долевое участие, а это очень часто означало потерю денег, поэтому в этой сфере спрос был низким и наблюдался ценовой спад.
А вот вторичное жильё, ещё пользовалось хоть каким-то спросом, там не было рисков потерять, поскольку это был готовый продукт для обмена на деньги. Чтобы активировать спрос и движение в строительном секторе, Правительством РФ был принят пакет стратегических мер.
2010 год — утверждена первая «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». И с 2011г., банки полномасштабно развернули ипотечное кредитование, рынок активировался, но в этот раз, хватило уже совсем ненадолго.

_______

В 2014 году случился новый кризис, и рынок жилья получил второй мощный удар.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года, привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость, как к попытке сохранить накопленные деньги. Люди, ещё помня «Чёрный понедельник» 1998 года, массово снимали деньги с накопительных вкладов, чтобы вложить в стройку. В регионах происходило примерно, то же самое, жильё скупали даже жители стран СНГ. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения и уже в 2015-ом, отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м. Опомнились поздно, «понедельника» не случилось, в результате, такие вложения оказались убыточными для прогадавших «инвесторов».

\Что имеем по итогам кризиса 2014г?//

— Рынок недвижимости перенасыщен предложениями, относительно тех, кто может и вообще желает покупать квартиры. Темпы строительства замедлились, во многих городах они по разным причинам просто встали.
— Цены на новострой просели, но теперь очень сильно пострадал вторичный рынок, в частности, в провинциях, потеряв в цене от 30 до 40%.

А почему?

На рынке аренды, предложение стало превышать спрос, арендный бизнес пришёл в упадок. Владельцы таких квартир, практически одновременно, по цепной реакции, стали от них избавляться и это приобрело массовый характер. Далее, примерно до 2018г., наблюдается медленное снижение цен на вторичку и их подвисание до кризиса сегодняшнего дня.

— Люди окончательно разочаровались в инвестиционной привлекательности недвижимости, как в способе сохранения, а тем более умножения накоплений. Хотя, некоторых, та инерционная волна до сих пор затрагивает, они обманываются, покупают, и лишь потом, разочаровавшись, понимают ошибочность своих действий, либо, им ещё только предстоит это понять. Но в целом, эта эпоха завершилась. Времена быстро поменялись. А было это совсем недавно, вы и сами хорошо помните.

— Последствия кризиса 2014, до сих пор негативно отражались на рынке жилья, но вот опять!

Только теперь всё гораздо понятнее...*¹

> > > Давайте заглянем в историю урбанизации > > >

Важно заметить, до середины 1980-ых, потребность населения городов СССР в жилье была практически удовлетворена. Были съезды, были семилетние и пятилетние планы, внедрялись программы, направленные на рост благосостояния населения, была задача обеспечить трудящихся жильём. К 1989 году, свыше 83% семей жили в отдельных государственных квартирах, остальная часть в кооперативном жилье и в частном секторе. Гос. квартиры были своего рода, социальным жильём, так как семьи пользовались ими на правах пожизненной бесплатной аренды, платили они только небольшую арендную плату за коммуналку.

_____________________________ Не верится? Спросите у очевидцев.

Но тут, всё пошло наперекосяк.

"">

Во многих городах, с момента переворота 1990-ых, производства остановились полностью, а с ними и жизнь, перспектив развития и новых строек не было вообще, никаких надежд у населения не оставалось, эти города просто начали своё вымирание. Кроме того, жители сёл и деревень оказались в крайне тяжёлом положении. Люди стали покидать эти места.
Движение началось только в тех городах, которым посчастливилось быть привлекательными и перспективными, с точки зрения месторасположения, инфраструктуры, наличия сохранившихся производств, добычи ресурсов, там и началось развитие строительства. Массовая внутренняя миграция поспособствовала их урбанизации.

Людей в городах становилось всё больше. В рамках безвыборности, отсутствия предложений, конечно же, развивать и реализовывать строительный бизнес, было на руку всем причастным. Была создана прямая потребность, как первая и самая важная необходимость для любого жителя города. Это был «жирный» задел.

Позже, в сфере строительства начал развиваться маркетинг. Города стали расти за счёт манипуляций маркетологов и созданных ими трендов на покупку, хитро выстроенных воронок продаж, с целью подстегнуть спрос, продать, во что бы то ни стало. Так, во многих городах создавалась иллюзия развития и успеха, тем самым порождая спрос. Никто не вникает. Жильё продаётся приезжим, жителям села, или других умирающих городов, пока действует эта иллюзия.
Внутренняя миграция продолжается до сих пор. Эти города выросли и сконцентрировали в себе большое количество населения страны, опустошив огромные территории. Мы получили города уездных рабочих/вахтовиков, перебежчиков, гасторбайтеров, огромную сферу услуг, обслуживающую друг друга........

\

Какой работой обеспечить вахтовиков, в случае их массового возврата с нефтяных кустов «домой»? В сёлах упадок, да они и не спасут. В том виде, в каком они, в большинстве своём, сейчас есть, туда никто после комфортного города не поедет. Хотя, нужда может заставить (намёк*²).
Всё это время, меры поддержки села реализовывались крайне медленно и неэффективно, в разрез с прекрасной концепцией и стратегией развития. Эта сфера никому не интересна, поэтому её никто не пиарил. А города расширялись.

///

Разумеется, никакой речи о плане и необходимости застройки городов после падения «совка» не было, и нет. Происходит беспорядочное зарастание их окраин многоэтажками.

Принцип: Качать пока качается! Выше этажность — больше доход!

Как-то так, но приходим мы к равновесию, только через болезненные крайности. Кто становится их жертвами? Мы сами, конечные потребители. Кто-то больше, кто-то меньше.

До сегодняшнего кризиса (2020г.), спрос, по отношению к предложению, итак очень сильно ослаб, та последняя инерция, заданная в 2011 году уже себя исчерпала. Она изначально была обречена на провал. Как бы ни выкручивались «продажники», каких бы уловок не придумывали, всё!

«Кому там это может быть надо, когда этого стало так много? А тех, кому это может быть нужно — нет»

> > >

Надо признать, никто из вас, покупателей, не знает реальной себестоимости квадратного метра вновь построенного жилья, а, следовательно, его добавочной стоимости/маржи. Никто. Это самый большой секрет. То же самое касается новых авто, ваших «модных» смартфонов и вообще любых товаров, в особенности импортных.

А вот у заёмных денег, наценка прозрачна как слеза младенца.

Деньги банков, на сегодняшний день — это самый дешёвый товар, все цифры по его прибавочной стоимости перед нашими глазами, в графике платежей, в договоре, кроме того, на этот товар даётся самая длительная рассрочка. Именно поэтому у многих так «подгорает», когда всё честно и прозрачно, всегда так.

Постоянно в сети можно увидеть и услышать агрессивные общенародные эпитеты:

«Как так? Банковская кабала! Бешеные проценты! Банковские мошенники! Не буду кормить банкиров! Кабальные условия! Кредиты — зло! Кредитное рабство! Грабительская импотека! Петля на шее! Воры! Ипотека — это ад! Всё это еврейский заговор!» и прочая тому подобная ересь.

Вопрос: Ваши квартиры потомки Авраама строят и так дорого вам продают???

Банковскому сектору устроили настоящую травлю. Более того, на этом грязно пиарятся недалёкого ума политики и аналогичные выскочки. Примитивный популизм ради сомнительного признания в народе, без загляда в будущее.
Тем, кто остаётся в тени этого угодного и удобного информационного шума, надо полагать, весьма кучеряво живётся.

Денежно-кредитная система — это очень умная и сложная машина, созданная для поддержания экономики в балансе. И если у вас не хватает денег, то это вопросы только к вашим работодателям, и к ценообразованию.
А тут, получается, что маржа у всех должна расти, а весь банковский сектор должен снижать ставки, удешевлять свой товар, чтобы продавцы могли удовлетворять свою жадность.

_ _ _

Чтобы так дорого покупать, нужны люди, у них должна быть работа и деньги.
И тут, все мы понимаем, что ни по одному пункту, удовлетворяющих условий для спроса попросту нет.

| За каких-то 17-18 лет, рынок перезаполнился новостроем. |

Все, кто могли и хотели купить квартиры, уже купили и даже по несколько, но сейчас от них избавляются, поскольку содержание и обслуживание такого вложения, становится всё дороже.
Так кому вы будете их продавать, если рынок вторичного жилья растёт, по причине избытка предложения и отсутствия спроса, в том числе за счёт естественной убыли населения. А если, вдруг, какая эпидемия?
Только за январь-октябрь 2019 года, превышение числа умерших, над числом родившихся составило 259’600 человек по данным Росстата. На указанный период времени, это рекордная цифра за 11 лет, ускоряющаяся 4-ый год подряд.
Сами подумайте, почему с 1 января 2020 года, так резко расширили гос. меры поддержки семей с детьми? Теперь, материнский капитал распространяется на 1, 2 и 3-го ребёнка и общая сумма программы превысила 1 млн. руб. плюс пособия.

> > > Что происходит сейчас? > > >

В начальной стадии кризиса, продавцы стараются создать ажиотаж, чтобы активировать спрос. Рекламщики, продажные журналюги и весь пиар бомонд беснуются, создавая инфопанику. Рынок жилья тоже гипнотизирует массированной рекламой. Это их последняя надежда перед ожидаемым спадом. Аналогично спекулируют с валютой, авто, фармой, продуктами питания и прочими товарами.
Но, покупательского бума недвижимости более не предвидится, мы имеем переизбыток предложения жилья на рынке, с одновременно отсутствующим спросом, и это очень даже хорошо.

Сейчас ставки по ипотеке максимально низкие, банки стали своего рода альтруистами. А застройщики/девелоперы свою жадность усмирять даже и не думают, они перешли в уменьшение квадратуры, запускают тренд на малогабаритное, крошечное жильё, но цену за м2 уменьшать охх как не хотят.
Рынок вторички держится в цене только из-за новостроя, теряя в стоимости тем сильнее, чем его расположение удалённее от завидных мест, чем он старше и чем нового жилья становится больше. Но влияют и другие причины. Реализовывать вторичную недвижимость с выгодой для себя, попросту уже невозможно, обязательно будет убыток. С новостроем, в редком, лучшем случае будет «в ноль». Здесь стоит ещё учесть реальную инфляцию, не статистическую, с учётом падения рубля, а также сроки строительства и заморозки ваших денег.

Чтобы активировать спрос на жильё, стоимость его должна либо сильно упасть, либо доходы населения должны резко увеличиться.

Если будут падать цены, то конечно, будет обидно и собственникам вторжилья, которое они, когда-то, на пике переоценки, крайне дорого купили. Но так действует финансовый пузырь, который мы сами все раздули. А любой пузырь в итоге лопается. Это неизбежность и с этим придётся смириться. Считаю, что плюсов у этого всё равно больше, главное быть договороспособными , гибкими и быстрыми.
Если будут расти доходы, то и цены автоматом подтянутся, поскольку, к сожалению, мы не умеем, и не хотим уметь оказывать влияние на ценообразование.

Дальнейший сценарий, это только кардинальное снижение цен на недвижимость, в разы! Ипотеку снижать некуда, она итак критически дешёвая, её хоть обнули, результат уже в ближайшем будущем будет отрицательным, более того, ущербным для другой стороны, поскольку полностью теряется экономическая целесообразность банковской деятельности.

Разве проблема в ипотеке? Разве ипотека душит?

Сами подумайте, стоила бы ваша однушка 200-500 тр, при ипотечной ставке 7-10% годовых, закрыть её, даже за пару лет, не составило бы труда.

Вопрос: Откуда бралась и берётся такая цена за новострой?

> Отследите по цепочке, где перебор, кто там настолько жадный?*³ <

_________

Вообще, такие кризисные взбучки тяжелы для общества, а значит и для экономики в целом, надо бы быстро под них подстраиваться, но люди поддаются программирующей рекламе, пропаганде, «эффекту толпы», панике и совершают ошибки. Отрезвляются после того, как ошибки уже совершены, но зато «как по щелчку». После этого экономика впадает в ступор.

Оцените ситуацию сейчас, а не потом, после результата своих действий.

Запомните, рост рынка недвижимости возможен только при наличии растущего спроса и отсутствии предложения.

Теперь выбора стало много!

_______________________Реальность неизбежно диктует нам свои правила

Если уже сейчас недвижку продавать некому, кому вы собираетесь продавать её через год, или пару лет?