Почему 2,1 млн кв. м офисов от частных инвесторов изменят экономику вложений
О том, почему сегмент небольших офисных лотов может столкнуться с новыми вызовами, рассказала коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина.
Аналитики NF Group ожидают, что до 2030 года инвесторы выведут на вторичный рынок 2,1 млн кв. м, а на их освоение уйдёт от трёх с половиной до шести лет. Базовый сценарий предполагает ежегодную продажу более 635 тыс. кв. м, а оптимистичный — свыше 800 тыс. кв. м.
Однако эти прогнозы не учитывают специфику нового предложения: текущие показатели поглощения сформированы в основном за счёт классических объектов, подчеркивает Елизавета Ильюхина. Дефицит сегодня сохраняется именно в средних и крупных блоках, тогда как в проектах со сроком ввода в 2026–2030 годах инвесторы активно приобретали небольшие офисы площадью 100-300 кв. м, а иногда и до 100 кв. м. Прежние показатели не учитывают перенасыщенность мелкой нарезкой. В результате рынок может столкнуться с излишком вторичных компактных помещений, появится сильная конкуренция, а поиск покупателей и арендаторов затянется.
«Избыток мелких площадей в экспозиции трансформирует прежнюю инвестиционную модель и может изменить экономику вложений. Если на этапе строительства доходность формируется за счёт роста стоимости объекта к моменту ввода в эксплуатацию, то на вторичном рынке этого фактора уже нет. В итоге многие частные игроки будут вынуждены перепродавать лоты по цене покупки. В лучшем случае они получат минимальную наценку, которая не покроет инфляцию и издержки владения.
Дополнительные трудности возникают при сдаче помещений в аренду. Значительная часть небольших блоков продавалась без отделки, и затраты на ремонт могут стать серьёзной нагрузкой для собственников. Причём резиденты всё чаще предпочитают готовые решения, которые позволяют быстрее начать работу без добавочных вложений. Это приводит к тому, что поиск арендатора может занимать длительное время, а вакантность в таких объектах растёт.
Ещё одним фактором становится высокая конкуренция в одном бизнес-центре: большое количество собственников одновременно выходит на рынок с похожими предложениями. Это усиливает давление на сроки экспозиции и усложняет как перепродажу, так и сдачу в аренду», — отметила эксперт.
С учётом роста числа стандартных лотов всё большее значение будут иметь объекты с дополнительными преимуществами: готовой отделкой, авторским дизайном, продуманной концепцией пространства, сервисами и сильной локацией. Такие характеристики помогают выделиться среди аналогичных вариантов и повысить привлекательность для покупателей и арендаторов. Одним из примеров этого формата станет деловой центр «Каминский» от West Wind Group, который реализуется в Большом Кисельном переулке. В проекте сделан акцент не только на локацию, но и на качество продукта: здесь предусмотрены бутик-офисы с готовой дизайнерской отделкой, более приватные деловые резиденции и пентхаус для размещения крупного бизнеса. Отдельным преимуществом станет концепция отелефикации — сочетание рабочего пространства с сервисами уровня пятизвёздочного отеля: консьерж-службой, внутренней курьерской доставкой, централизованными поставками воды, кофе, чая и другими услугами для резидентов. Такой формат позволяет создать более индивидуальное предложение на фоне увеличения количества стандартных офисных лотов на рынке.