Недвижимость: инструмент инвестора, а не культ. Три принципа подхода
Я пришел к этому выводу не сразу, но сегодня твёрдо ему следую. Поделюсь тремя ключевыми принципами моего подхода к недвижимости как инвестора.
1. Не обязательно быть «из недвижимости»
Чтобы успешно инвестировать в квадратные метры, необязательно становиться риэлтором или застройщиком. Я — пример предпринимателя, который получает прибыль от объектов, не имея профессионального прошлого в этой сфере. Отсутствие «прошлого риэлтора» даже играет на руку: я смотрю на объекты не глазами продавца, а глазами инвестора. Меня интересуют цифры, потенциал роста, окупаемость — а не количество сделок ради плана. Многие вопросы я доверяю профильным специалистам: привлекаю риэлторов, юристов, оценщиков на конкретные задачи. Но ключевые решения принимаю сам, исходя из финансового анализа. Такой подход позволяет избежать шаблонного мышления, которым грешат порой старожилы отрасли, и искать выгоду там, где другие не ищут.
2. Недвижимость — инструмент, а не цель В моём инвестиционном портфеле есть недвижимость, но она не заслоняет собой всё остальное. Это один из инструментов, наряду с бизнес-проектами, ценными бумагами, и другими активами. Если квартира или помещение не дают нужной доходности, капитал должен пойти туда, где выхлоп выше. Например, мы зашли в ЖК Крылатская 33, у двух наши инвесторов произошел серьезный рост, около 80% на вложенные, и когда появилась отличная возможность, мы купили там лоты еще трем нашим инвесторам.Или интересная ситуация была с ЖК INSIDER. Я и сам покупал там объекты и брали лоты для инвесторов. Примерно через год, совсем недавно, мы начали анализировать рынок, чтобы начать продавать ранее купленные лоты. Увидели, что картину портит один продавец, который занижал рынок на пару миллионов. В итоге мы сторговали еще парочку и купили квартиру для другого нашего инвестора. Получается на входе было выиграно почти 4 млн рублей, а далее еще рост и удачный выход. 3. Доход превыше эмоций и статусов Инвестируя в недвижимость, я не стремлюсь собрать как можно больше объектов для престижа. Важно не количество квартир в собственности, а реальная отдача от них. Я без колебаний продаю объект, когда понимаю, что капитал можно эффективнее применить в другом месте. Знаю примеры, когда люди держатся за недвижимость годами просто потому, что «это же квартира, она ценна сама по себе». В итоге их деньги заморожены в стенах, а могли бы работать. Мой подход иной: купил, повысил ценность — реализуй прибыль. В одной из недавних сделок мы с партнёрами продали коммерческое помещение сразу после того, как сдали его в аренду и тем самым значительно подняли цену актива. Некоторые коллеги удивлялись: мол, почему не оставить себе стабильный поток аренды? Но моя цель — рост капитала, а не звание владельца магазина. Полученную прибыль мы реинвестировали в новые проекты с высокой доходностью. Вывод: недвижимость эффективна, когда вписывается в общую стратегию и используется с холодной головой. Для инвестора она должна быть инструментом достижения цели (финансовой свободы, пассивного дохода и т. п.), а не фетишем. Я продолжаю активно работать с недвижимостью, но ровно в той мере, в которой это оправдано цифрами и здравым смыслом. Такой подход помогает и зарабатывать, и сохранять здоровый баланс в управлении капиталом — без поклонения идолу квадратных метров. Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она была вам полезна. Мои соцсети: телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official нельзяграмм: kirill_stulov vk: https://vk.ru/kirill_stulov youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
