Как мы зарабатываем на недвижимости: реальные кейсы, цифры и немного трезвого взгляда
Потому что и первый, и второй вариант — правда. Вопрос только в том, как именно вы инвестируете.
Но перед тем как разбирать кейсы — важное уточнение.
Все сделки ниже — это примеры, где инвесторы заходили на полную стоимость объекта.Без кредитного плеча, без рассрочек, без оптимизации входа.
Почему так?Потому что на тот момент это было их решение и комфортная стратегия.
Сейчас мы работаем иначе.
👉 В приоритете — не заходить на всю сумму объекта
👉 И не заходить в сделки с горизонтом дольше 24 месяцев
Почему — довольно просто: потому что при таком подходе деньги работают активнее,а доходность на вложенные средства становится кратно выше.
И именно поэтому сейчас мы делаем сделки с доходностью, которая может доходить до десятков процентов годовых и выше.
Но это не делает прошлые кейсы хуже.Они просто про другую стратегию — более консервативную.
Теперь к цифрам. Вход: — Август 2021 — Покупка: 15 995 503 ₽ — Ремонт: 14 000 000 ₽ — Общий бюджет: 29 995 503 ₽ Выход: — Апрель 2023 — Продажа: 36 990 000 ₽ Результат: — Прибыль: 6 994 497 ₽ — Срок: ~20 месяцев 📈 Доходность: — 23,3% на срок — ~14% годовых 👉 Здесь важно: часть прибыли сделана не рынком, а за счёт ремонта и правильной упаковки объекта. Вход: — Ноябрь 2021 — Покупка: 22 991 010 ₽ Выход: — Июнь 2024 — Продажа: 28 990 000 ₽ Результат: — Прибыль: 5 998 990 ₽ — Срок: ~31 месяц 📈 Доходность: — 26% на срок — ~10% годовых 👉 Классическая спокойная стратегия: правильный вход + выдержка
Вход: — Апрель 2018 — Покупка: 5 590 631 ₽ Выход: — Март 2025 — Продажа: 13 500 000 ₽ Результат: — Прибыль: 7 909 369 ₽ — Срок: ~7 лет 📈 Доходность: — 141% на срок — ~13% годовых 👉 Длинная стратегия. Та самая, которую многие игнорируют — а зря. Вход: — Декабрь 2018 — Покупка: 11 327 700 ₽ — Ремонт: 8 000 000 ₽ — Общий бюджет: 19 327 700 ₽ Выход: — Январь 2025 — Продажа: 34 000 000 ₽ Результат: — Прибыль: 14 672 300 ₽ — Срок: ~73 месяца 📈 Доходность: — 76% на срок — ~10—11% годовых 👉 Здесь хорошо видно: ремонт — это не «красиво», а инструмент увеличения чека. Вход: — Май 2020 — Покупка: 4 097 714 ₽ Выход: — Декабрь 2022 — Продажа: 6 150 000 ₽ Результат: — Прибыль: 2 052 286 ₽ — Срок: ~31 месяц 📈 Доходность: — 50% на срок — ~17% годовых 👉 Простой сценарий: зашёл → подождал → вышел.
Если смотреть на эти кейсы без эмоций, видно одну вещь: 👉 доходность напрямую зависит не от "рынка",а от стратегии входа Консервативный (как в кейсах выше):— вход на всю сумму— более длинные сроки— умеренная доходность Агрессивно-эффективный (как мы работаем сейчас):— частичный вход— использование плеча— короткие циклы— выше доходность на вложенные Раньше длинные сделки считались нормой. Сейчас рынок стал быстрее.И держать объект 3–5 лет — часто уже не самая эффективная стратегия. Когда вы заходите на всю сумму —часть потенциала просто «замораживается». И именно это мы сейчас оптимизируем. Эти кейсы — не про «максимальную доходность». Они про базу. Про то, как зарабатывают, когда:— не спешат— не рискуют лишний раз— и делают всё аккуратно Но если к этой базе добавить правильную стратегию входа,тайминг и работу с плечом — получаются уже совсем другие цифры. И вот это как раз то, с чем мы работаем сейчас.
Кирилл Стулов. Спасибо, что читаете. Подписывайтесь: телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official нельзяграмм: kirill_stulov vk: https://vk.ru/kirill_stulov youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Кейс 1. ЖК «Крылья»
Кейс 2. ЖК «Мичуринский»
Кейс 3. ЖК «Скандинавия»
Кейс 4. ЖК «Петровский парк»
Кейс 5. ЖК «Большое Путилково»
Что важно понять
1. Есть два подхода
2. Время ≠ всегда плюс
3. Деньги должны работать, а не лежать в бетоне
Вывод