5 ошибок в инвестировании на рынке недвижимости
Но не стоит забывать, что рынок недвижимости не играет по правилам «вложил и забыл». Чтобы действительно стать успешным инвестором, стоит всегда держать руку на пульсе и быть в курсе политических и экономических ситуаций в мире. Как и любое другое инвестирование это сопровождается своими рисками.
Самые распространенные ошибки инвесторов в недвижимости:
Месторасположение. От того, где находится объект, напрямую зависит возможный доход. При этом стоит помнить, что не всегда старый дом на окраине города будет низкодоходным. Важно отталкиваться от ваших целей и потребностей потенциальных клиентов. Да, вы не сможете сделать из дома квартиру в центре, но никто не запрещает превратить его в уютное гнездышко для отдыха на выходных. Месторасположение — это не только точка на карте и принадлежность к какому-то конкретному району, это инфраструктура вокруг: магазины, кафе, общественный транспорт, автомобильные развязки и так далее. Все это играет существенную роль при выборе недвижимости. И здесь важно ориентироваться на будущее, обладать информацией, что будет происходить с районом в ближайшее время. Чтобы не купить квартиру с видом на цементный завод, который построят через год.
Расчет дохода без учета расходов. Вторая по популярности ошибка, когда инвестор считает только сколько он потратит на покупку недвижимости и сколько сможет на ней заработать. Он не берет во внимание расходы, связанные с оформлением документов, с возможным ремонтом помещения или его оснащением, забывает о коммунальных услугах за свет и воду, налоги и так далее. Из таких, на первый взгляд, мелких расходов складывается внушительная сумма, и сделка уже не выглядит прибыльной. В последние годы очень популярным стало приобретение апартаментов вместо квартиры.Однако при покупке нужно учитывать, что ставка налога на имущество для апартаментов выше от 3-10 раз выше чем для жилых квартир (1,5% и 0,1% от кадастровой стоимости соответственно). В результате налоговые платежи могут превысить предполагаемую ставку аренды.
Невостребованность. Вы уже представляете себе картину, как торговые площади заполнены большими магазинами или в офисе кипит работа, но проходят дни, месяцы, а ваше помещение наполовину пустует. А значит не приносит ожидаемого дохода. Чтобы этого избежать отслеживайте среднерыночную стоимость похожих предложений и не завышайте ставку арендной платы. В статью расходов занесите пункт — реклама. Вы должны рассказать о себе потенциальным клиентам, чтобы они знали о вашем предложении. И помните, что, то что вы предлагаете людям — это в каком-то смысле ваше лицо. Вы сами хотели бы работать в офисе без ремонта, с проблемами с отоплением или с парковкой в соседнем квартале? Проблемные арендаторы. Полностью обезопасить себя от людей, которые не вносят ежемесячный платеж, не выполняют условия договора или сообщают о проблемах, когда вы уже затопили соседей невозможно, но перед заключением сделки следуют провести проверку арендатора. Узнать о его платежеспособности и причину, почему он расторг договор с предыдущим арендодателем. Чтобы иметь достоверную информацию, свяжитесь с прошлым домовладельцем и спросите его мнение о вашем будущем арендаторе. Ликвидность объекта. В отличие от тех же акций, недвижимость сложнее просто взять и быстро продать, при этом еще и получить прибыль. Поэтому стоит рассчитать и постоянно мониторить ликвидность своего помещения. Какой на него может быть спрос, можете ли вы использовать его в качестве залога, если срочно потребуются деньги. Особенно в условиях кризиса сроки продажи могут удлиняться до нескольких месяцев Чтобы стать успешным инвестором на рынке недвижимости, не обязательно становиться домоуправителем и следить за каждым квадратным метром своих помещений. В первую очередь, успешный инвестор занимается мониторингом и анализом всех процессов, связанных с рынком. Он должен внимательно и тщательно подходить к каждому предложению, сделке и партнерам. Для этого существует много платных и бесплатных он-лайн сервисов. Fincase специализируется на создании ИТ-решений для оптимизации и автоматизации всего цикла работы с имуществом. Новый продукт «FOND» применим для всех сфер бизнеса, которые связаны с оборотом недвижимости (банки, инвестиционные холдинги, агентства недвижимости и др). Сервис позволяет рассчитывать уровень ликвидности, срок экспозиции залогового объекта и арендную ставку с учетом аналогов. «FOND» определяет потенциал стоимости в заданном временного периоде с учетом развития инфраструктуры вокруг объекта и наиболее эффективного его использования.
Команда Fincase создала незаменимый продукт, который обеспечит пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке недвижимости и инвестиционной привлекательности объектов. Благодаря владению аналитикой инвестор сможет получать желаемых доход и преумножать свой капитал. Авторы статьи: Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании «Финкейс». Денис Подшиваленко, к.э.н., MRICS, эксперт по оценке цифровых активов, CEO вОценке.ру.
