Главное Свежее Вакансии   Проекты
270 0 В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем

Ипотечные аукционы: быстро нельзя выгодно

Если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями?

Низкая ставка, первоначальный взнос — ипотеку может получить практически любой желающий. Для покупки квартиры за 12 млн руб. раньше нужен был доход не ниже 300 000 руб., сейчас устроит 100 000. А что дальше?

Мы в технологичном агентстве недвижимости Homeapp постоянно мониторим рынок по конкретным объектам и по району в целом: стоимость и сроки экспозиции квартир, динамику цен, спрос на квартиры и многие другие показатели. Мы знаем при какой стоимости уходила с рынка каждая квартира за последние 8 лет, и используем эти данные для оценки квартир наших клиентов при продаже. Не все сделки по продаже квартир простые, бывают и с обременениями. Например, если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями? Генеральный директор Homeapp Алексей Игошин поделился в своей статье для газеты Ведомости.

Банк начинает и выигрывает


Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками — в первую очередь, погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде — на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб может уйти всего за 6 млн. На практике такая ситуация часто встречается. Зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле. Тем более участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2–3 раунд по стоимости 15–25% ниже.


Canva: AntonioGuilem

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на 4 разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в системе оценки Homeapp: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции. Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом 20–25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.


Выход для собственника


Система аукционов работает крайне неэффективно. Заемщик теряет все — квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион — дорогое и сомнительное удовольствие. Более того, проценты по ипотеке надо платить вплоть до возврата долга, который растет как снежный ком, наматывая на себя штрафы за просрочку платежей и судебные издержки. Более того, формат аукционов невыгоден каждой из сторон. У банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости с целью минимизации потерь людей. Здесь плюс и для банков: чем больше денег после продажи останется у заемщика, тем выше вероятность его возврата как клиента за новой ипотекой. Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и реализовать свои активы в течение шести месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручки от продажи возвращается продавцу. И это лучший выход: заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы с 40 до 3% (стандартная комиссия агентства). Полгода — это не много, средний срок продажи квартиры в Москве — 8 месяцев.

А квартира с обременением — вообще неликвидный объект, поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и четко контролировать весь процесс. Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может „убить“ длительная продажа». Нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.

Здесь очевидны три основных направления:

  • Оценка рыночной стоимости на основе исторических данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчет оценщиков не подойдут — первые завышены, а вторые занижены.

  • Автоматизация рекламы — ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета. Задача: максимально вовлечь целевую аудиторию, минимизировав бюджет.

  • Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн-личного кабинета с системой оповещений.

Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Есть и российские аналоги — агентство Homeapp. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, где все инструменты работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга. Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может значительно улучшить качество жизни людей.

0
В избр. Сохранено
Авторизуйтесь
Вход с паролем
Комментарии
Первые Новые Популярные
Комментариев еще не оставлено
Выбрать файл
Блог проекта
Расскажите историю о создании или развитии проекта, поиске команды, проблемах и решениях
Написать
Личный блог
Продвигайте свои услуги или личный бренд через интересные кейсы и статьи
Написать

Spark использует cookie-файлы. С их помощью мы улучшаем работу нашего сайта и ваше взаимодействие с ним.