Если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями?
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Низкая ставка, первоначальный взнос — ипотеку может получить практически любой желающий. Для покупки квартиры за 12 млн руб. раньше нужен был доход не ниже 300 000 руб., сейчас устроит 100 000. А что дальше?
Мы в технологичном агентстве недвижимости Homeapp постоянно мониторим рынок по конкретным объектам и по району в целом: стоимость и сроки экспозиции квартир, динамику цен, спрос на квартиры и многие другие показатели. Мы знаем при какой стоимости уходила с рынка каждая квартира за последние 8 лет, и используем эти данные для оценки квартир наших клиентов при продаже. Не все сделки по продаже квартир простые, бывают и с обременениями. Например, если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями? Генеральный директор Homeapp Алексей Игошин поделился в своей статье для газеты Ведомости.
Банк начинает и выигрывает
Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.
Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками — в первую очередь, погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.
Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде — на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб может уйти всего за 6 млн. На практике такая ситуация часто встречается. Зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле. Тем более участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2–3 раунд по стоимости 15–25% ниже.