Важные советы по инвестициям в недвижимость за рубежом
Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество — это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.
Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.
Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.
Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом.
Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:
-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;
-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;
-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.
Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.
Преимущества и недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость.
Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:
-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);
-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);
-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.
Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:
-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;
-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;
-зависимость от изменения в законодательной базе страны.
Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства. Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно
относится к нерезидентам. Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты. Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями: -развитые страны (Германия, Великобритания, США) — несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых
рынках. Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны — высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы — 5-6 млн. долларов, квартиры — 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов; -развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) — особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов; -мировые курорты (Лазурный берег Франции, Швейцария) — здесь,
в основном, находится элитная недвижимость. Объекты достаточно дорогие (порядка 1-2 млн.евро небольшая вилла на Лазурном берегу, 5-6 млн.евро дом в Швейцарии), при этом весьма прибыльные. Из минусов инвестирования -
большие расходы на содержание площади (расход на коммерческую недвижимость — 15-20% от стоимости аренды, расход на квартиру 100 м.кв. -
порядка 8-10 тысяч евро в год). Однако, за счет круглогодичной популярности данных курортов владелец объекта будет стабильно обеспечен дополнительным доходом; -Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) — благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными
в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов. -экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) — круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за
100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 — виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов). -Ближний Восток, Турция, ОАЭ — новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Так, купить недвижимость в Турции сегодня можно достаточно легко и, а предложений масса. Рынок недвижимости в этой стране развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эту страну посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость. Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений. Для этого необходимо учитывать три параметра: -единовременные затраты на приобретение объекта; -ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки; -ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены). Разберем каждый параметр подробнее. Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда. К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы). Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий)
ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно). Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего
ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства. С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.
В каких странах приобретать недвижимость?
Оценка рентабельности.
