Инвестиции для всех
Стратегии коллективных инвестиций в недвижимость, давно известные в Америке и Западной Европе, в последние годы набирают популярность и в России. Совместные вложения дают возможность людям разной профессии и с самым разным доходом инвестировать и зарабатывать.
В этой статье мы собрали интересные, на наш взгляд, проекты коллективных инвестиций в недвижимость, которые есть на рынке. Это разные сегменты и направления, но цель у них общая — сделать инвестиции в недвижимость доступнее. Все проекты молодые, стартовавшие в 2019-2021 гг. Базируются они на собственных онлайн-платформах, это позволяет войти в проекты частным инвесторам из разных уголков мира.
Обращаем внимание, что данный материал носит справочно-информационный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций. Мы ни к чему вас, наши читатели, не призываем и не несем ответственности за принятые после прочтения этой статьи решения. Это обзорно-ознакомительная статья. Смотрим, изучаем, разбираем.
Итак, какие направления доступны на рынке коллективных инвестиций.
Вариант 1. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Компания Simple Estate создала платформу для совместного инвестирования в коммерческие объекты. География различна, есть проекты в Москве, Подмосковье, в Новосибирске. Среди объектов на сайте компании — бизнес-центр и продуктовый стрит-ритейл. В частности, предлагается вложить средства в создание магазина «Магнит» в Люберцах с общей прогнозной доходностью 14,3% годовых. Порог входа — от 100 000 рублей. Как это работает. При вложениях в коммерческую недвижимость инвестор получает доход от сдачи объекта в аренду. Средства коллективных инвесторов привлекаются через форму Акционерного общества (АО), которое становится единственным собственником после покупки объекта, а инвесторы владеют долей пропорционально вложенным средства. То есть на сумму займа инвестор покупает акции компании, открытой под объект инвестирования, и получает доход как дивиденды от арендного потока. Таким образом, доходность формируется за счет дивидендной доходности и прибыли от сдачи в аренду. Доходность. Целевая доходность объектов разная — от 14,6% до 20,5% годовых, отмечается на сайте проекта. Это число показывает, насколько процентов может вырасти стоимость акций компании за год + дивиденды. Средняя дивидендная доходность за пять лет также разная для всех объектов и составляет до 15,7% годовых. Порог входа. От 100 000 рублей. Риски. Безрисковых инвестиций вообще не существует. В случае с коммерческой недвижимостью — это вложения в неликвидный объект, который не будет пользоваться спросом у арендаторов. Конечно, инвестиционные площадки, работающие с недвижимостью, предлагают обычно уже проверенные проекты с точки зрения ликвидности. Но это не гарантия безубыточности. Коммерческие объекты, например, больше подвержены снижению в общие периоды экономической нестабильности. Поэтому к выбору проекта для инвестиций стоит подходит с умом, грамотно оценивая не только сам объект, но и локацию и прочие факторы. Впрочем, как и в случае с любой другой недвижимостью. В том числе, и новостройками. Вариант 2. Коллективные инвестиции в новостройки Например, через платформу «ВместеДом». Сама компания позиционирует себя как «первую в России платформу коллективных инвестиций в новостройки». По крайней мере, так сказано на ее сайте. Там же представлен список потенциальных объектов для инвестирования, один из них доступен для сбора средств. Но пока открытие счетов временно приостановлено. Как это работает.Совместная покупка квартиры в новостройке на стадии котлована и продажа на более поздней стадии готовности дома. Фонд выбирает «объекты с высоким потенциалом роста», выкупает квартиры оптом со скидкой и перепродает в точке 50% готовности дома — именно на этой стадии происходит основной рост стоимости, уверены организаторы. Доход после продажи этих объектов реинвестируется в следующие покупки недвижимости на котловане, продолжая инвестиционный цикл. п Компания собирает средства инвесторов через ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд): клиенты покупают паи и получают долю во объектах, опять же, пропорционально приобретенному количеству паев. После окончания строительства компания продает объекты и подбирает новые. Если в течение срока формирования фонда необходимая для приобретения объекта сумма не будет собрана, деньги будут возвращены в полном объеме, обещают организаторы. Доходность. На официальном сайте проекта такой информации нет. В материалах «ВместеДом» в соцсетях указывается доходность до 30% годовых («в 20-21 году доходило до 40-60%», говорится в постах). Порог входа. От 1 000 рублей Риски. Квартиры менее подвержены просадкам на фоне общей экономической нестабильности по сравнению с той же коммерческой недвижимостью, но риски снижения в моменты геополитический обострений тоже есть. И, опять же, важно ответственно подходить в выбору объектов для инвестиций. Вариант 3. Коллективные инвестиции в загородные дома Здесь в качестве примера можно привести ЁLKI — «инвестиционный проект по строительству и сдаче в посуточную аренду smart-коттеджей, с целью получения инвесторами стабильного усреднённого ежемесячного дохода», говорится на сайте проекта. География обширна: Ленинградская область, Киров, Новосибирск. Уже построено 50 коттеджей в семи локациях. Как это работает. Компания выбирает участок, привлекает инвестиции, строит коттеджи и инфраструктуру, сдает в посуточную аренду и распределяет чистую прибыль. Выплаты производятся ежемесячно. Причем есть два способа получения прибыли: от вложений (фиксированные 15%) или от выручки (процент больше — 23% в среднем, но зависит от выручки компании). При этом инвесторам гарантируют стабильный доход благодаря котловому способу распределения прибыли: они получают пропорциональные выплаты, которые не зависят от загрузки отдельных коттеджей Доходность. от 15 до 23% годовых Порог входа. От 129 030 рублей Риски. Спрос на загородные дома больше подвержен сезонным колебаниям, по сравнению с квартирами, например. Инвестор должен иметь это ввиду, хотя платформа, наверняка, анализирует нишу и учитывает сезонные риски при формировании доходности. Вариант 4. Коллективные инвестиции в апартаменты Рассмотрим, конечно, на примере собственных проектов компании «Макромир». Мы предлагаем нашим клиентам инвестировать в проекты реновации и создание доходных апартаментов в Москве, Санкт-Петербурге и в других регионах России для получения гарантированной доходности. О том, что такое доходные апартаменты, мы уже рассказывали (ССЫЛКА). Как это работает. Мы находим пустующие помещения в центре крупных городов, подходящие для создания там апарт-отеля (апартаменты для посуточной сдачи в аренду). Нового строительства у нас нет, все проекты — это реновация и приспособление исторических зданий для современного использования. Чтобы увеличить доходность мы стараемся находить здания со сложной историей (заброшенные, разрушенные и др.) и выкупаем их на муниципальных торгах по цене ниже рынка под восстановление — порог входа в проект в этом случае ниже, соответственно, прибыль и наша, и наших клиентов-инвесторов будет выше. Например, так выглядело выкупленное нами помещение под проект «Таганка» в Москве: Средства инвесторов на создание доходных апартаментов мы привлекаем через кооператив — это некоммерческая организация, позволяющая собирать деньги пайщиков. Причем для каждого нового проекта мы предусматриваем отдельную целевую программу и не используем средства клиентов на другие направления. Таким образом инвестор получает доходность исключительно по своему объекту и никакие другие проекты на прибыль не влияют. Финальным этапом каждого инвестиционного проекта является продажа объекта и выплата доходности инвесторам. Для удобства пайщиков мы создали «Кабинет инвестора». Наши клиенты из любой точки мира могут видеть все доступные для вложений проекты, отслеживать движение собственных средств (вход в проект, перевод денег между проектами, закрытие и начисление дивидендов). Принимать решение об инвестировании и подписывать документы тоже можно прямо на сайте. Доходность. От 25% годовых Порог входа. От 250 000 рублей Риски. Как мы уже говорили, безрисковых инвестиций в природе не существует, это миф. И наши проекты не исключение. «В случае с коллективными инвестициями мы, как организация, разделяем с инвесторами не только доходность по проектам, но и всевозможные риски. Конечно, мы не можем повлиять на общую ситуацию на рынке, возможны и временные просадки на фоне изменений геополитики и макроэкономики, как было в феврале 2022-го, и мы все оказались заложниками такой ситуации. Но можем регулировать спрос ценой, подключать маркетинговые инструменты, чтобы нивелировать воздействие внешних факторов на наши проекты и сохранить доходность», — комментирует руководитель инвестклуба «Макромир» Марина Салтыкова. «Мы, как организация, получаем доход вместе с инвесторами в конце проекта. Это важно. Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы все наши проекты реализовались с максимальной доходностью и за минимальный срок», — добавляет эксперт. Узнай, как инвестировать в доходные апартаменты в Москве от 250 000 рублей в новом Telegram канале инвестиционного клуба «Макромир». Подписывайся на канал, чтобы узнать больше о коллективных инвестициях.
