Предмет доказывания по спору между ТСЖ и собственника ИЖД за услуги по содержанию общего имущества

Основная часть:

В обзоре судебной практики № 2 от 19.07.2023 г. ВС РФ разобрал спор по иску ТСЖ к собственнику ИЖД о взыскании задолженности по взносам на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущество ТСЖ.

Истец придерживался позиции, согласно которой, в соответствии с утвержденным уставом, было определено, что не являющиеся членами товарищества собственники помещений вносят обязательные платежи и взносы, равно как и члены ТСЖ в установленном для них порядке. Суммы взносов определялись решениями общего собрания ТСЖ с владельцев жилых блоков исходя из установленных тарифов.

В суде первой инстанции ответчик ссылался на то, что членом ТСЖ он не является, услуги ТСЖ, связанные с содержанием имущества товарищества, ему не оказываются. В вышестоящих инстанциях говорил о произвольном, без какого-либо экономического обоснования, установление размера платы за пользование общим имуществом и инфраструктурой ТСЖ, а также на отсутствие доказательств, подтверждающих факт действительного выполнения ТСЖ работ по содержанию общего имущества. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляционной инстанцией решение оставлено без изменения, однако ВС РФ в своем определении от 22 ноября 2022 г. N 58-КГ22-8-К9 указал, что судами была допущена ошибка в определении предмета доказывания по данному спору и отправил дело на новое рассмотрение.

Суды первой и апелляционной инстанции, разрешая данный спор, исходили из формального указания на наличие обязанности у должника, как у собственника жилого дома платить взносы по содержанию общей инфраструктуры товарищества, определенную, исключительно на основании утвержденных решениями общих собраний членов ТСЖ, сметами и взносами, исходя из установленных этими решениями тарифов.

Также, ВС РФ в своем определении разъяснил, что судам в таких случаях необходимо установить:

— наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса;

— факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора.

— наличия в договоре условий, обязывающих собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу.

Договор является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности. В указанном договоре следует фиксировать состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования, именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых и потребляемых, в юридически значимый период.

Указанная в определении позиция ВС РФ согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, которая содержится в постановлении от 28 декабря 2021 года № 55-П, согласно которой в случае возникновения спора, факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка, такие как:

— об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом, а также извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг;

— о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость;

— об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

По аналогичным делам, рекомендуется учитывать следующие аспекты в предмете доказывания:

· какими из услуг предоставляемых ТСЖ фактически пользовался должник;

· исследовать расходы на оказание услуг, их предмет экономической обоснованности и разумности;

· выяснить, все ли объекты инфраструктуры предназначены для общего пользования.

При отсутствии аргументов в доказательной базе на указанные вопросы, велика вероятность, что суды будут говорить о навязывании услуг, работ или расходов, в которых должник не нуждается.

Данная позиция вытекает из норм закона закрепленных в ст.ст. 55, 56 ГПК РФ и ст. 158 ЖК РФ, а также позиции Конституционного Суда РФ, так как на данный период времени отсутствует законодательная регламентация правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков, с общей инфраструктурой, а равно регулирование отношений, связанных с управлением таким имуществом и его содержанием.

Таким образом, применение судами по аналогии норм ЖК РФ, регулирующих отношения по управлению МКД и ИЖД, а также содержанию общего имущества в таких домах, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы, за управление имуществом общего пользования и его содержание, не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяется ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Автор: Машков Давид Михайлович, Председатель Московской городской коллегии адвокатов «Машков и партнеры»