Банкротство застройщика в 2025 году: как защитить свои права

Суть банкротства застройщика

Юридически банкротство означает неспособность застройщика исполнить обязательства перед кредиторами. Признание этого факта осуществляется арбитражным судом, который назначает конкурсного управляющего. В случае банкротства застройщика назначаются управляющие, аккредитованные Фондом развития территорий. К ним предъявляются повышенные требования, включая опыт в строительстве и отсутствие нарушений законодательства о банкротстве.

Включение требований дольщиков в реестр

Если объект не сдан, дольщику необходимо заявить требование о передаче объекта в реестр требований участников строительства. При этом следует учитывать: если дом уже сдан, но объект не передан официально, дольщик может признать право собственности через суд. В случаях, когда договор расторгнут, требование переходит в денежное, подлежащее включению в реестр третьей очереди.

Для фиксации требований в реестре требуется подать заявление конкурсному управляющему. В случае отказа — обжаловать решение в арбитражном суде. Срок — 15 рабочих дней с момента получения уведомления. При пропуске срока — подается ходатайство о его восстановлении.

Особый статус получают дольщики, имеющие права на нежилые помещения более 7 кв. м, а также так называемые профессиональные инвесторы — граждане, купившие несколько квартир. Верховный суд указал, что такие приобретения не всегда означают инвестиционные цели, и суды должны выяснять фактические мотивы покупки.

Залоговые кредиторы и компенсации

При банкротстве застройщика требования кредиторов, обеспеченные залогом (включая требования некоторых дольщиков), удовлетворяются за счет реализации предмета залога. Закон предусматривает особый порядок распределения полученных средств: до 25% направляются на погашение требований участников долевого строительства, даже если они не являются залогодержателями. Конституционный суд РФ подтвердил право залоговых кредиторов на компенсацию от Фонда при передаче ему объекта незавершенного строительства.

Роль Фонда развития территорий

Фонд рассматривает документы от конкурсного управляющего и решает: достраивать объект или выплачивать компенсации. Решение о нецелесообразности финансирования принимается, если, например, застройщик вел деятельность без разрешения на строительство или ДДУ был зарегистрирован после 1 июля 2019 года. Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости и площади помещения (до 120 кв. м), но не может быть ниже фактически уплаченной суммы.

Если объект вводится в эксплуатацию, а дольщику передан, возможно признание собственности даже без передаточного акта, при условии наличия других зарегистрированных прав в доме. Это особенно актуально, когда застройщик передает квартиры без документов или уклоняется от оформления. Подробнее о таких ситуациях можно прочитать здесь: приемка квартиры.

Нюансы с ДДУ, эскроу и уступкой прав

Дольщики, заключившие договор с использованием счетов эскроу, защищены от недобросовестных действий застройщика. Средства переводятся только после выполнения обязательств. При банкротстве дольщик может отказаться от ДДУ, средства возвращаются банком. Но при включении требований в реестр деньги могут быть направлены на расчеты с другими кредиторами.

Что касается уступки прав по ДДУ, она допускается до подписания передаточного акта. Однако после введения процедуры банкротства такие уступки требуют особой осторожности: приобретатель может быть лишен права на компенсацию от Фонда, если договор был заключен уже после начала процедуры.

Иные формы защиты интересов дольщиков

Если ни Фонд, ни региональные власти не инициируют завершение строительства, права могут быть переданы новому застройщику или ЖСК. В этом случае дольщики получают право на объект, но берут на себя обязательства по финансированию достройки. Суд, конкурсный управляющий и комитет строительного надзора оценивают целесообразность передачи. Обязательным условием выступает наличие в доме достаточного количества объектов, позволяющих удовлетворить требования всех участников.

Дольщик, чьи требования включены в реестр, получает возможность участвовать в общем собрании. Оно проводится конкурсным управляющим и позволяет влиять на дальнейшую судьбу объекта: выбрать способ завершения строительства, предложить нового застройщика или создать кооператив.

Значение правовой поддержки

Все процессы при банкротстве застройщика требуют тщательной правовой проработки: от включения требований в реестр до признания права собственности и участия в собрании кредиторов. Ошибки на любом этапе могут привести к потере прав на объект или денежных средств. С учетом постоянных изменений в законодательстве и судебной практике сопровождение опытных специалистов становится критически важным.