Особенности продажи и аренды жилой недвижимости: как получить максимальную прибыль?

Чтобы эта деятельность приносила хороший доход, важно учитывать множество нюансов, в том числе юридических. Об эффективных способах заработка на продаже и аренде жилых объектов, их плюсах и минусах рассказывает Юлия Ермилова — эксперт по недвижимости, инвестор, предприниматель, основатель агентства недвижимости.

Покупка жилья: на что обратить внимание

Человек всегда стремится к улучшению качества жизни, поэтому важнейшими критериями при выборе объектов недвижимости становятся расположение, наличие инфраструктуры, транспортная сеть, состояние квартиры. Спрос на жилье напрямую зависит и от доступности социальных благ, решающих ключевые проблемы жителей. Необходимо подробно изучить факторы, которые сделают покупку удачной.

Транспортная доступность

В крупных мегаполисах одним из основных вопросов при выборе жилья является близость к центру города. Рассматривается также загруженность маршрутов, под которой понимаются наличие или отсутствие качественных дорог, проработанной системы общественного транспорта, решение проблем с парковочными местами. Значимый показатель — станции метро рядом с домом в городах, где оно имеется.

Расположение

Жилая недвижимость, находящаяся в престижном районе с множеством достопримечательностей, памятников архитектуры и просто красивых мест, обычно имеет высокий спрос и, соответственно, может принести достойную прибыль при продаже или аренде.

Торгово-развлекательные центры и объекты коммерческой инфраструктуры

Близость магазинов, рынков, торговых центров, супермаркетов по-прежнему занимает важное место в характеристиках новых жилых комплексов и вторичной недвижимости. Разнообразие таких объектов вокруг дома повышает стоимость квадратного метра.

Здесь речь идет об удобстве для потенциальных покупателей, возможности без проблем найти все, что нужно для жизни, не выходя за пределы района. Со временем инфраструктура неизбежно продолжит усложняться и развиваться, а значит, будет наблюдаться и поступательный рост цены недвижимости.

Благоприятная экология, наличие парков, скверов, лесных массивов

Для многих покупателей близость зеленых пространств становится приоритетным критерием при выборе будущего места жительства. Помимо практической пользы, наличие парковых зон, водоемов и живописных уголков природы открывает возможность наслаждаться прекрасными видами и приятно проводить выходные с семьей.

Обычно в таких местах есть развлечения для детей, спортивные и игровые площадки, прокат инвентаря, установлены качели и скамейки для отдыха. Летом посетителей привлекают ухоженные газоны и цветники, а зимой — катки на открытом воздухе. Как правило, цена квадратного метра жилья в таких районах на 20-30% выше, чем в менее благополучных локациях.

Состояние квартиры, инженерия дома, сервисные службы

Жилье с качественным ремонтом пользуется популярностью у покупателей и арендаторов и позволяет получить хорошую прибыль. Вложения в эстетику объекта могут быть оправданы, если они повышают его привлекательность и функциональность. Имеет значение и техническое оснащение дома. Новые комплексы с современными коммуникациям, индивидуальным отоплением, фильтрами для воды и воздуха имеют преимущество перед прочими вариантами.

Грамотное управление жилым объектом поможет оптимизировать его использование и доходность. Новостройки привлекают покупателей и арендаторов высоким уровнем сервиса, включая собственную службу безопасности, управляющую компанию, диспетчерские пункты и круглосуточную помощь консьержа.

Социальная инфраструктура: образование и здравоохранение

Наличие школ и больниц также оказывает влияние на стоимость квартиры и ее привлекательность для покупателей. Особенно ценится жилье, расположенное в шаговой доступности от престижных школ, городских поликлиник и хороших медицинских центров.

Короткий путь к месту учебы или на прием к врачу значительно экономит время и создает дополнительное удобство. Школы с отличной репутацией и инновационными программами привлекают родителей, которые стремятся дать своим детям лучшее образование. Жилье, расположенное поблизости от таких учебных заведений, имеет повышенный спрос.

Региональные особенности

Уровень популярности жилой недвижимости варьируется в зависимости от города и периода времени. Объекты в депрессивных регионах дают гораздо меньше шансов для извлечения прибыли, чем, например, в столичном мегаполисе или в Санкт-Петербурге. Изучение рыночных тенденций и анализ ситуации поможет определить оптимальные цены и стратегии бизнеса.

Налоговые и юридические факторы

Правовые аспекты сделки могут существенно влиять на финансовый результат. Необходимо учесть налоги на имущество и прочие сборы, а также юридические расходы.

Способы заработать на недвижимости

Жилые объекты, как и драгоценные металлы, являются надежным способом инвестирования средств. Такие вложения помогают не только сохранить ресурсы от инфляции, но и получить хороший доход. Есть различные варианты заработка на недвижимости — необходимо определиться, какой подходит именно вам.

Способ 1. Покупка жилья в новостройке на начальном этапе строительства — продажа после готовности дома к эксплуатации

Прибыль операции может составлять от 10 до 25%. Ваши доходы будут расти вместе с домом, предполагаемый срок реализации проекта — около трех лет.

Чтобы прибыль была максимальной, важно правильно подобрать локацию, жилой комплекс и лот. При этом надо учесть:

1. Вид из окна — лучше парк или двор, чем свалка, пустырь или промзона.

2. Транспортное сообщение — остановки, станции метро и удобный выезд в город.

3. Инфраструктурные особенности — универсамы, аптеки, детские сады, школы, поликлиники рядом с домом.

4. Надежность застройщика — гарантия строгого соблюдения сроков строительства.

5. Площадь и этаж лота. В бюджетном сегменте востребованы студии, в комплексах премиум-класса — просторные квартиры. Верхние этажи новостроек часто занимают фешенебельные видовые пентхаусы.

Способ 2. Покупка объекта в локации, где будет строиться станция метро

Транспортная доступность объекта в этом случае значительно улучшится, а стоимость — вырастет. Возможная прибыль — до 30%, главный риск — неопределенные сроки.

Кроме того, планы мэрии могут со временем измениться. Информацию о намерениях властей можно найти на официальных ресурсах правительства города.

Способ 3. Покупка апартаментов в надежде на изменения в законодательстве

Прибыль проекта составляет от 5%, а вот со сроками нет никакой ясности.

Разговоры об этом идут не первый день — можно ожидать, что статус такого жилья вскоре изменится, а стоимость апартаментов увеличится. В данный момент в них нельзя сделать постоянную регистрацию и приходится переплачивать за коммунальные услуги.

Способ 4. Покупка вторичного жилья в плохом состоянии под ремонт (флиппинг)

Прибыль — от 40%, сроки — несколько месяцев. Самое главное — найти ликвидный объект с подходящими характеристиками. Что важно для успеха:

· контролировать бюджет;

· использовать при ремонте вариант «вайтбокс» или универсальный дизайн, который придется по вкусу большинству потенциальных клиентов;

· следить за ходом работ, чтобы уложиться в сроки.

Чтобы получить максимальный доход, нужно разбираться в каждом этапе операции — от закупки материалов до налоговых тонкостей.

Способ 5. Покупка квартиры для получения пассивного дохода через аренду

Прибыль — от 7% до 30%, проект долгосрочный.

Этот вариант не предполагает высоких рисков. Можно выбрать посуточную аренду или сдавать жилье на длительное время. Успех предприятия зависит от расположения, метража, состояния и других характеристик объекта.

Стоит отметить, что сдача недвижимости в аренду — один из простых и консервативных способов заработка. При этом квартира остается в вашей собственности — ее всегда можно выставить на продажу и реализовать с прибылью.

Получение максимального дохода на рынке жилья зависит от индивидуальных обстоятельств и может различаться в каждом конкретном случае. Рекомендуется провести анализ текущей ситуации и проконсультироваться с профессионалами для определения оптимальной для вас стратегии.