редакции
Планиро: делаем платформу для управления коммерческой недвижимостью. Что уже умеем, чего ещё нет и где честно проигрываем
Привет, spark.ru. Меня зовут Александр. Девять лет назад я купил домен planiro.ru через генератор, домен мне понравился, но применения ему не нашлось и он годами пустовал. Какое-то время на нём размещался сайт знакомств. Теперь это платформа для арендодателей коммерческой недвижимости, которая закрывает то, что обычно делают в Excel, частично в 1С и в десяти других местах одновременно.
В команде нас двое — разработчик и я как продакт. Проект на ранней стадии, и значительная часть функционала, который я ниже опишу, появилась не потому, что нам так захотелось, а потому что попросили те самые десять клиентов, с которыми мы сейчас работаем. О каких-то вещах мы сами и не подозревали, что они кому-то нужны. Расскажу честно: что уже работает, чего ещё нет, и где мы по-прежнему проигрываем соседям по рынку.
Откуда взялась идея
Мы с напарником сами занимаемся администрированием коммерческой недвижимости. То есть Планиро — это не «придумали проблему по статьям», а «сделали инструмент, потому что задолбались».
Любой, кто сдаёт хотя бы пару объектов, знает, как это устроено. Один Excel — реестр помещений. Другой — арендаторы. Третий — счета и оплаты. Четвёртый — показания счётчиков. Пятый, шестой, седьмой — у бухгалтера в 1С, у юриста в Word, у инженера в чате с подрядчиками. К концу года уже никто точно не помнит, какое допсоглашение подписали в марте, проиндексирована ли ставка по июньскому договору и начислена ли пеня за просрочку в октябре. А когда к этому добавляется ФСБУ 25, который обязал арендаторов учитывать аренду по новым правилам, и собственники должны им давать стыкуемые данные, — Excel окончательно сдаётся. Альтернатива — внедрить большое решение вроде специализированной конфигурации на 1С. Это работает, но дорого, долго и обычно требует штатного человека, который этим живёт. Малый и средний арендодатель такое не тянет, и в итоге всё равно возвращается в Excel. Мы пытаемся занять место посередине: понятная платформа, в которую заходишь и сразу видишь портфель — что сдаётся, что свободно, кто платит, кто должен, какие заявки в работе, какая маржинальность. Без бюджета на внедрение и без отдельного администратора в штате. За последний год функционал заметно прибавил, постараюсь рассказать структурно — иначе утонем. Объекты, договоры и деньги. В Планиро есть реестр объектов с иерархией здание > этаж > помещение > рабочее место, площади, статусы занятости, фотографии. Арендаторы ведутся как полноценные организации с реквизитами и контактами. Договоры аренды и дополнительные соглашения заводятся целиком — со сроками, условиями, автоматической индексацией ставки, массовыми операциями над пулом договоров. Это важно, когда раз в год нужно проиндексировать сразу несколько десятков договоров и не сойти с ума. Счета формируются вручную или по расписанию, бывают трёх типов — обычные, авансовые, корректирующие. Платежи можно вносить вручную, импортировать банковской выпиской или ждать, пока арендатор подтвердит оплату в личном кабинете. Неустойки начисляются и списываются автоматически по правилам договора. Есть акты сверки с сальдо по периодам. Гибкие правила биллинга. Это второй модуль, который мы сами не используем — у нас в собственной аренде фиксированные ставки, мудрить нечего. Сделали по запросу. Если вы сдаёте торговый центр, у вас часто аренда — это процент с оборота арендатора плюс минимальная гарантированная ставка. Если у вас прогрессивная шкала, формулы по показаниям счётчиков, индивидуальные коэффициенты — раньше всё это собиралось в Excel и пересчитывалось руками. В Планиро вы настраиваете формулу один раз и тестируете её на отдельной панели до того, как она поедет в боевой счёт. Конкретный сценарий нам подсказал один из клиентов с ТЦ, но получившийся модуль оказался полезен и другим арендодателям со сложной тарификацией. Учёт по ФСБУ 25/2018. Графики аренды, классификация (операционная, финансовая, краткосрочная, низкостоимостная), переоценка обязательства, журнал проводок, выгрузка в бухгалтерскую систему. Этот модуль — отдельная история: мы сами им не пользуемся, у нашей собственной аренды такой необходимости нет. Сделали по запросe клиента, который работает с крупными арендаторами и обязаны давать им стыкуемые с ФСБУ данные. Хороший пример того, как продукт растёт не из головы продакта, а из реальных болей. Эксплуатация: счётчики, парковка, заявки. Учёт показаний счётчиков с историей и автоматическим расчётом переменной части счёта (вода, электричество, тепло), распределение общедомовых расходов между арендаторами. Парковка — отдельно: места, разрешения, заявки на пропуска, учёт зарядных сессий для электромобилей (актуально стало неожиданно быстро). Заявки на обслуживание: регистрация, назначение исполнителя, статусы, вложения, комментарии. Сверху — иерархия конструктивных элементов и инженерных систем, расписания планово-предупредительных ремонтов и сметы (модуль ППР пока доводится до ума, об этом ниже). Документы. Договоры, допсоглашения, акты, счета, УПД и акты сверки формируются по шаблонам с подстановкой переменных. На выходе — .docx, .pdf, .xlsx, .csv, а УПД отдаётся в формате ФНС (приказ ЕД-7-26/970@). Полноценный электронный документооборот через оператора Контур.Диадок — с подписью прямо в интерфейсе, статусами и приёмом входящих — у нас в работе: разбираемся с API оператора. Пока что готовые УПД-файлы из Планиро можно подписать и отправить через любой внешний клиент ЭДО. Поэтажные планы. Визуальный редактор с раскраской помещений по статусу, арендатору или типу. До недавнего времени у нас тут была честная дыра — было только табличное представление. Сейчас планы появились в виде отдельного приложения маркетплейса. Личные кабинеты и мобильное приложение. Для арендатора, собственника и техника свои интерфейсы. Арендатор видит счета, акты, УПД, оплачивает онлайн, подаёт заявки на обслуживание, обменивается документами. Техник работает с заявками. Собственник смотрит сводки и финансы. Всё это есть и в вебе, и в мобильном приложении в Google Play. App Store пока нет — это в работе. Отчёты. Финансовый — с операционными расходами, чистым операционным доходом (NOI) и чистой прибылью по объектам и арендаторам. Загрузка портфеля, задолженность с возрастом долга, реестр договоров со сроками пролонгации, сводка по арендаторам, эффективность площадей с простоями и упущенной выручкой, план/факт по арендным платежам со стыковкой с графиком ФСБУ 25, графики динамики по месяцам, журнал аудита действий пользователей. Всё это выгружается. Интеграции и API. Есть двусторонняя синхронизация договоров, счетов и платежей с 1С. Bitrix24 — контакты, компании, сделки, вебхуки. DaData — подсказки адресов и реквизитов организаций. Открытый API для тех, кто хочет подключать собственные системы, с лимитами по тарифу. Подключение к Контур.Диадоку — как уже сказал, в разработке. Многоюрлицовая структура. Если у вас портфель разнесён на несколько юрлиц (а у любого арендодателя среднего размера так и есть), Планиро это поддерживает: организации заводятся отдельно, со своими реквизитами, нумерацией документов, настройками автоформирования счетов и уведомлений. Можно работать из одной учётки с несколькими юрлицами без копирования данных. Маркетплейс приложений. Часть функциональности — ФСБУ 25, гибкие правила биллинга, поэтажные планы, ППР — оформлена как отдельные приложения, которые подключаются отдельно или входят в тариф. Для пользователя это значит, что вы не платите за то, чем не пользуетесь. Для нас — что новые модули можно выпускать независимо. ЭДО появится в маркетплейсе, как только закроем работу с API оператора. Роли, аудит, администрирование. Ролевая модель: собственник, менеджер, бухгалтер, техник, арендатор. Журнал действий — кто, когда и что менял, с историей версий. На вопрос «кто перенёс срок оплаты» в Excel ответа нет; здесь — есть. Если коротко — это «чуть больше, чем MVP, который что-то умеет». Это почти полноценная платформа с маркетплейсом, мобильным приложением и стыковкой с бухгалтерией. С другой стороны, ниже я перечислю всё, что мы по-прежнему не закрыли, — там тоже список приличный. Чтобы статья не превратилась в рекламный буклет, перечислю честно, что в работе или в планах. Дорабатывается сейчас. ЭДО через Контур.Диадок — отправка счетов, актов и УПД с подписью прямо из Планиро, статусы и приём входящих документов. Сейчас разбираемся с API оператора. Эксплуатация и ППР — большую часть мы выкатили, но автогенерация задач по расписанию, план/факт по сметам и увязка задач с заявками от арендаторов ещё доводятся. Претензии и автоматические рассылки напоминаний о просрочке — на подходе. Ближайший горизонт. Управление коворкингом — гибкие рабочие места, бронирование, тарификация по дням и часам. Мультивалютность — курсы ЦБ со спредом, фиксированные курсы, валютные коридоры в договорах (актуально для тех, у кого ставка привязана к доллару или евро). Пользовательские шаблоны Word — сейчас у нас стандартные шаблоны документов, в которые подставляются переменные, но загрузить свой .docx и работать с ним пока нельзя. Задача на ближайшую перспективу. Средний горизонт. Карта объектов с подгрузкой данных Росреестра. Учёт обременений и страховых полисов. Агентская схема с собственниками — если вы управляющая компания, которая управляет помещениями физлиц и юрлиц с расчётами «доход минус расходы», этого пока нет. Биллинг телефонии для арендаторов БЦ — тарификация услуг связи. Дальний горизонт. Интеграция с 1С:Документооборот. Распознавание поэтажных планов БТИ — чтобы сканы из БТИ автоматически превращались в нашу структуру помещений (сейчас это рисуется руками в редакторе). 3D-модели помещений для маркетинга и виртуальных туров. Что из этого реально дойдёт до релиза в обещанные сроки — посмотрим. Мы стараемся не обещать сроков на spark.ru. Сравнение всегда рискованная штука: легко скатиться в маркетинг и приписать себе побед, которых нет. Постараюсь без этого. С Excel мы выигрываем по предсказуемости и тем, что данные не разъезжаются по версиям файлов и почтовым ящикам. ФСБУ 25 в Excel поддерживать практически невозможно, и это, наверное, главный аргумент в нашу пользу для среднего и крупного арендодателя. Но Excel бесплатный, привычный и в нём можно сделать что угодно как угодно — этого нашего козыря у нас нет. С 1С разговор отдельный, потому что у 1С есть несколько разных продуктов. Обычная 1С:Бухгалтерия — это бухсистема, в которой арендный учёт ведётся «как получится»: у нас с ней пока нет прямой синхронной связки, есть только выгрузка готовых документов из Планиро (в том числе УПД в формате ФНС), а подписать и отправить их можно через внешний клиент ЭДО. Дальше идут специализированные отраслевые конфигурации, и здесь любопытно: с конфигурацией «1С: Управление нашей арендой» у нас уже есть двусторонняя интеграция договоров, счетов и платежей. А вот с её более известным родственником — конфигурацией «1С: Аренда и управление недвижимостью» — мы прямой конкурент. У них в одной системе есть всё то же, что у нас, плюс встроенная бухгалтерия и десятилетия зрелости. Где мы пытаемся быть полезнее — в интерфейсе, скорости запуска и в том, что для запуска не нужен отдельный 1С-программист. Но по глубине бухгалтерских кейсов 1С нас обходит, и я не делаю вид, что мы её догнали. Pro.rent — близкий по назначению сервис. У них есть связка с amoCRM прямо в интерфейсе и интерактивные планы этажей в 2D и 3D. С планами мы выровнялись по 2D, а 3D у нас пока нет. С CRM ситуация такая: amoCRM мы не интегрируем, у нас вместо неё Bitrix24 — если вы живёте на amoCRM, это минус нашей пользы для вас. Но если будет спрос — сделаем. AlarmCRM — ещё один сосед, у которого сильны интерактивные планы помещений и автоматизация документов. Здесь после релиза наших поэтажных планов и шаблонов в .docx мы примерно сравнялись, но за деталями я бы советовал смотреть оба продукта на демо. Циан, Авито Недвижимость, Арендатор.ру — это вообще не про то же самое. Они помогают помещение сдать. Мы помогаем им управлять, когда оно уже сдано. Иногда нас с ними путают, поэтому уточняю. Из той же логики в нашу сторону часто кивают на RealtyCalendar — это сильный сервис, но он про посуточную аренду: синхронизация календарей с площадок, динамическое ценообразование, общение с гостями. Если вы сдаёте квартиры на день — идти надо к ним, а не к нам. У нас, кстати, коворкинг ещё в роадмапе, так что для коротких форматов мы тоже пока не лучший выбор. И один объективный минус, который никуда не делся: команда у нас по-прежнему небольшая. Мы быстрее в принятии решений, чем большие игроки, но медленнее в накатывании фич. Большую интеграцию я не выкачу за неделю просто потому, что нас мало. К этому стоит относиться открыто. Главное, ради чего мы это делаем, — гибкость под конкретного арендодателя. Если у вас офисный бизнес-центр, нужны одни процессы; если стрит-ритейл — другие; если ТЦ с процентом от оборота — третьи; если складской комплекс — четвёртые. Большие универсальные решения часто заставляют арендодателя жить так, как удобно системе. Мы пытаемся идти от обратного — настраивать продукт под уже сложившуюся работу, а не наоборот. Маркетплейс приложений усиливает эту логику: вы берёте то, что нужно вам, и не платите за остальное. Второе — то, что мы сами арендодатели и часть продукта реально проверяем на себе. Когда что-то неудобно в базовых вещах — учёте, счетах, заявках от арендаторов, поэтажных планах, — мы видим это первыми и фиксим раньше, чем клиент успеет об этом написать. Другую часть — ФСБУ 25, отдельные сценарии биллинга — мы сами не используем, и тут единственный источник правды это обратная связь от клиентов. Стараемся не делать вид, что разбираемся в этих кейсах лучше тех, кто в них живёт. Третье — низкий порог входа. Базовый функционал бесплатен бессрочно, дальше платная подписка стартует от 4 900 рублей в зависимости от количества пользователей и зданий. Это сильно ниже порога, на котором у конкурентов обычно начинается «серьёзный учёт» с подрядчиками по внедрению. Сейчас Планиро в бете. Активных клиентов — чуть больше десяти. Они нам пишут, ругают, что-то просят, что-то хвалят. По-моему, это самый ценный этап проекта: фичи приходят не из головы продакта, а от людей, которые реально каждый день работают с арендой. Уже упомянутый ФСБУ 25 — самый яркий, но не единственный пример: довольно много нашего сегодняшнего функционала появилось ровно так. Стараемся слушать и быстро реагировать, а не превращаться в «закрытый стартап, который думает, что лучше клиента знает, как тому жить». Если коротко — две вещи. Хочется, чтобы про Планиро узнали те, кому он действительно может пригодиться: владельцы бизнес-центров, собственники складских и торговых объектов, управляющие компании, арендный бизнес среднего размера. И хочется собрать честную обратную связь, в том числе разгромную — она полезнее, чем «классно, ребята». Если вы из этой темы, посмотрите Планиро на planiro.ru, напишите в комментариях или мне напрямую — чего не хватает, что лишнее, что бесит. Готов к критике) И отдельное предложение для тех, кто хочет попробовать всерьёз. Первым 20 читателям этой статьи, которые напишут через поддержку в личном кабинете Планиро, что они со Spark, дадим расширенный тариф бесплатно на 3 месяца — со всеми платными функциями, без обязательств и без привязки карты. В обмен прошу только одного: поделиться обратной связью через месяц-другой, что зашло, что не зашло, чего не хватает. Для нас на текущей стадии живой отзыв стоит дороже подписки. Спасибо, что дочитали.
Что уже работает
Чего ещё нет
Честно про конкурентов
Где мы, кажется, реально полезны
Где мы сейчас
Зачем эта статья